Husleietvist

Sist oppdatert 10. mai 2021 av Advokat Eirik Teigstad

Er du i en pågående konflikt gjeldende leie eller utleie av husrom? I leieforhold er det flere tvister som typisk oppstår. Her gis en fremstilling av hvilke rettigheter og plikter du har etter husleieloven, enten du er utleier eller leietaker. Du er for øvrig velkommen til å ta kontakt med oss for en gratis og uforpliktende samtale med en av våre advokater. Vi hjelper deg gjerne. Skulle det bli aktuelt med juridisk bistand i saken, vil store deler av advokatutgiftene dekkes av ulike forsikringsordninger. Mer konkret vil forsikringsselskapet, mot en egenandel, ofte dekke opp til 80 prosent av kostnadene for advokathjelp.

Generelt om forholdet mellom en husleieavtale og husleieloven

Ved husleietvist vil man først måtte se hen til husleieavtalen mellom partene for å avgjøre om tvisten kan løses etter de bestemmelser som er inntatt der. Er ikke dette mulig, vil tvisten måtte løses på grunnlag av bestemmelsene i husleieloven.

Se mal for husleiekontrakt i PDF her.

Merk likevel at loven er fravikelig etter husleieloven § 1-2 første ledd. Dette innebærer at man kan avtale seg bort fra lovens løsning, så lenge avtalen ikke gir leietakeren en dårligere stilling enn vedkommende ville ha hatt etter loven. Loven oppstiller altså visse minimumsrettigheter til vern for leietakeren. Det gjelder både ved inngåelsen av selve leieavtalen, oppsigelse av avtalen, samt hvilke rettigheter og plikter hver av partene har ved kontraktsbrudd.

Ved inngåelsen av husleieavtaler er det såkalt formfrihet. Et uttrykk for dette finner vi i husleieloven § 1-4. Formfrihet innebærer at det er valgfrihet med hensyn til om avtalen inngås muntlig eller skriftlig. Etter den nevnte bestemmelsen kan hver av partene riktignok kreve at avtalen settes opp skriftlig. Bevishensyn tilsier at skriftlighet er å foretrekke. Ved en skriftlig avtale vil det være lettere å påvise i ettertid hva som faktisk er avtalt. Et tips i denne forbindelse er også å sørge for at begge parter har en felles forståelse av avtalens innhold før man signerer. Dette reduserer risikoen for senere tvister betraktelig.

Typiske husleietvister

Etter vår erfaring vil det typisk kunne oppstå tvister om følgende husleieforhold:

• Depositum
• Leieforholdets varighet og oppsigelse
• Vedlikehold av husrommet
• Kontraktsbrudd og krav som følge av dette

Behandlingen av disse ulike tilfellene nedenfor tar sikte på å gi en oversikt over rettsreglene på området slik at man enklere kan få et inntrykk av hvilke rettigheter og plikter man har i den enkelte sak. Skulle du fortsatt være i tvil om din rettsstilling i en konkret sak, er du velkommen til å ta kontakt med oss for en gratis og uforpliktende samtale.

Depositum som grunnlag for tvist

Tvister vedrørende depositum reguleres av husleieloven § 3-5. Etter denne bestemmelsen kan partene valgfritt avtale å opprette en depositumskonto. Hvilket beløp som skal innbetales kan avtales mellom partene. Eneste begrensning er at beløpet ikke kan overstige seks måneders leie. Dette følger av bestemmelsens første ledd.

Å opprette en depositumskonto er svært vanlig. Fordelen for utleier er at en depositumskonto fungerer som en sikkerhet for de tilfeller leietaker eksempelvis unnlater å betale leie eller det oppstår skader på leieobjektet. I slike tilfeller kan utleier, riktignok ikke før ved leieforholdets opphør, gjøre fradrag i depositumskontoen for å få dekket sine krav. At fradrag ikke kan gjøres før leieforholdet opphører følger av § 3-5 tredje ledd om at ingen av partene kan disponere over beløpet på egen hånd, så lenge leieforholdet varer.

Å sette inn et beløp på en slik konto vil typisk heller ikke være en ulempe for leietaker. Pengene står i leieperioden urørt på en konto som ingen av partene kan disponere over. I tillegg kan leietaker kreve de opptjente renter på beløpet utbetalt fra den aktuelle finansinstitusjon, jf. § 3-5 tredje ledd annet punktum.

