Sist oppdatert 22. oktober 2021 av Advokat Eirik Teigstad
Avhendingsloven regulerer rettsforholdet mellom selger og kjøper ved overdragelse av fast eiendom, herunder ved kjøp av hus. Loven supplerer den skriftlige avtalen som inngås mellom partene, og inneholder blant annet regler om reklamasjon ved mangler og forsinkelse.
Kapittel 1 – Allmenne bestemmelser
Avhendingsloven regulerer rettsforholdet mellom selger og kjøper ved avhending/overdragelse av fast eiendom, herunder hus, jf. § 1-1. Ved oppføring av ny bolig er det bustadoppføringslova som kommer til anvendelse, jf. § 1-1 andre ledd.
Avhendingsloven supplerer den skriftlige avtalen som inngås mellom partene, jf. § 1-2. Enkelte bestemmelser kan imidlertid ikke fravikes ved avtale til ugunst for kjøperen ved forbrukerkjøp, jf. § 1-2 andre ledd andre punktum. Dette gjelder paragrafene:
- 1-1 a andre ledd om andel i borettslag
- 1-3 om avtaleform
- 2-6 første ledd tredje punktum om salgskostnader
- 3-3 om arealsvikt
- 3-7 til 3-10 om manglende/uriktige opplysninger, eiendom solgt som «den er» og forundersøkelse
- 4-1 til 4-19 om forsinkelse og mangler
- 6-1 til 6-3 om forventet avtalebrudd
- 7-1 til 7-3 om erstatning og renter
Et forbrukerkjøp er et kjøp av hus eller annen bolig når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, jf. § 1-2 tredje ledd. § 1-1.
Avtale om salg av hus kan gjøres både skriftlig og muntlig. Dersom avtalen er gjort muntlig, skal den settes opp skriftlig når en av partene krever det, jf. § 1-3. Av bevismessige hensyn er en skriftlig avtale å foretrekke.
Følgende bestemmelser inngår i kapittel 1:
§ 1-1. Kva lova gjeld
§ 1-1a. Andel i burettslag
§ 1-2. Høvet til å fråvike lova, forbrukarkjøp
§ 1-3. Avtaleform
Kapittel 2 – Forberedelse og gjennomføring av avhendingen m.m.
Kapittel 2 regulerer forberedelse og gjennomføring av avhendingen av huset. Ved behov for matrikkelføring og oppmålingsforretning skal selger sørge for dette, jf. § 2-1. Selgeren skal videre sørge for at huset er ryddet og rengjort ved overtakelse, jf. § 2-3. Risikoen for eiendom går over på kjøperen idet vedkommende har overtatt bruken av huset, jf. § 2-4 andre ledd.
Følgende bestemmelser inngår i kapittel 2:
§ 2-1. Oppmålingsforretning og matrikkelføring
§ 2-2. Klargjering for overtaking
§ 2-3. Heimelsoverføring og overtakingstid
§ 2-4. Vågnaden for eigedomen
§ 2-5. Avkasting og kostnader
§ 2-6. Salskostnader
§ 2-7. Tilsyn med eigedomen
§ 2-8. Vågnaden for sending av melding
§ 2-9. Pantetrygd
§ 2-10. Regulering og avløysing av terminvis betaling
§ 2-11. Garanti for oppfylling av avtalen
Kapittel 3 – Tilstand og tilbehør
Avhendingsloven kapittel 3 angir krav til husets tilstand og tilbehør, og i den forlengelse hva som utgjør en mangel. Paragraf 3-1 første ledd angir at huset har en «mangel» dersom det ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Med mindre noe særskilt er avtalt gjelder kravene som følger av §§ 3-2 til 3-6.
Huset skal for det første samsvare med de formål som tilsvarende eiendommer vanligvis blir brukt til, eventuelt et særlig formål som selger var kjent med, jf. § 3-2 første ledd. Dersom eiendommen har mindre grunnareal enn kjøper regnet med, er det kun en mangel dersom arealet er «vesentlig mindre» enn det som er opplyst av selgeren, eller dersom selger har opptrådt særlig klanderverdig, jf. § 3-3. Til et hus følger varig og fastmontert utstyr og innretninger, herunder faste elektriske installasjoner, installasjoner for oppvarming, fast gulvteppe, innebygde kjøkkenapparat og -maskiner, jf. § 3-5.
Et hus solgt «som det er» eller med liknende forbehold har en mangel dersom det er i «vesentleg ringare stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med basert på kjøpesummen og forholdene ellers, jf. § 3-9. Det samme gjelder dersom selgeren har unnlatt å opplyse om forhold vedkommende kjente eller måtte kjenne til og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, eller dersom selger har gitt uriktig opplysning om eiendommen, jf. henholdsvis § 3-7 og § 3-8. Videre angir § 3-10 at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe vedkommende kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Det samme gjelder dersom kjøperen har unnlatt å følge en oppmodning fra selgeren om å undersøke huset nærmere før avtaleinngåelse, jf. § 3-10.
