Sist oppdatert 1. november 2021 av Advokat Eirik Teigstad
eeeeDersom selgeren av boligen har unnlatt å opplyse om viktige forhold, kan det i seg selv utgjøre en mangel etter avhendingslovens regler. Dette gjelder likevel bare dersom det er snakk om opplysninger som selgeren kjente eller måtte kjenne til. Hvis dette vilkåret er oppfylt, er det mulig at du har krav på å gjøre gjeldende mangelsbeføyelser overfor selger.
Hvilken lov kommer til anvendelse?
Det er to lover som regulerer kjøp og salg av bolig. Bustadoppføringsloven regulerer avtaler mellom næringsdrivende og forbruker. Loven kommer til anvendelse der det er snakk om avtale om nyoppføring av bygg, mellom en forbruker og en entreprenør. Avhendingsloven regulerer på sin side kjøp og salg av brukte boliger. De fleste boligkjøp reguleres følgelig av avhendingslovens regler.
Begge lovene oppstiller regler om selgerens opplysningsplikt, og ordlyden er tilnærmet lik. Bestemmelsene om selgers opplysningsplikt følger av bustadoppføringsloven § 26 og avhendingsloven § 3-7. I det følgende vil det tas utgangspunkt i avhendingslovens regler om selgers opplysningsplikt.
Rettslig utgangspunkt
Det generelle rettslige utgangspunktet i kontraktsretten er at partene må ivareta sine egne interesser og bære risikoen for sine egne forutsetninger. Dette følger av Bodum-dommen, Rt. 2002 s. 1110. Utgangspunktet er dermed at det ikke foreligger noen generell plikt hos selgeren til å opplyse om alle mulige forhold ved boligsalget. Likevel er dette bare et rettslig utgangspunkt, som det hersker mange unntak fra, herunder bustadoppføringsloven § 26 og avhendingsloven § 3-7. Formålet med bestemmelsene er å beskytte kjøperens interesser i avtaleforholdet. Bestemmelsene kommer til anvendelse der det vil være uredelig av selgeren å tilbakeholde opplysninger.
Reglene om selgerens opplysningsplikt må ikke forveksles med reglene om selgerens såkalte opplysningssvikt, som gjelder feilaktige gitte opplysninger. Reglene om opplysningsplikt gjelder opplysninger som ikke er kommet frem, i form av at selger har tilbakeholdt disse.
Avhendingsloven § 26
Ordlyden i avhendingsloven er som følger:
§ 3-7. Manglande opplysning om eigedomen
Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.
Omstendigheter som selgeren «kjente eller måtte kjenne til»
Ordlyden «kjente eller måtte kjenne til» viser til tilfellene der selgeren kjente til de omstridte forholdene, og valgte å tilbakeholde informasjonen. I visse tilfeller omfatter bestemmelsen også opplysninger som selgeren ikke var kjent med, men som det må legges til grunn at vedkommende hadde forutsetninger for å kjenne til. Rt. 2002 s. 6969 (NEBB) tar til orde for at det må være tale om en rettslig bedømmelse, og ikke en bevisvurdering. Som nevnt kan mangel altså foreligge selv om det er helt på det rene og uomtvistet at selgeren ikke positivt hadde kunnskap om forholdet.
Ordlyden oppstiller et subjektivt vilkår, der alminnelig uaktsomhet ikke er nok. Etter forarbeidene er vurderingstemaet nærmere angitt til at det ikke «liggje føra noka rimeleg grunn til å vere uvitande» på selgers side, jf. Ot.prp. nr. 61 (1990-1991). Det må kunne rettes en eller annen form for kvalifisert bebreidelse mot vedkommendes uvitenhet. Vurderingen må tas med utgangspunkt i årsaken til at selger ikke visste. Når en selger som har forholdt seg taus selv hevder å ha vært ukjent med forholdet, må det med andre ord tas stilling til om det foreligger en rimelig unnskyldning for vedkommendes uvitenhet.