Besluttes det å opprette en depositumskonto, skal dette gjøres for utleiers regning, jf. § 3-5 sjuende ledd første punktum. Kontoen skal også være særskilt, jf. bestemmelsens annet ledd. Dette innebærer blant annet at det må skilles mellom den kontoen den månedlige husleie skal innbetales til, og depositumskontoen.

Disse reglene innebærer at dersom du som leietaker oppdager at den månedlige husleien innbetales til en konto med samme kontonummer som depositumskontoen, kan du få satt en stopper for dette med henvisning til § 3-5 annet ledd. Det samme gjelder dersom du oppdager at utleier «forsyner» seg av depositumskontoen mens leieforholdet består, jf. § 3-5 tredje ledd.

Leieforholdets varighet og oppsigelse som grunnlag for tvist

Dersom du som leietaker vil ut av leieforholdet, vil vurderingen måtte gjøres ut fra husleieloven kapittel 9, forutsatt at avtalen ikke sier noe om oppsigelsesadgangen. Etter husleieloven vil oppsigelsesadgangen bero på om du har inngått en tidsbestemt eller tidsubestemt leieavtale. Det er valgfrihet ved avtaleinngåelsen med hensyn til om avtalen skal være tidsbestemt eller tidsubestemt. Inneholder avtalen ikke noe om opphørstidspunktet, vil den automatisk være å anse som en tidsubestemt leieavtale. Dette følger av lovens § 9-1.

Tidsbestemt avtale

Ved en tidsbestemt avtale er det som utgangspunkt ikke adgang til å si opp leieavtalen før man er utenfor den fastsatte frist, jf. § 9-2 første ledd første punktum. Visse unntak gjelder etter §§ 9-4 til 9-8 dersom det er avtalt, eller dersom utleier har forsømt sin opplysningsplikt ved å unnlate å opplyse om virkningen av en tidsbestemt leieavtale, det vil si at det er unnlatt å opplyse om at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietid, jf. § 9-2 første ledd annet punktum, jf. § 9-2 annet ledd.

I praksis innebærer dette at du som leietaker ikke kan si opp en tidsbestemt leieavtale med mindre slik adgang enten er avtalt med utleier på forhånd eller dersom utleier ikke har opplyst deg om at du ikke kan si opp leieforholdet før utgangen av den avtalte fristen.

Et poeng er at en tidsbestemt avtale automatisk vil gå over til å være tidsubestemt dersom leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter den avtalte leietid og utleier ikke skriftlig har oppfordret leietaker til å flytte. Dette kan utledes av § 9-2 tredje ledd.

Tidsubestemt avtale

En tidsubestemt avtale kan på sin side sies opp før utløpet av fristen for leieforholdets varighet. Leietakers oppsigelsesrett er regulert i § 9-4. Her stilles det ikke krav til begrunnelse for oppsigelsen. Leietaker kan altså fritt, uten noen begrunnelse, si opp en tidsubegrenset avtale. Utleiers oppsigelsesrett er derimot mer begrenset etter § 9-5. Her fremgår det at en tidsubegrenset leieavtale om bolig kun kan sies opp på visse vilkår. Vilkårene er uttømmende regulert i annet ledd bokstav a til d. Som eksempel på grunnlag som kan gi utleier oppsigelsesrett kan nevnes at leietaker har misligholdt leieavtalen (bokstav c) eller at det foreligger annen saklig grunn for oppsigelse (bokstav d). I sistnevnte tilfelle må det foretas en konkret vurdering av omstendighetene i den enkelte sak. Det som anses som saklig grunn i én sak, vil ikke nødvendigvis anses som saklig grunn i en annen.

Øvrige krav til forholdene rundt oppsigelsen

Dersom det foreligger grunnlag for oppsigelse, vil den alminnelige oppsigelsesfristen være tre måneder ved utløpet av en kalendermåned, jf. § 9-6 første ledd. Mest vanlig er det at fristen begynner å løpe ved utløpet av den kalendermåneden oppsigelsen gjøres gjeldende. Eksempelvis vil fristen begynne å løpe ved månedsskiftet januar-februar, uavhengig av om oppsigelsen fant sted 1. eller 30. januar.

Den alminnelige fristen kan for øvrig fravikes ved avtale, jf. § 9-6 fjerde ledd.

