fbpx

Ønsker du å heve boligkjøpet?

Heving av kjøp av brukt fast eiendom

Har du kjøpt bolig, og oppdaget mangler i ettertid? Eller har du inngått avtale om overlevering av eiendommen, og opplevd at motparten ikke har overlevert i henhold til det avtalte? I så fall kan det hende at du har rett til å gjøre krav om heving gjeldende mot motparten. Det følgende vil gi en oversikt over de viktigste reglene du må forholde deg til i saker som gjelder heving av boligkjøp. Du kan også kontakte våre eiendomsadvokater for en uforpliktende prat dersom noe er uklart.

Avhendingsloven og bustadoppføringsloven

Det er to lover som regulerer spørsmålene om kontraktsbrudd ved boligkjøp. Den ene er bustadoppføringsloven, og den andre er avhendingsloven. Det som er avgjørende for hvilken lov som kommer til anvendelse i ditt tilfelle, er blant annet hvem du har kjøpt eiendommen av, og hvorvidt du opptrer som forbruker eller ikke. Bustadoppføringsloven kommer til anvendelse ved avtaler mellom entreprenør og forbruker om oppføring av bolig, jf. bustadoppføringsloven § 1 første ledd. Der det er snakk om kjøp og salg av brukt bolig vil avhendingslovens regler komme til anvendelse.

Begge lovene er bygd opp slik at de tar for seg hvilke misligholdsbeføyelser som kan gjøres gjeldende dersom det foreligger kontraktsbrudd i form av enten forsinkelse eller mangler.

Heving etter avhendingsloven

De fleste boligkjøp- og salg foregår mellom private parter og gjelder bruktboliger. Dermed vil disse reglene ta mest plass i den følgende redegjørelsen.

Avhendingsloven har regler om når parten kan fremsette krav om heving der det foreligger kontraktsbrudd både fra kjøpers og selgers side.

Kontraktsbrudd fra selgerens side

Det mest vanlige er at det foreligger kontraktsbrudd fra selgerens side. På visse vilkår kan kjøperen i disse tilfellene kreve boligkjøpet hevet. I det følgende vil det gjøres rede for hvilke vilkår det er snakk om.

For det første må kontraktsbruddet foreligge i form av enten forsinkelse eller mangel.

Forsinkelse

Det foreligger forsinkelse dersom selgeren ikke gir fra seg skjøtet eller eiendommen til riktig tid. I tillegg er det et vilkår at årsaken til forsinkelsen ikke skyldes kjøperen, eller forhold på kjøperens side, jf. avhendingsloven § 4-1. I disse tilfellene har kjøperen i utgangspunktet krav på å kreve heving, med visse forbehold.

Mangel

Mangel i form av kontraktsbrudd
Mer vanlig er at det foreligger kontraktsbrudd i form av mangel. Det foreligger mangel dersom eiendommen ikke samsvarer med de krav til «kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen» jf. avhendingsloven § 3-1. Utgangspunktet er dermed at mangelvurderingen må tas i henhold til det som følger av avtalen mellom partene.

Lovens «minstekrav»
Der det ikke foreligger noen avtale, stiller loven likevel noen minstekrav til hva som kan forventes av boligen ved kjøpet, jf. avhendingsloven § 3-2. Eiendommen vil etter dette ha en mangel dersom den ikke kan benyttes til de formål som «tilsvarende eiendommer» vanligvis brukes til. Dersom det er opplyst om noe mer spesifikt formål rundt kjøpet av boligen som selgeren måtte være kjent med, skal dette også tas i betraktning. Et hensyn bak disse kravene er blant annet å beskytte kjøperen ved boligkjøpet.

Arealsvikt
Såkalt arealsvikt vil også utgjøre en mangel etter avhendingslovens regler i § 3-3. Arealsvikt er at eiendommen har mindre grunnareal enn kjøperen har regnet med. Likevel vil arealsvikt bare utgjøre en mangel dersom arealet er «vesentlig mindre» enn det som er opplyst av selgeren, og at selgeren har opptrådt særlig klanderverdig. Det skal dermed ganske mye til for at arealsvikt vil utgjøre en mangel etter disse reglene.