Sentrale momenter i aktsomhetsvurderingen er hvor sentrale opplysninger det gjelder, om opplysningene har vært lett tilgjengelige, eller om det har vært forbundet med oppofrelser å fremskaffe dem, og hvilken oppfordring realdebitor har hatt til å gjøre seg kjent med dem.
Fukt- og råteskader
Et praktisk eksempel på forhold som omfattes av bestemmelsen, er opplysninger om eventuelle fukt- og råteskader i boligen. Ved salg av bolig hender det at selger ønsker å holde tilbake slike opplysninger, for at eiendommens verdi ikke skal synke. Imidlertid er det lite hensiktsmessig, da det vil medføre at kjøper i etterkant kan rette krav mot selger når vedkommende oppdager slike fukt- og råteskader.
Har «verka inn på avtala»
Ordlyden oppstiller ulike tolkningsalternativer, men etter forarbeidene bestemmes det at dersom avtalen ikke ville ha blitt inngått, eller inngått på andre vilkår, har opplysningene i begge tilfeller «verka inn på avtala». Det er uttalt i Rt. 2013 s. 612 at beviskravet ikke bør være særlig strengt. Avgjørelsen gjaldt riktignok tolkning av den samme ordlyden i § 3-8 andre ledd, men den må antas å gjelde også for vurderingen etter avhendingsloven § 3-7.
Har kjøperen undersøkelsesplikt?
Dersom kjøperen anfører at selgeren har brutt sin opplysningsplikt, er det ikke usannsynlig at selger vil svare med en anførsel om at kjøperen ikke har undersøkt tilstrekkelig. Det følger av avhendingsloven § 3-10 første ledd at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende en mangel som kjøperen kjente eller burde kjenne til på tidspunktet avtalen ble inngått. Vurderingstemaet for undersøkelsesplikten er nærmere angitt til hvorvidt subjektive forhold på kjøpersiden fører til at mangelen ikke kan gjøres gjeldende. Dette kommer blant annet til uttrykk i Rt. 2002 s. 1110.
Likevel oppstiller avhendingsloven § 3-10 bare en grunnleggende skranke om at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende mangler som vedkommende allerede kjente til da avtalen ble inngått. Etter avhendingsloven § 3-10 tredje ledd følger det at første ledd ikke gjør noen innskrenkninger i avhendingsloven § 3-7 om manglende opplysning ved eiendommen. Dette tilsier at selgers opplysningsplikt i stor grad går foran kjøpers undersøkelsesplikt.
Virkninger av selgers brudd på opplysningsplikten
Der det kan konstateres brudd på selgers opplysningsplikt, foreligger det som nevnt en mangel. I disse tilfellene kan kjøper gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser overfor selger. Kjøperen kan blant annet kreve prisavslag, erstatning og heving av kjøpsavtalen. Formålet med beføyelsene er å bøte på mangelen, og gjenopprette balansen i kontraktsforholdet. Det vil som regel alltid være en høyere terskel for å kreve heving enn de øvrige beføyelsene. Årsaken til dette er av heving er en alvorlig og inngripende misligholdsbeføyelse. Dermed vil det være avgjørende om mangelen utgjøre et vesentlig kontraktsbrudd. For at misligholdsbeføyelsene skal gjøres gjeldende, er det et også et krav om at kjøper må ha reklamert i tide.
Reklamasjon
For å gjøre gjeldende brudd på selgers opplysningsplikt, er det et krav om at man reklamerer overfor selger i tide. Reklamasjonsregelen i avhendingsloven følger av § 4-19, og den relative fristen sier at man må reklamere «innen rimelig tid». Hva som ligger i ordlyden må avgjøres konkret i den enkelte saken. Hovedpoenget er at kjøper skal reklamere så snart vedkommende oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Reklamasjonsfristen er til stede for å beskytte selger, men også for å gi et insentiv til partene om å rette opp i ubalansen i kontraktsforholdet så raskt som mulig.