Når det kommer til selve oppsigelsen og kravet til skriftlighet må man skille mellom hvem det er som fremsetter oppsigelsen. For leietaker stilles det ingen formkrav til oppsigelsen. Det vil si at oppsigelsen kan være muntlig eller skriftlig. Dette kan utledes av at reglene i § 9-7 kun gjelder for utleier. Her bestemmes det at når en utleier skal si opp leieforholdet, plikter han å utforme oppsigelsen skriftlig, jf. bestemmelsens første ledd. Av annet ledd fremgår det at oppsigelsen i tillegg må begrunnes, samt opplyse leietaker om rettigheten til å protestere skriftlig til utleier innen én måned etter at leietaker mottar oppsigelsen, jf. § 9-8 første ledd første punktum. Oppsigelsen må også opplyse om at leietaker mister retten til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven dersom leietaker ikke overholder den nevnte fristen, jf. 9-8 første ledd annet punktum. Dette illustrerer at det stilles betydelig strengere krav til utleiers oppsigelse, enn til leietakers oppsigelse.

Det er også verdt å nevne at dersom ikke alle disse kravene er oppfylt, vil oppsigelsen være ugyldig, jf. fjerde ledd første punktum. Dette innebærer at man som leietaker har rett til å bli boende. Dette gjelder likevel ikke dersom man har flyttet som følge av den oppsigelsen som senere viser seg å være ugyldig. I disse tilfellene vil oppsigelsen anses for å være godtatt slik at man mister retten til å flytte tilbake til leieobjektet, jf. fjerde ledd første punktum.

Hvem har ansvar for vedlikehold av husrommet?

Det er adgang for partene til selv å avtale seg i mellom hvem som plikter å vedlikeholde boligen. Som nevnt vil husleielovens regler komme til anvendelse dersom avtalen er taus på dette punkt.

Hovedregelen i husleieloven § 5-3 er at utleier har vedlikeholdsansvaret for boligen. Dette følger av at utleieren plikter å holde husrommet og eiendommen for øvrig i den stand leietakeren har krav på etter reglene i husleieloven kapittel 2, jf. bestemmelsen første ledd.

Leietakeren har riktignok også selv et visst vedlikeholdsansvar. I annet ledd er det opplistet hvilke forhold leietakeren plikter å holde ved like. Her nevnes blant annet dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske anlegg, samt inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen, jf. annet ledd første punktum. I tillegg plikter leietaker blant annet å foreta nødvendig rengjøring, batteriskift og testing av røykvarsler, jf. annet ledd annet punktum.

Kontraktsbrudd og krav som følge av dette

Ikke sjelden oppstår tvist om hvorvidt det foreligger en mangel ved husrommet eller forsinkelse ved overleveringen. Like nedenfor behandles både hvilke tilfeller som vil være å anse som en mangel ved husrommet, og når det foreligger forsinkelse. En mangel eller en forsinkelse vil utgjøre et kontraktsbrudd fra utleiers side slik at misligholdsbeføyelser kan gjøres gjeldende av leietaker.

Det hender også at utleier ønsker å heve leieforholdet. På hvilke grunnlag han kan gjøre dette, kan du også lese mer om nedenfor.

Hva skal til for at det foreligger en mangel ved husrommet?

Om husrommet har en mangel, skal vurderes ut fra overtakelsestidspunktet, jf. husleieloven § 2-1, jf. § 2-7. Når det kommer til de ulike grunnlagene for mangel, vil det mest praktisk foreligge en mangel på grunnlag av uriktige eller manglende opplysninger om husrommet. Mangel på grunnlag av uriktige opplysninger reguleres av husleieloven § 2-3. Det fremgår her at det foreligger en mangel ved husrommet dersom det ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleier eller av noen som opptrer på utleierens vegne. Det er altså tale tilfeller der det positivt er gitt opplysninger som senere viser seg å ikke reflektere de faktiske forhold. Det er i tillegg et vilkår om at de uriktige opplysningene har virket inn på avtalen. Dette er i realiteten et vilkår om at den aktuelle avtalen ikke ville ha kommet i stand, enten i det hele tatt eller med de vilkår avtalen inneholder, dersom leietaker hadde fått korrekte opplysninger om husrommet forut for avtaleinngåelsen.

Mangel på grunnlag av manglende opplysninger reguleres i § 2-4. Det følger av bestemmelsen at husrommet vil ha en mangel dersom leietaker ikke har blitt opplyst om forhold ved husrommet som utleier enten kjente eller måtte kjenne til. I disse tilfellene er det altså unnlatt å gi opplysninger om forhold ved husrommet. Her må leietaker i tillegg ha hatt grunn til å regne med, det vil si ha hatt en berettiget forventning, om å få de aktuelle opplysningene. Også her gjelder det såkalte innvirkningsvilkåret som et siste vilkår. Det innebærer at avtalen ikke ville ha kommet i stand på de vilkår som den ble inngått, dersom leietaker hadde blitt opplyst om det forholdet som hevdes å utgjøre en mangel.