Brudd på opplysningsplikt
Eiendommen har en mangel dersom selgeren har brutt sin opplysningsplikt, jf. avhendingsloven § 3-7. Dette gjelder dersom kjøperen ikke har fått opplysninger som selgeren hadde grunn til å regne med å få, og som selgeren kjente eller måtte kjenne til. I tillegg er det et vilkår at opplysningene som ikke ble gitt har virket inn på kjøpet.

Opplysningssvikt
Dersom selgeren har oppgitt feilaktige opplysninger, vil dette også kunne utgjøre en mangel, jf. avhendingsloven § 3-8. Slike tilfeller refereres til som såkalt opplysningssvikt. Regelen vil typisk komme til anvendelse der selgeren har oppgitt feilaktige opplysninger om eiendommen i prospektet, i annonsen eller gjennom annen markedsføring. Denne bestemmelsen gjelder også bare dersom det kan konstateres at opplysningssvikten har virket inn på avtalen. I tillegg er det et vilkår om at opplysningene ikke er rettet opp i på en tydelig måte.

Eiendom «solgt som den er»
De fleste eiendommer selges med et forbehold om at den selges “som den er”. I disse tilfellene tar selger et forbehold om at kjøper ikke kan forvente at eiendommen er i bedre stand enn slik den fremstår på visning. For at selger ikke skal ha muligheten til å fraskrive seg alt ansvar, oppstiller avhendingsloven § 3-9 en regel om at eiendommen likevel har mangel dersom den er i “vesentlig” dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Heving som følge av forsinkelse eller mangler etter avhendingsloven

Dersom det foreligger kontraktsbrudd i form av forsinkelse eller mangler, kan det hende at kjøperen har krav på å heve kjøpet. Ved forsinkelse, kan kjøperen kreve heving etter avhendingsloven § 4-3. Ved mangel, kan kjøperen kreve heving etter avhendingsloven § 4-13. Felles for begge bestemmelsene er at kjøperen kan kreve heving dersom det foreligger et «vesentlig» kontraktsbrudd. Årsaken til at lovgiver har satt en såpass høy terskel, er at heving er an alvorlig og inngripende misligholdsbeføyelse. Dersom det er mulig å avhjelpe forsinkelsen eller mangelen med andre misligholdsbeføyelser, vil det være mer ønskelig. Derfor vil det også ved vurderingen av hvorvidt kontraktsbruddet er «vesentlig» tas i betraktning om prisavslag eller erstatning vil kunne gjenopprette balansen i avtaleforholdet.

I tillegg til vesentlighetskravet, er det et krav for heving som følge av forsinkelse at eiendommen ikke har blitt vesentlig forringet mens kjøperen har hatt risikoen for eiendommen.

Reklamasjon

I tillegg til de nevnte vilkårene, er det også et krav om at kjøperen har reklamert i tide. Avhendingsloven § 4-19 oppstiller de nærmere reglene om reklamasjon. Utgangspunktet er at kjøperen taper retten til å gjøre kravene sine gjeldende dersom vedkommende ikke «innen rimelig tid» etter å ha oppdaget eller burde ha oppdaget kontraktsbruddet. Kravene til reklamasjonen er at den må inneholde melding om at avtalebruddet gjøres gjeldende, og hva som er innholdet i avtalebruddet. Kravene til innholdet av reklamasjonen er ikke særlig strenge, så lenge fristen er overholdt. Loven oppstiller en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år. Likevel finnes det et unntak fra dette der selgeren har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro.

Kontraktsbrudd fra kjøperens side

Dersom kjøperen har misligholdt sin betalingsplikt eller andre plikter etter avtalen, kan selgeren kreve å heve kjøpet. Dette følger av avhendingsloven § 5-1.

Utgangspunktet er også her at selgeren kan heve kjøpet dersom forsinkelsen med betalingen eller andre forpliktelser utgjør et «vesentlig» kontraktsbrudd. Også her er terskelen høy, av hensyn til at heving er en alvorlig og inngripende misligholdsbeføyelse.

Selgeren er etter bestemmelsen avskåret fra å heve der skjøtet er tinglyst eller overlevert kjøperen, eller kjøperen har overtatt bruken av eiendommen.

