fbpx

Reklamasjonsfrist ved kjøp av bolig

En klient som har spørsmål vedrørende reklamasjonsfrist etter kjøp av bolig diskuterer med en erfaren advokat

Dersom man oppdager mangler etter kjøp av bolig, er det viktig at man reklamerer i tide. Reklamasjon er en forutsetning for å kunne gjøre mangler, herunder mangelskrav, gjeldende mot selgeren. Ved kjøp av bolig reguleres reklamasjonsfristene i avhendingsloven § 4-19


Hva er en reklamasjon? 

En reklamasjon er en melding til selger om at det foreligger mangler ved boligen, og at man ønsker å gjøre krav gjeldende på grunnlag av mangelen. Rettidig reklamasjon er en forutsetning for å kunne gjøre mangler gjeldende mot selgeren. Det følger av avhendingsloven § 4-19 (1) at kjøperen taper retten til å gjøre mangelen gjeldende dersom det ikke reklameres i tide. Konsekvensen av for sen reklamasjon er dermed at kjøperens eventuelle mangelskrav mot selgeren går tapt.

Les mer om skjulte feil og mangler ved bolig her. 

Nøytral og spesifisert reklamasjon

Det må skilles mellom nøytral og spesifisert reklamasjon. En nøytral reklamasjon innebærer at kjøperen ikke trenger å opplyse om hvilke mangelskrav hun vil gjøre gjeldende på grunnlag av mangelen. Det er altså tilstrekkelig at kjøper opplyser om at hun vil gjøre krav gjeldende. Avhendingsloven § 4-19 oppstiller krav om slik nøytral reklamasjon.

I visse tilfeller tilfeller, oppstilles imidlertid krav om såkalt spesifisert reklamasjon, herunder at kjøper må opplyse om hvilke mangelskrav hun vil gjøre gjeldende på grunnlag av mangelen. Krav om slik spesifisert reklamasjon gjelder dersom kjøper skal kreve retting eller heving, jf. avhendingsloven §§ 4-11 og 4-13 annet ledd. Her må kjøper altså spesifisere at hun krever retting eller heving.

Relativ og absolutt reklamasjonsfrist

Avhendingslovens § 4-19 opererer med en relativ og en absolutt reklamasjonsfrist. Begge frister må være overholdt for å ha reklamert i tide. Etter den relative reklamasjonsfristen må kjøper reklamere “innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen”, jf. bestemmelsens første ledd. Etter den absolutte reklamasjonsfristen må reklamasjonen “seinast skje 5 år etter at kjøparan har overteke bruken av eigedomen”, jf. bestemmelsens annet ledd. Rettidig reklamasjon innebærer dermed at kjøper reklamerer innen rimelig tid etter å ha oppdaget/burde ha oppdaget mangelen, og reklamasjonen fremsettes senest innen 5 år.

Relativ reklamasjonsfrist

Den relative reklamasjonsfristen starter å løpe enten da kjøperen oppdaget mangelen, eller når kjøperen burde ha oppdaget mangelen. Kjøperen anses for å ha oppdaget mangelen når hun har slik kunnskap som gir en oppfordring til å påberope seg mislighold. Fristen kan imidlertid starte å løpe på et tidligere tidspunkt, herunder på det tidspunktet kjøperen burde ha oppdaget mangelen. At fristen kan starte å løpe da kjøperen burde ha oppdaget mangelen, må ses i sammenheng med kjøperens undersøkelsesplikt. Idet kjøper har en plikt til å undersøke boligen så snart som mulig etter overtakelse, vil mangler som burde ha blitt avdekket ved slik undersøkelse kunne føre til at fristen starter å løpe fra da mangelen burde vært oppdaget.

Fristens lengde er angitt som “innan rimeleg tid”. Ordlyden tilsier at man ikke kan vente for lenge med å reklamere. Hva som nærmere ligger i “rimelig tid”, beror på en konkret vurdering av alle relevante omstendigheter, jf. Rt.2010.103. Det kan her legges vekt på hvorvidt kjøper er en næringsdrivende eller en forbruker. Er kjøper en næringsdrivende kreves det raskere reklamasjon enn hvor kjøper er forbruker, jf. Rt.2011.1768. Det kan også legges vekt på hva slags eiendommen som er kjøpt, og hva slags kunnskap kjøperen har om eiendommen.

I Rt.2010.103 presiserte Høyesterett at en normal reklamasjonstid ved kjøp av fast eiendom ikke kunne være kortere enn ved forbrukerkjøp, hvor fristen aldri kan være kortere enn to måneder. Videre ble det slått fast en reklamasjonstid på tre måneder vil være i “ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget”. Den relative reklamasjonsfristen ved boligkjøp vil dermed normalt vært to-tre måneder.

Absolutt reklamasjonsfrist

Den absolutte reklamasjonsfristen innebærer at reklamasjon likevel senest må skje innen 5 år etter at kjøper har overtatt bruken av eiendommen. Den absolutte reklamasjonsfristen er dermed 5 år, og fristen starter å løpe den dagen kjøperen overtar bruken av eiendommen. I forarbeidene er dette begrunnet med at det er fra overtakelsestidspunktet at kjøperen har anledning til å undersøke om det er mangler ved eiendommen. Det er viktig å være oppmerksom på at reklamasjonen fremdeles må skje “innen rimelig tid” etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget, jf. første ledd.