Det er heller ikke upraktisk at husrommet ved overleveringen ikke samsvarer med de krav som følger av avtalen. Er det ikke avtalt noe om tilstanden ved overlevering, følger det av husleieloven § 2-2 første ledd at husrommet med tilbehør skal være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Hva som er vanlig god stand må vurderes konkret, gjerne sammenlignet med tilstanden ved overtakelse av tilsvarende typer leieobjekt. Oppfyller ikke utleier de krav som stilles til husrommet ved overtakelse, enten ut fra de krav som stilles i avtalen, eller i husleieloven, vil det foreligge en mangel som kan gi grunnlag for mangelsbeføyelser fra leietakers side.

For det fjerde kan mangel foreligge på grunnlag av reglene i § 2-2 annet ledd bokstav a og b. Disse tilfellene er riktignok ikke veldig praktiske ved leie av husrom.

• § 2-3 og 2-4 om uriktige og unnlatte opplysninger vil for øvrig også gjøre seg gjeldende dersom husrommet leies ut «som det er». I tillegg vil husrommet i et slikt tilfelle ha en mangel dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leietakeren hadde grunn til å regne med. Dette følger av § 2-5. Her må det skje en konkret helhetsvurdering ut fra leiebeløpets størrelse og forholdende ellers. Vesentlighetskravet innebærer riktignok at det aktuelle forholdet, må kunne sies å være av en viss karakter. Man må altså over en viss terskel for å kunne påvise en mangel på dette grunnlag.

Leietakers undersøkelsesplikt

Leietaker har riktignok en undersøkelsesplikt som kan sette begrensninger for hvilke mangler som kan påberopes overfor utleier. Undersøkelsesplikten følger av § 2-6. Av denne bestemmelsen kan det utledes følgende betraktninger: har man foretatt en undersøkelse på eget initiativ i forkant av overtakelsen, kan man ikke senere gjøre gjeldende forhold som man ved denne undersøkelsen oppdager eller burde ha oppdaget, jf. bestemmelsens annet ledd. Videre av annet ledd følger det at man heller ikke kan gjøre gjeldende at det foreligger en mangel dersom man, til tross for oppfordring om undersøkelse fra utleier, har unnlatt å gjennomføre en undersøkelse.

Når foreligger forsinkelse?

Etter husleieloven § 2-1 første ledd skal utleieren stille husrommet med tilbehør til leietakers disposisjon til avtalt tid. Motsetningsvis vil det foreligge en forsinkelse dersom utleieren ikke har husrommet med eventuelt tilbehold klart til overlevering til avtalt tid. Dersom du som leietaker opplever at dagen for overtakelse av husrommet er kommet, men du likevel ikke får flytte inn fordi utleier ikke har gjort de nødvendige forberedelser til overtakelse, vil det foreligge en forsinkelse. På dette grunnlag vil du kunne gjøre ulike krav gjeldende, se like nedenfor.

Hvilke misligholdsbeføyelser kan leietaker gjøre gjeldende overfor utleier?

Dersom det foreligger en mangel ved husrommet eller forsinkelse ved overtakelsen kan leietaker gjøre følgende misligholdsbeføyelser gjeldende overfor utleier:

• Fastholde avtalen og kreve oppfyllelse etter § 2-9
  • Merk! Gjelder kun ved forsinkelse.
• Retting etter § 2-10
• Prisavslag etter § 2-11
• Heving etter § 2-12
• Erstatning etter § 2-13
• Holde leien tilbake etter § 2-15

Du har som leietaker med andre ord en rekke krav som kan tenkes fremmet overfor utleier. Kravene må riktignok tilpasses den konkrete situasjon. Ikke alle kravene er nødvendigvis like godt egnet for ethvert tilfelle. Juridisk bistand vil på dette punkt derfor i stor grad dreie seg om veiledning med hensyn til hvilke(t) krav det er mest hensiktsmessig å gjøre gjeldende overfor utleier. På den måten kan dine rettigheter som leietaker ivaretas på best mulig måte i den konkrete saken.

Husk å reklamere innen rimelig tid

Et viktig poeng er at du som leietaker må overholde reklamasjonsfristen for å kunne gjøre krav gjeldende. Overholdelse av denne fristen er nemlig en forutsetning for i det hele tatt å kunne rette krav mot utleier. Reklamasjonsfristen for mangler fremgår av § 2-8, mens fristen for forsinkelse fremgår av § 2-9.