Heving etter bustadoppføringsloven

Etter lovens system kan heving kreves av forbrukeren der det foreligger kontraktsbrudd i form av forsinkelse eller mangel fra entreprenørens side.

Forsinkelse

Det foreligger forsinkelse fra entreprenørens side dersom overtakelse ikke kan skje etter det avtalte tidspunktet, eller eventuelt etter en tilleggsfrist. Det vil også foreligge forsinkelse dersom hele eller deler av arbeidet ikke er fullført, eller hjemmelsoverføring ikke skjer til de tidene som forbrukeren har rett til å kreve. Dette følger av bustadoppføringsloven § 17.

Mangel

Det følger av bustadoppføringsloven § 25 at det foreligger en mangel fra entreprenørens side dersom resultatet ikke er i samsvar med det som følger av avtalen. Uavhengig av avtalen vil det også utgjøre en mangel dersom entreprenøren ikke har utført arbeidet på «faglig godt vis». Dersom ikke noe annet er avtalt, skal entreprenøren også benytte materialer som er av «vanlig god kvalitet». Det vil også foreligge mangel dersom entreprenøren ikke utfører tilleggsarbeid som er avtalt etter lovens rammer.

Heving som følge av forsinkelse eller mangler etter bustadoppføringsloven

Dersom det kan konstateres kontraktsbrudd i form av forsinkelse eller mangel, kan forbrukeren blant annet kreve heving som misligholdsbeføyelse. Heving som følge av forsinkelse reguleres av bustadoppføringsloven § 20, og heving som følge av mangel ved nybygg reguleres av bustadoppføringsloven § 34.

Felles for reglene om heving i bustadoppføringsloven er at forbrukeren bare kan kreve heving dersom det foreligger «vesentlig» avtalebrudd. For krav om heving ved forsinkelse er det for øvrig et ytterligere vilkår at forbrukeren har gitt melding til entreprenøren om dette «før overtakelsen». Vesentlighetskravet oppstiller en terskel som tilsier at forsinkelsen eller mangelen må være så alvorlig at vilkåret etter loven er oppfylt. Årsaken til at det oppstilles en høyere terskel for heving enn for de øvrige misligholdsbeføyelsene, er at heving er en såpass alvorlig og inngripende misligholdsbeføyelse. Dersom forsinkelsen eller mangelen kan avhjelpes med eksempelvis prisavslag eller erstatning, vil det som regel være mer ønskelig sett fra lovgivers side.

Krav til reklamasjon

For mangler oppstiller loven et ytterligere krav om at forbrukeren har fremsatt reklamasjonen overfor entreprenøren innenfor fristen. Fristen loven oppstiller er at kravet må fremsettes «innen rimelig tid», jf. bustadoppføringsloven § 30. Hvorvidt reklamasjonsfristen er overholdt i det enkelte tilfellet, vil variere avhengig av det konkrete saksforholdet. Et av hensynene bak reklamasjonsreglene er å gi forbrukeren et insentiv til å si fra til entreprenøren så raskt som mulig etter at vedkommende oppdager mangelen. Dette henger sammen med at entreprenøren skal få mulighet til å utbedre feilen. Et annet hensyn knytter seg til at entreprenøren skal slippe å motta urimelige mangelskrav i lang tid etter at arbeidene er utført. Dersom det ikke fantes skranker for reklamasjonsreglene, ville det i praksis være lite lønnsomt å drive som entreprenør.

Advokathjelp til å heve kjøpet

Dersom du har kjøpt en bolig som lider av mangler så vil din innboforsikring har rettshjelpsdekning som dekker det vesentligste av advokatutgifter i en tvist mot selger eller dennes forsikringsselskap. Ta gjerne kontakt med våre advokater som spesialiserer seg på eiendomsrett for en uforpliktende prat.

Ofte stilte spørsmål

Hvilken lov kommer til anvendelse ved boligkjøp?