Dersom det eksempelvis foreligger arealsvikt ved eiendommen, vil ikke dette utgjøre et brudd på selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven § 26. Likevel er dette et tilfelle som ofte kan forekomme ved boligkjøp, og du kan lese mer om reglene om reklamasjon i disse tilfellene her.
Advokathjelp ved selgers brudd på opplysningsplikten
Dersom du vil påberope deg mangelskrav overfor selger, kan du ta kontakt med en av våre advokater for en uforpliktende samtale. Advokatutgifter i eiendomssaker blir som regel dekket av forsikringen. Dersom du er usikker på hvorvidt og i hvilken grad forsikringen dekker advokatutgiftene, kan vi hjelpe deg med å kartlegge dette. Ved å ta kontakt med oss vil du blant annet få veiledning angående reklamasjon, og en oversikt over hvilke rettigheter du har. Vi kan også bidra med svar på andre rettslige spørsmål enn selgers brudd på opplysningsplikten. Du kan kontakte oss ved å ringe, sende e-post eller fylle ut kontaktskjemaet på våre nettsider.
Vanlige spørsmål
Hva er selgers opplysningsplikt?
Kort forklart innebærer selgerens opplysningsplikt regler om at selgeren må stå til ansvar dersom vedkommende har unnlatt å opplyse om viktige forhold ved eiendommen i forbindelse med kjøpet. I disse tilfellene kan kjøperen ha krav på å gjøre gjeldende ulike misligholdsbeføyelser, herunder heving, prisavslag og erstatning.
Har kjøperen undersøkelsesplikt?
I norsk rett er det lagt til grunn at det ikke eksisterer noen generell undersøkelsesplikt. Likevel oppstiller avhendingsloven en bestemmelse om at kjøper ikke kan påberope seg mangel overfor selger, dersom kjøper kjente eller burde kjenne til forholdet. Denne regelen er til for å beskytte selgeren mot en kjøper som påberoper seg mangel i ond tro. Med andre ord oppstiller bestemmelsen en terskel for hva kjøperen kan påberope seg. Imidlertid er det klart at reglene om selgers opplysningsplikt veier tyngre, og har en større forankring i norsk rett, enn kjøperens undersøkelsesplikt.
Kan jeg heve kjøpet som følge av at selger har brutt sin opplysningsplikt?
Det er mulig at kjøper har krav på å heve kjøpet som følge av selgers brudd på opplysningsplikten. Imidlertid er det en hevet terskel for å kreve heving av kjøpet, sammenlignet med de andre misligholdsbeføyelsene som eksempelvis erstatning og prisavslag. Vilkåret for å heve er at misligholdet utgjør et vesentlig kontraktsbrudd. Hvorvidt kontraktsbruddet er vesentlig, beror på en konkret vurdering i det enkelte tilfellet. I tillegg er det en forutsetning for kravet at det er reklamert i tide.
Har jeg krav på erstatning som følge av at selger har brutt sin opplysningsplikt?
Kjøper kan ha krav på erstatning dersom det kan konstateres at selger har brutt sin opplysningsplikt. Det følger av avhendingsloven § 4-14. En forutsetning for å kreve erstatning er at mangelen på opplysningen har medført et økonomisk tap for kjøperen. Kjøperen kan bare kreve erstatning for såkalt direkte tap. I tillegg er det et krav at kjøperen har overholdt reklamasjonsfristen.
Har jeg krav på prisavslag som følge av at selger har brutt sin opplysningsplikt?
Kjøperen kan ha krav på prisavslag, fordi selgers brudd på opplysningsplikt utgjør en mangel etter avhendingsloven. Også her er det en forutsetning at kjøper har reklamert i tide. Prisavslaget skal beregnes forholdsmessig, ut fra tapets art og omfang og prisen på boligen.
