Sist oppdatert 22. oktober 2021 av Advokat Eirik Teigstad
Dersom du har kjøpt en bolig, og senere oppdager mangler, kan du ha krav på prisavslag. Dette vil særlig være aktuelt dersom det foreligger kontraktsbrudd i form av brudd på opplysningsplikt. Det samme gjelder dersom selger har oppgitt feilaktige opplysninger i forkant av kjøpet.
Prisavslag etter loven
Hvilken lov kommer til anvendelse?
Innledningsvis er det ryddig å konstatere hvilken lov som kommer til anvendelse på ditt forhold. Dette avhenger av forholdene rundt kjøpet av boligen. De fleste kjøp og salg av brukt bolig reguleres av avhendingslovens regler. Bustadoppføringsloven regulerer på sin side boligkjøpene selger opptrer som entreprenør og kjøper er forbruker. Denne loven kommer til anvendelse der det er snakk om oppføring av ny bolig.
Reglene for prisavslag er stort sett tilsvarende i de to lovene. Likevel er det slik at forbrukeren (kjøperen) nyter et sterkere vern etter reglene i bustadoppføringsloven. Dette er begrunnet med hensynet i å beskytte den svake kontraktspart. I det følgende vil det tas utgangspunkt i reglene i avhendingsloven.
Prisavslag som følge av «mangel»
Dersom det foreligger mangel ved eiendommen, fremgår det av avhendingsloven § 4-8 det at kjøperen har rett til å kreve prisavslag. Dette gjelder bare dersom mangelen ikke skyldes kjøperen eller omstendigheter som kjøperen har risikoen for. Avhendingsloven lister opp fler tilfeller som utgjør «mangel» i lovens forstand. Et annet uttrykk for at det foreligger mangel, er kontraktsbrudd.
Eiendom solgt «som den er»
Utgangspunktet er at de fleste boliger selges med et «som den er»-forbehold. Det vil si at boligen selges slik den fremsto på tidspunktet for visningen. Her ligger en oppfordring til kjøper om å undersøke boligen nøye før kjøp. I dette ligger en slags ansvarsfraskrivelse fra selgers side.
Imidlertid oppstiller loven en begrensning i selgers ansvarsfraskrivelse. Det fremgår av avhendingsloven § 3-9 at eiendommen likevel har en mangel dersom den er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Denne vurderingen må tas ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
I HR-2017-1073-A ble en 12 år gammel bolig solgt «som den er». Boligen inneholdt en skjult mangel i form av fuktskader på badet. Ved den konkrete vurderingen kom Høyesterett frem til at verken kjøpesummen eller forholdene ellers tilsa at kjøperne hadde grunn til å regne med et behov for en omfattende renovering av badet. Dermed forelå det en mangel, og kjøperne hadde rett på prisavslag.
Ved beregningen av prisavslag, kan det være nyttig å lese nærmere på en masteroppgave som omhandler dette temaet.
Selgerens brudd på opplysningsplikt
Boligen har en mangel dersom selgeren har unnlatt å opplyse om forhold som selgeren «kjente eller måtte kjenne til». Dette gjelder bare opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og videre opplysninger som kan ha virket inn på avtalen. Bestemmelsen omfatter særlig tilfellene der selgeren eksempelvis har tilbakeholdt opplysninger om fukt på baderommet. Denne opplysningen vil typisk virke inn på kjøpet i form av nedsatt kjøpesum.
Selgeren har gitt uriktige opplysninger
Dersom selgeren har gitt feilaktige opplysninger om boligen, kan boligen sies å ha en mangel. Dette gjelder kun dersom det kan antas at slike opplysninger måtte ha virket inn på avtalen. Et eksempel på dette kan være at selgeren opplyser om at det ikke foreligger fuktskader på badet, og det senere viser seg at dette ikke stemmer. Denne bestemmelsen vil også komme til anvendelse der det er gitt uriktige opplysninger i en Finn-annonse.
Arealsvikt
Det vil også foreligge en mangel dersom selgeren har gitt feilaktige opplysninger om boligens areal. Dette er en typisk opplysning som er avgjørende for verdivurderingen, og som kan være vanskelig å bedømme uten en takstmann til stede. Imidlertid fremgår det av bestemmelsen at arealet må være «vesentlig» mindre enn det som er oppgitt. Denne vurderingen vil også måtte gjøres konkret, avhengig av hva slags type bolig det er snakk om, og hvor boligen er sentrert.
Hvordan fremme krav om prisavslag?
Dersom det foreligger kontraktsbrudd i form av mangel fra selgerens side, kan du ha krav på prisavslag. Kravet bør fremmes skriftlig overfor selger, og dette bør gjøres så raskt som mulig. Grunnen til at dette må gjøres raskt, er at kjøper skal overholde reklamasjonsfristen. Kravet bør inneholde at kjøper gjør gjeldende at det foreligger kontraktsbrudd i form av mangel, og hva som er den konkrete årsaken til dette. Det er også hensiktsmessig å presisere at kjøper ønsker å gjøre gjeldende nettopp prisavslag som følge av dette.
Advokathjelp til prisavslag
Ved tvil om hvorvidt du har en sak som kvalifiserer til prisavslag, kan du ta kontakt med en av våre dyktige advokater. Vi kan bistå deg med å kartlegge saken, og fremme den overfor selger. Dersom du allerede har fremmet et krav mot selger uten at vedkommende ønsker å innrette seg, kan vi hjelpe deg også med dette. Våre advokater innenfor eiendomsrett kan veilede deg uavhengig av hvor du er i denne prosessen. I flere eiendomssaker vil forsikringen dekke deler av advokatutgiftene.
Les mer om advokathjelp i eiendomssak her
Vanlige spørsmål
Hva er prisavslag?
Prisavslag er en misligholdsbeføyelse som kjøper kan påberope seg dersom det foreligger kontraktsbrudd fra selgerens side. Prisavslag har som formål å gjenopprette den økonomiske ubalansen som har oppstått i kontraktsforholdet, som følge av mangelen.
Hvilken lov regulerer spørsmålet om prisavslag ved boligkjøp?
Dersom du har kjøpt et helt nytt boligbygg av en entreprenør, og du opptrer som forbruker, er det bustadoppføringsloven som kommer til anvendelse. Det vanligste er imidlertid å kjøpe brukt bolig av privatperson. I disse tilfellene er det bustadoppføringsloven som kommer til anvendelse.
Har jeg krav på prisavslag?
Dersom det foreligger mangel, og dette ikke skyldes forhold på kjøperens side, kan du ha krav på prisavslag. Prisavslag er en av flere misligholdsbeføyelser som kan påberopes i slike tilfeller, på lik linje med eksempelvis erstatning og heving.
Hvordan fremmer jeg krav om prisavslag?
For det første er det viktig å fremsette kravet så snart som mulig. For det andre bør kravet fremmes overfor selgeren. Til sist bør kravet inneholde årsaken til kontraktsbruddet, og at du krever prisavslag.
Kilder
Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett, 2. utgave, Oslo, 2013.
Wilhelmsen, Trine-Lise. Forsikring og regress ved salg og bolig. Tidsskrift for erstatningsrett, forsikringsrett og trygderett, 2018- 10-24 (2-03) s. 108-137.
Masteroppgave: https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/34977/135355.pdf?sequence=4