Bestemmelsens annet ledd andre punktum gjør unntak fra 5-årsfristen dersom selgeren ved garanti eller avtale har tatt på seg ansvar for lengre tid. At selger kan påta seg ansvar for lengre tid enn 5 år, følger allerede av avhendingsloven § 1-2 om at loven kan fravikes ved avtale. Det kan være tale om en generell fristforlengelse, eller om en lengre frist som bare gjelder visse nærmere nevnte omstendigheter.

Unntak fra reklamasjonsfristen

Loven oppstiller unntak for kravet om både nøytral og spesifisert reklamasjon. Hva gjelder nøytral reklamasjon, følger det av avhendingsloven § 4-19 (4) at selgeren ikke kan gjøre gjeldende at det er reklamert for sent dersom selgeren har vært “grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro”.  Tilsvarende unntak gjøres for spesifisert reklamasjon om retting eller heving, jf. avhendingsloven §§ 4-11 og 4-13 annet ledd.

Avhendingsloven § 4-19 (4) tilsvarer regelen i kjøpsloven § 33, og meningen er at regelen skal ha samme innhold. I forarbeidene til kjøpsloven § 33, pekes det på at bestemmelsen i første rekke dekker de tilfeller hvor mangelen beror på faktiske forhold som selgeren kjente til, og som han ikke gjorde kjent for kjøperen. Det tilføyes at prinsippet kan tenkes anvendt også hvor selgeren på annen måte har opptrådt i strid med redelighet og god tro.

Når det gjelder unntak fra reklamasjonsfristen, er det viktig å være oppmerksom på at kjøperen kan bli avskåret fra å gjøre mangelen gjeldende på grunnlag av alminnelige passivitets- eller foreldelsesregler, dersom kjøper har ventet svært lenge med å reklamere.

Advokathjelp

Har du generelle spørsmål vedrørende reklamasjonsfrist etter kjøp av bolig? Eller trenger du bistand i en konkret sak? Våre erfarne advokater bistår klienter over hele landet. Ta kontakt per telefon eller e-post for en gratis og uforpliktende forhåndsvurdering av din sak. Du kan også benytte kontaktskjemaet nedenfor så tar vi kontakt med deg.

Vanlige spørsmål

Hva er en reklamasjon?

En reklamasjon er en melding til selger om at det foreligger mangler ved boligen, og at man ønsker å gjøre krav gjeldende på grunnlag av mangelen. Kjøperen taper retten til å gjøre mangler, herunder mangelskrav, gjeldende dersom det reklameres for sent.

Hva er forskjellen mellom nøytral og spesifisert reklamasjon?

Ved nøytral reklamasjon, behøver ikke kjøper å opplyse om hvilke misligholdskrav hun vil gjøre gjeldende på grunnlag av mangelen. Det er tilstrekkelig å opplyse selger at man ønsker å gjøre krav gjeldende, uten å spesifisere hvilke krav. Ved spesifisert reklamasjon må det derimot opplyses om hvilke misligholdskrav som gjøres gjeldende. Krav om spesifisert reklamasjon gjelder ved krav om retting, jf. avhendingsloven § 4-11, og ved krav om heving, jf. avhendingsloven § 4-13 (2).

Hvor lang er den relative reklamasjonsfristen?

Den relative fristens lengde er ¨innen rimelig tid¨, jf. avhendingsloven § 4-19 (1). Hva som nærmere ligger i ¨rimelig tid¨ må avgjøres helt konkret. Rimelig tid antas i rettspraksis å ligge på mellom 2 og 3 måneder.

Hvor lang er den absolutte reklamasjonsfristen?

Den absolutte reklamasjonsfristen er 5 år, jf. § 4-19 (2). Det fremdeles reklameres ¨innen rimelig tid¨ etter man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. 5-årsfristen gjelder ikke der hvor selgeren ved garanti eller avtale har tatt på seg ansvar for lengre tid.

Når starter reklamasjonsfristen å løpe?

Den relative reklamasjonsfristen starter å løpe på det tidspunkt kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Den absolutte reklamasjonsfristen starter å løpe den dag kjøperen overtar bruken av eiendommen.

Kilder

Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 116-118. 

Løvf, Christine. Fristutgangspunktet for reklamasjon etter avhendingsloven § 4-19. Tidsskrift for eiendomsrett, 2011 (4), s. 229-232.

Bergsåker, Trygve. Kjøp av fast eiendom: med kommentarer til avhendingsloven. Norges eiendomsmeglerforbund 2013 5.utg.

https://bora.uib.no/bora-xmlui/bitstream/handle/1956/20792/Masteroppgaven.pdf?sequence=1&isAllowed=y  

    Har jeg krav på erstatning?
    Har jeg krav på fri rettshjelp?
    Har jeg noen frister å forholde meg til?
    Send oss en uforpliktende e-post!