Følgende bestemmelser inngår i kapittel 3:
§ 3-1. Innleiande føresegn
§ 3-2. Generelle krav til tilstanden
§ 3-3. Arealsvikt
§ 3-4. Allment om tilhøyrsle
§ 3-5. Særskilt om tilhøyrsle til bustadhus m.m.
§ 3-6. Særskilt tilhøyrsle til llandbrukseigedom
§ 3-6 a. Grunn ved vassdrag
§ 3-7. Manglande opplysning om eigedomen
§ 3-8. Uriktig opplysning om eigedomen
§ 3-9. Eigedomen selg «som han er» e.l.
§ 3-10. Synfaring og anna forundersøking
Kapittel 4 – Kjøperens krav ved avtalebrudd på selgerens side
Avhendingsloven kapittel 4 omhandler kjøperens krav ved avtalebrudd på selgerens side. Første del av kapittelet omhandler forsinkelse. Paragraf 4-1 angir at kjøperen kan kreve oppfyllelse etter § 4-2, heve etter § 4-3, kreve erstatning etter § 4-5 eller holde kjøpesummen tilbake etter § 4-6, dersom selgeren ikke gir fra seg skjøte eller bruk av huset til rett tid. De nærmere vilkårene for forsinkelsesbeføyelsene fremgår av de respektive bestemmelsene. Dersom selgeren blir hindret i å oppfylle avtalen til rett tid, skal selgeren gi kjøper beskjed innen rimelig tid, jf. § 4-7.
Neste del av kapittelet omhandler mangler. Av § 4-8 fremgår det at dersom det foreligger en mangel ved huset, uten at dette står på kjøperen eller omstendigheter kjøperen har risikoen for, kan kjøper kreve retting etter § 4-10, prisavslag etter § 4-12, heving etter § 4-13, erstatning etter § 4-14 eller holde kjøpesummen tilbake etter § 4-15. Kjøperen har for øvrig plikt til å undersøke huset slik god skikk tilsier, etter at vedkommende har overtatt bruken, jf. § 4-9.
Neste del av kapittelet inneholder regler om rettsmangler og offentligrettslige rådighetsbegrensninger. Avslutningsvis følger hovedregelen om reklamasjon i § 4-19. Bestemmelsen angir at kjøperen taper sin rett til å gjøre avtalebruddet gjeldende dersom vedkommende ikke «innan rimeleg tid» etter å ha «oppdaga eller burde ha oppdaga» det, gir selgeren melding om at avtalebruddet blir gjort gjeldende og hva slags avtalebrudd det er tale om.
Følgende bestemmelser inngår i kapittel 4
Forseinking
§ 4-1. Innleiande føresegn
§ 4-2. Rett til oppfylling
§ 4-3. Heving
§ 4-4. Verknadene av heving
§ 4-5. Skadebot
§ 4-6. Tilbakehaldsrett
§ 4-7. Opplysningsplikt om hindring
Manglar
§ 4-8. Innleiande føresegn
§ 4-9. Kjøparens undersøking etter overtaking
§ 4-10. Retting av manglar
§ 4-11. Melding om krav på retting
§ 4-12. Prisavslag
§ 4-13. Heving
§ 4-14. Skadebot
§ 4-15. Tilbakehaldsrett
§ 4-16. Krav mot tidlegare seljar og anna avtalepart
Retts- og rådvaldsmanglar m.m.
§ 4-17. Rettsmanglar m.m.
§ 4-18. Offentlegrettslege rådvaldsband
Reklamasjon
§ 4-19. Reklamasjon
Kapittel 5 – Selgerens krav ved avtalebrudd på kjøperens side
Kapittel 5 regulerer selgerens krav ved avtalebrudd på kjøperens side. Paragraf 5-1 angir at dersom kjøperen ikke betaler eller oppfyller andre skyldnader etter avtalen, uten at dette står på selgeren eller omstendigheter selgeren har risikoen for, kan selgeren kreve oppfyllelse etter § 5-2, heve etter § 5-3, kreve erstatning etter § 5-4, holde tilbake ytelsen etter § 5-5 eller kreve renter etter § 7-3. Ved en hindring er kjøper pliktet til å opplyse selger om dette, jf. § 5-6.