Både avhendingsloven og bustadoppføringsloven regulerer kjøp av bolig. Likevel er det en forskjell i anvendelsesområdet til lovene. Avhendingsloven regulerer tilfellene der det er snakk om avhending av fast eiendom når dette skjer ved frivillig salg, bytte eller gave. Dette følger av avhendingsloven § 1, som angir lovens anvendelsesområde. Bustadoppføringsloven kommer på sin side til anvendelse der det er snakk om «oppføring av ny eigarbustad», og avtalen inngås mellom «entreprenør og forbruker». Kort og forenklet kan en si at avhendingsloven som regel kommer til anvendelse ved kjøp og salg av brukt bolig, mens bustadoppføringsloven kommer til anvendelse ved avtale om oppføring av nytt bygg. I tillegg må avtalen for at bustadoppføringsloven skal komme til anvendelse, inngås mellom forbruker og entreprenør.

Hva skal til for at jeg kan kreve heving av boligkjøp?

Bustadoppføringsloven og avhendingsloven oppstiller flere vilkår for at kjøper kan kreve heving av boligkjøpet. I grove trekk kan vilkårene deles inn i tre. Felles for begge lovene er at det må (1) foreligge avvik fra kontraktsmessig oppfyllelse, i form av enten mangel eller forsinkelse. I tillegg må (2) avviket fra den kontraktsmessige oppfyllelsen være «vesentlig». (3) Til sist må det være reklamert i tide, herunder «innen rimelig tid».

Hva ligger i vesentlighetskravet?

Slik som nevnt overfor fremgår det både av bustadoppføringsloven og avhendingsloven et vesentlighetskrav. Etter ordlyden må det foreligge en mangel av kvalifisert art. I rettspraksis er dette nærmere formulert som at kontraktsparten må ha «rimelig grunn til å si seg løs fra kontrakten», jf. Rt. 1998 s. 1510 (Ekte Hussopp). Et hovedmoment ved vurderingen skal være størrelsen på det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse. Andre sentrale momenter ved vurderingen er blant annet misligholdets betydning for kjøper, hevingens betydning for selger, hvordan partene har opptrådt, gjentakelsesfare og hvorvidt hevingen vil være nødvendig i kontraktsforholdet. Dersom kontraktsbruddet kan avhjelpes ved eksempelvis prisavslag eller erstatning, vil det være et moment som taler mot heving. Vesentlighetskravet er dermed relativt strengt, og det skal litt til for å kreve heving. Årsaken til dette er som nevnt at heving er en alvorlig og inngripende misligholdsbeføyelse.

Hva innebærer heving av boligkjøp?

Rettsvirkningene av at hevingen inntrer, er at partenes gjensidige plikt til å oppfylle avtalen faller bort. I tillegg innebærer hevingen at det skal skje et såkalt restitusjonsoppgjør. Dersom boligen er overført og kjøpesummen er betalt, medfører restitusjonsoppgjøret at pengene skal tilbakebetales og at boligen skal gis tilbake. Poenget med heving av boligkjøpet er at avtalen skal regnes for aldri å ha vært inngått.

Hva gjør jeg når jeg oppdager en mangel ved boligen?

Det første du bør gjøre når du oppdager en mangel, er å gi beskjed til selger om at det foreligger kontraktsbrudd, og at du ønsker å gjøre dette gjeldende. Dette er for å sikre at du har overholdt reklamasjonsfristen. Dersom selger ikke tilbyr retting, eller andre misligholdsbeføyelser kan avhjelpe mangelen, kan det være aktuelt å kreve heving.

Har jeg overholdt reklamasjonsfristen?

Når du informerer motparten om at det foreligger kontraktsbrudd, og at du ønsker å gjøre dette gjeldende, har du i utgangspunktet avbrutt reklamasjonsfristen. Spørsmålet er om dette skjer innen fristen som loven setter. Utgangspunktet er at man må reklamere «innen rimelig tid» etter at man oppdager, eller burde ha oppdaget, kontraktsbruddet. Derfor blir det en skjønnsmessig vurdering i det konkrete tilfellet om reklamasjonsfristen er overholdt.

👤 Av bistandsadvokat Eirik Teigstad



Jeg heter Eirik Teigstad og er én av de ni bistandsadvokatene i Advokatfirmaet Teigstad AS, et spesialisert og landsdekkende firma som hjelper voldsofre med å anmelde og søke erstatning etter familievold og seksuelle overgrep.

Kontakt oss

    Har jeg krav på erstatning?
    Har jeg krav på fri rettshjelp?
    Har jeg noen frister å forholde meg til?
    Send oss en uforpliktende e-post!