Sist oppdatert 20. oktober 2021 av Advokat Eirik Teigstad
En boligtvist er en uenighet mellom partene i en kjøpsavtale, og oppstår ofte i kjølvannet av kjøp og salg av brukt bolig eller etter oppføring av ny bolig. Ofte vil tvisten dreie seg om mangler ved boligen, som gir kjøper rett til å kreve retting, prisavslag, heving, erstatning eller holde kjøpesummen tilbake.
Hva er en boligtvist?
En boligtvist er en konflikt eller uenighet mellom kjøper og selger/entreprenør, som ofte oppstår i kjølvannet av kjøp og salg av brukt bolig eller oppføring av ny bolig. Tvisten vil ofte dreie seg om mangler ved boligen.
Boligtvist ved oppføring av ny bolig
En boligtvist ved oppføring av ny bolig dreier seg ofte om at håndverkertjenester ikke er faglig utført, at arealet er mindre enn opplyst, at utsikten ikke er som lovet m.m.
Ved oppføring av ny bolig kommer bustadoppføringsloven til anvendelse. En mangel foreligger dersom boligen ikke er i samsvar med avtalen eller offentligsrettslige krav, jf. buofl. § 25. Dersom entreprenøren har unnlatt å gi opplysninger av betydning for kjøper eller har gitt uriktige opplysninger om boligen foreligger også en mangel, jf. §§ 26 og 27. Ved mistanke om en mangel bør en takstmann engasjeres for å dokumentere dette.
Boligtvist ved kjøp av brukt bolig
Ved kjøp av brukt bolig kan en rekke ulike forhold foranledige en boligtvist. Eksempelvis kan det være tale om fuktskader som selger ikke har opplyst om, mangelfullt håndverksarbeid, skadedyr, feil ved elektriske anlegg m.m.
Etter avhendingsloven § 3-1 foreligger en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Som etter bustadoppføringsloven foreligger også en mangel dersom selgeren har gitt en uriktig opplysning om boligen eller har unnlatt å gi opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, jf. henholdsvis §§ 3-8 og 3-7.
I tillegg følger det av § 3-9 at en eiendom solgt «som han er» eller med liknende forbehold, har en mangel dersom boligen er i «vesentleg ringare stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. § 3-9. Sistnevnte bestemmelse vil imidlertid fjernes fra og med 1. januar 2022, hvilket innebærer at selger ikke lenger kan ta slike forbehold.
Les også vår artikkel om reklamasjon ved muggsopp.
Reklamasjon ved boligtvist
Ved en mangel kan kjøper kreve retting, prisavslag, heving, erstatning eller holde kjøpesummen tilbake etter både avhendingsloven og bustadoppføringsloven. Mangelen må gjøres gjeldende «innen rimelig tid» etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Reklamasjonsfristen ligger vanligvis et sted mellom 2 og 3 måneder etter kunnskapstidspunktet, avhengig av de konkrete forholdene i saken. Det er tilrådelig å reklamere straks du er klar over mangler ved boligen for å være sikker på at fristen ikke oversittes.
Videre er det verdt å merke seg at det etter begge lovene er oppstilt en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år etter overtakelse. Det vil si at mangler som ikke er reklamert over innen 5 år etter overtakelse ikke kan gjøres gjeldende. Dette gjelder selv om mangelen skulle oppdages etter denne tidsperioden.
Boligtvist grunnet forsinkelse
En boligtvist kan også oppstå i forbindelse med forsinkelse knyttet til overlevering fra selgers side eller betaling fra kjøpers side.
Dersom selger ikke gir fra seg bruken av boligen til rett tid kan kjøper etter avhendingsloven kreve oppfylling, heving, erstatning eller holde kjøpesummen tilbake, jf. § 4-1. Tilsvarende kan selger ved manglende betaling på kjøpers hånd kreve oppfyllelse, heving, erstatning, holde tilbake boligen og/eller kreve renter, jf. § 5-1.
Ved forsinkelse etter bustadoppføringsloven kan kjøper kreve dagmulkt, heving, erstatning eller holde vederlag tilbake, jf. § 17. Merk at også entreprenøren har rettigheter ved forsinkelse av betaling fra forbrukerens side. I slike tilfeller kan entreprenøren stanse arbeidet og kreve tilleggsvederlag, heve avtalen og kreve erstatning, samt kreve renter og erstatning for rentetap, jf. § 55.
Rettshjelpsdekning ved boligtvist
Gjennom din innbo- eller husforsikring har du rettshjelpsdekning som vil dekke utgifter til advokat ved en boligtvist. Vanligvis må du betale mellom 3000 – 4000 kroner i egenandel. Deretter vil forskringsselskapet dekke 80 prosent av det resterende beløpet inntil 100 000 kroner. Har du tegnet boligkjøperforsikring vil også denne dekke advokatutgifter.
Bruk en eiendomsadvokat ved boligtvist
Det er tilrådelig å bruke en eiendomsadvokat for å få fremmet ditt fulle og hele krav mot selger/entreprenør. For mange kan det oppleves krevende å stå i en boligtvist alene, og man vil ofte ikke få fullt gjennomslag uten profesjonell veiledning. Merk også at forsikringsselskapet ditt vil dekke store deler av advokatutgiftene. Eiendomsadvokatene i Advokatfirmaet Teigstad tilbyr deg en gratis og uforpliktende samtale i dag. Ta kontakt per telefon, e-post eller ved å fylle ut skjemaet under for en hyggelig samtale om dine rettigheter.
Les også: Muggsopp og boligkjøperforsikring
Vanlige spørsmål
Hva er en boligtvist?
En boligtvist er en konflikt eller uenighet mellom kjøper og selger/entreprenør. Slike tvister oppstår ofte i kjølvannet av kjøp og salg av brukt bolig eller oppføring av ny bolig.
Hvilken lov kommer til anvendelse ved en boligtvist?
Ved oppføring av ny bolig kommer bustadoppføringsloven til anvendelse. Avhendingsloven kommer til anvendelse ved kjøp av brukt bolig.
Hva utgjør en mangel ved bolig?
Det foreligger en mangel ved en bolig dersom den ikke er i samsvar med avtalen. Det samme gjelder dersom selger har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger. Ved oppføring av ny bolig foreligger også en mangel dersom boligen ikke er i tråd med offentligrettslige reguleringer.
Hvilke muligheter har jeg ved en mangel?
Ved en mangel kan du kreve retting, prisavslag, heving eller erstatning. Dette gjelder både ved kjøp av brukt bolig og ved oppføring av ny bolig.
Må jeg betale for advokat ved en boligtvist?
Dersom du har boligkjøperforsikring, innboforsikring eller huseierforsikring vil forsikringsselskapet vanligvis dekke 80 prosent av dine advokatutgifter.
Kilder
Falkanger, Thor. Fast eiendom rettsforhold. Universitetsforlaget, 5. utgave, 2016.
Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett. 2. utgave, Oslo 2013.
Masteroppgave: https://bora.uib.no/bora-xmlui/bitstream/handle/1956/11534/135270400.pdf?sequence=1
