fbpx

Mangel etter avhendingsloven

En kvinne som nylig har kjøpt en leilighet oppdager at den har en mangel og tar kontakt med en advokat som er spesialisert på eiendomsrett

For at du som boligkjøper skal kunne rette et krav mot selger er det en forutsetning at det foreligger en mangel. Av avhendingsloven følger det en oversikt over hvilke aspekter ved eiendommen eller informasjon som du har fått om den som kan føre til at eiendommen har en mangel. 

Avtalen

Utgangspunktet for hvorvidt det foreligger en mangel ved eiendommen er hva som følger av avtalen mellom partene. Det avgjørende vil være hva som er avtalt mellom selger og kjøper. Det sentrale vil være hva som følger av kjøpekontrakten og hva som har blitt avtalt muntlig for eksempel enten på visning eller telefon.

“Som den er”

Omtrent alle eiendommer selges med et “som den er” forbehold jfr. avhendingsloven (avhl.) § 3-9. Hensikten er at en kjøper ikke skal kunne rette noe mangelskrav mot selger etter overtakelse. Tanken er at du som kjøper har kjøpt eiendommen med de mangler og feil som eventuelt følger med.

Selv om dette gjelder som et utgangspunkt kan en bolig likevel ha en eller flere mangler selv om den er solgt “som den er”.

Det er tre ulike scenarioer som kan gi en boligkjøper grunnlag til å rette mangelskrav mot selger:

  • Eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med
  • Selger har gitt manglende opplysninger om eiendommen
  • Selger har gitt uriktige opplysninger

Boligen er i vesentlig dårligere stand

Det følger av avhl. § 3-9 annet punktum at eiendommen kan ha en mangel selv om den er “solgt som den er” dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Vektige momenter i denne vurderingen er boligens alder, hva slags type feil det er snakk om, opplysninger selger har gitt og størrelsen på utbedringskostnadene.

Rettspraksis har lagt til grunn at utbedringskostnadene minst må utgjøre 5-6 % av kjøpesummen for at vesentlighetskravet skal anses oppfylt.Det er ingen automatikk i at det foreligger en mangel selv om utbedringskostnadene utgjør 6 %, det kun et moment i en konkret helhetsvurdering.

Manglende opplysninger

Det følger av avhl. § 3-7 at det foreligger en mangel hvis det oppdages manglende opplysninger om eiendommen. Det avgjørende her vil være hvorvidt kjøper ikke har fått opplysninger ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få.

Sentralt her vil være hva slags informasjon en selger kan forvente å få i forbindelse med kjøp av eiendommen. Typisk bør en kjøper få opplysninger om offentlige eller private planer for området.

Videre bør selger informere om eventuell egeninnsats som er lagt ned i boligen. Dette kan være alt fra for eksempel elektriker- eller rørlegger arbeid, renovering av bad eller oppføring av kjøkken. Manglende opplysninger rundt slike forhold kan føre til at foreligger en mangel, selv om det faktisk ikke foreligger en feil ved arbeidene. Enkle arbeider foretatt av selger som malerarbeid og legging av gulv vil ikke anses som en manglende opplysning.

Uriktige opplysninger

Etter avhl. § 3-8 har eiendommen en mangel dersom det er gitt uriktige opplysninger om den. Dette kan typisk være at eiendommen ikke svarer til opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt, kontrakt eller annen markedsføring av eiendommen.

Det vil altså foreligge en mangel ved eiendommen dersom det er et avvik mellom det du har fått opplyst og eiendommens faktiske tilstand. Det er uten betydning hvorvidt opplysningene er gitt muntlig eller skriftlig. Selv om selger heller ikke kan klandres for at opplysningene er uriktig vil det være ubetydelig. Det stilles derimot visse krav til formen på opplysningen.

Opplysningene må være konkrete, spesifiserte og selger må ha grunn til å stole på at de forelagte opplysningene er korrekte. Dersom det er blitt gitt vage og upresise opplysninger i forbindelse med for eksempel markedsføringen vil det trolig ikke være tilstrekkelig for å si at eiendommen har en mangel. Er det derimot gitt opplysninger om at “kjøkkenet er renovert nylig” og det viser ser seg at kjøkkenet bærer preg av å være betydelig eldre kan det være grunnlag for et mangelskrav.

Til slutt er det en forutsetning for at det skal være en mangel at den uriktige opplysningen anses for å ha virket inn på avtalen. Det avgjørende er om opplysningen er viktig og anses å være kjøpsmotiverende. Bagatellmessige forhold vil ikke være tilstrekkelig for et mangelskrav.

Advokathjelp

Dersom boligen har, eller du mener at boligen har en mangel kan du ta kontakt med oss for juridisk bistand. Våre advokater er spesialisert på eiendomsrett og kan bistå deg. Du kan ta direkte kontakt med en advokat enten via telefon eller e-post for en gratis og uforpliktende samtale om din sak. Dersom du foretrekker at vi tar kontakt med deg kan du fylle ut skjema under.

Vanlige spørsmål

Hva er en mangel?

En mangel er ethvert avvik fra det som er avtalt mellom kjøper og selger. For å vite hva som er avtalt må han se hen til avtalen. Utgangspunktet vil gjerne være kontrakten mellom partene og hva som eventuelt er sagt muntlig.

Vil alle avvik fra kontraktsmessig stand utgjøre en mangel?

Nei, mangelen må være vesentlig. For at mangelen skal anses å være vesentlig følger det av rettspraksis at må utbedringskostnadene må utgjøre minst 5-6 % av kjøpesummen. I tillegg vil bagatellmessige forhold falle utenfor.

Hva innebærer en ¨som den er¨ - klausul?

Det innbærer at en kjøper ikke skal kunne rette noe mangelskrav mot selger. Tanken er at du som kjøper har kjøpt eiendommen med de mangler og feil som eventuelt følger med.

Hva må gjøres hvis en mangel oppdages?

Det er viktig at du reklamerer så fort du oppdager en mangel ved eiendommen. Etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen må du reklamere ¨innen rimelig tid¨.

Kilder

Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett. 2. utgave, Oslo 2013.

Falkanger, Thor. Fast eiendom rettsforhold. Universitetsforlaget, 5. utgave, 2016.

Masteroppgave: https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/44517/652.pdf?sequence=1&isAllowed=y

    Har jeg krav på erstatning?
    Har jeg krav på fri rettshjelp?
    Har jeg noen frister å forholde meg til?
    Send oss en uforpliktende e-post!