Av § 2-8 for mangler fremgår det at leietaker må gjøre gjeldende mangelen ved å gi melding til utleier. Mangelen må i denne forbindelse påberopes, og meldingen må fremsettes innen rimelig tid etter at leietaker burde ha oppdaget den. Hva som er innen rimelig tid må vurderes konkret ut fra omstendighetene i det enkelte tilfellet. Det som er innen rimelig tid i én sak, er ikke nødvendigvis innen rimelig tid i en annen sak. Dette fristkravet gjelder riktignok ikke dersom det kan påvises at utleier har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Her gis det riktignok anvisning på en høy terskel, slik at det skal mye til for at denne unntaksbestemmelsen kommer til anvendelse.

Merk! Ved at reklamasjonsfristen begynner å løpe fra det tidspunkt man som leietaker burde ha oppdaget mangelen, vil friststarten være når leietaker undersøkte eller burde ha undersøkt leieobjektet. Det er med andre ord en nær sammenheng mellom reglene om undersøkelsesplikt i § 2-6 og når reklamasjonsfristen begynner å løpe etter § 2-8.

 

Etter § 2-9 om fastholdelse av avtalen ved forsinkelse fremgår det at leietaker taper retten til å kreve oppfyllelse dersom han venter urimelig lenge med å fremme kravet. Leietaker har her noe mer tid på seg til å gjøre forsinkelsen gjeldende sammenlignet med i mangelstilfellene etter § 2-8. Det skyldes at vilkåret etter § 2-9 er at han ikke må vente urimelig lenge, mens det etter § 2-8 er at han må reklamere innen rimelig tid. Det skal mer til for å si at man har ventet urimelig lenge, enn at man ikke har reklamert innen rimelig tid. For øvrig skal det også etter § 2-9 foretas en konkret vurdering i den enkelte sak.

Utleiers hevingsrett

Når det kommer til hvilke krav man som utleier kan gjøre gjeldende overfor leietaker, er dette regulert i en egen bestemmelse i husleieloven. Av § 9-9 fremgår det at utleier kan heve leieavtalen dersom det foreligger vesentlig mislighold fra leietakers side. At det må foreligge vesentlig misforhold innebærer at det bare er de grovere brudd på kontrakten fra leietaker som kan gi utleier hevingsrett. At man må over en viss terskel, er naturlig sett hen til konsekvensene av heving. Heving av et leieforhold innebærer at leieforholdet opphører umibbelbart. Oppsigelsesfristen i § 9-6 kommer altså ikke til anvendelse.

I § 9-9 er det også inntatt en smørbrødliste som angir i hvilke tilfeller det vil foreligge vesentlig mislighold. Som eksempel kan nevnes at leietaker vesentlig misligholder plikten til å betale leien (bokstav a), at leietaker tross skriftlig varsel i vesentlig grad forsømmer vedlikeholdsplikten etter § 5-3 (bokstav b) eller at leietaker på annen måte misligholder pliktene sine på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør (bokstav e). I alle tilfeller må det foretas en konkret vurdering av om de enkelte vilkår er oppfylt. Som nevnt gir ikke et hvilket som helst forhold grunnlag for heving av avtalen. Forholdet må være av en viss karakter.

Formkrav til hevingserklæringen

Det stilles visse formkrav til utleiers hevingserklæring overfor leietaker. Av § 9-9 annet ledd fremgår det at erklæringen skal være skriftlig, samt at opphøret skal grunngis. Det vil si at  grunnen til at leieavtalen oppheves skal fremgå av det skriftlige dokumentet.

Utleier kan i hevingserklæringen også velge å pålegge leietaker å flytte straks, jf. § 9-9 annet ledd.

Kontakt oss

Vi har flere advokater med erfaring fra husleierettslige tvister. Ta gjerne kontakt med oss for en gratis og uforpliktende samtale. Vi hjelper deg gjerne. Ved juridisk bistand hos oss sikres du at dine rettigheter ivaretas på en betryggende måte. Vi minner også om at du gjennom innboforsikingens rettshjelpsdekning kan få dekket store deler av utgiftene til slik bistand. Skulle du være i tvil om hvorvidt din forsikringsordning dekker advokathjelp, hjelper vi deg gjerne med dette også. I saker om utkastelse kan du i noen tilfelle ha krav på fri rettshjelp gjennom lov om fri rettshjelp. Du kan ta kontakt med oss på telefon eller ved å sende oss en e-post.