Følgende bestemmelser inngår i kapittel 5:
§ 5-1. Innleiande føresegn
§ 5-2. Rett til oppfylling
§ 5-3. Heving
§ 5-4. Skadebot
§ 5-5. Tilbakehaldsrett
§ 5-6. Opplysningsplikt om hindring
§ 5-7. Frist for å heve og krevje skadebot
Kapittel 6 – Fellesbestemmelser om forventet avtalebrudd
Avhendingslovens kapittel 6 regulerer konsekvensene ved forventet avtalebrudd. Dersom det etter at avtalen er inngått, fremgår av den ene partens handlemåte eller av en alvorlig svikt i betalingsevnen eller evnen til å oppfylle, at vedkommende ikke kommer til å oppfylle en vesentlig del av sine skyldnader, kan den andre parten stanse oppfyllelsen og holde ytelsen sin tilbake, jf. § 6-1. Heving kan også kreves dersom det er klart at den ene parten vil bryte avtalen på en måte som vil gi rett til å heve, jf. § 6-2.
Hvis en av partene blir tatt under insolvensbehandling, gjelder bestemmelsene i dekningslova kapittel 7.
Følgende bestemmelser inngår i kapittel 6:
§ 6-1. Stansing ved forventa avtalebrot
§ 6-2. Heving ved forventa avtalebrot
§ 6-3. Insolvensførehaving
Kapittel 7 – Fellebestemmelser om erstatning. Renter
Lovens kapittel 7 gjelder erstatning og renter. Paragraf 7-1 angir at et krav om erstatning skal svare til det økonomiske tapet parten har hatt som følge av avtalebruddet, så langt tapet er av en art som den ansvarlige med rimelig grunn kunne ha regnet med som en mulig følge av avtalebruddet, jf. § 7-1 første ledd. Videre angir andre ledd skillet mellom direkte og indirekte tap.
Partenes tapsbegrensningsplikt fremgår av § 7-2 første ledd. Det innebærer at parten plikter å begrense sitt tap som følge av den andres mislighold. Urimelige kostnader må parten dekke selv.
Paragraf 7-3 fastslår at renter kan kreves ved forsinket betaling.
Følgende bestemmelser inngår i kapittel 7:
§ 7-1. Omfanget av skadebota, indirekte tap
§ 7-2. Avgrensing av tapet. Lemping
§ 7-3. Renter
Lovendring 1. januar 2022
Den 1. januar 2022 trår en lovendring i avhendingsloven i kraft. Endringen innebærer at selgeren ikke lenger kan ta «som den er»-forbehold. Informasjonsplikten til selger øker følgelig, noe som gir vedkommende et insentiv til å undersøke husets tilstand nærmere og opplyse om samtlige forhold. Samtidig kan ikke kjøperen påberope seg en mangel som fremgår av tilstandsrapporten.
Advokathjelp ved kjøp av hus
Har du spørsmål om dine rettigheter i forbindelse med kjøp eller salg av hus? Ta kontakt med Advokatfirmaet Teigstad for en gratis og uforpliktende vurdering av din sak. Våre eiendomsadvokater er tilgjengelig på telefon og e-post. Du kan også fylle ut skjemaet på nettsiden, så tar en eiendomsadvokat kontakt med deg innen kort tid.
Vanlige spørsmål
Hva regulerer avhendingsloven?
Avhendingsloven regulerer rettsforholdet mellom selger og kjøper ved avhending/overdragelse av fast eiendom, herunder hus, jf. § 1-1. Loven supplerer den skriftlige avtalen som inngås mellom partene, jf. § 1-2
Hva er en mangel i avhendingslovens forstand?
Huset har en ¨mangel¨ dersom det ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. § 3-1 første ledd.
Hvilke plikter har selger ved salg av hus?
Selger har plikt til å gi korrekte og fullstendige opplysninger om husets tilstand. Videre må selger sørge for at eiendommen er klargjort og ryddet innen overdragelse. Ved mislighold kan kjøper kreve kreve oppfylling etter § 4-2, heve etter § 4-3, kreve erstatning etter § 4-5 eller holde kjøpesummen tilbake etter § 4-6.
Hvilke plikter har kjøper ved kjøp av hus?
Kjøper av et hus har plikt til å betale og oppfylle eventuelle andre plikter i tråd med avtalen. Overholder ikke kjøper sine forpliktelser kan selger kreve oppfyllelse eller heving av avtalen, samt erstatning for eventuelt økonomisk tap som følge av kjøpers mislighold.
Regulerer avhendingsloven oppføring av nytt hus?
Nei, ved oppføring av nytt hus er det bustadoppføringslova som kommer til anvendelse, jf. § 1-1 andre ledd.
Kilder
Bergsåker, Trygve. Kjøp av fast eiendom: med kommentarer til avhendingsloven, Norsk eiendomsmeglerforbund, 5. utg., 2013.
Falkanger, Thor. Fast eiendoms rettsforhold, Universitetsforlaget, 5. utgave, 2016.
Masteroppgave: https://munin.uit.no/bitstream/handle/10037/5318/thesis.pdf?sequence=1
