Sist oppdatert 18. oktober 2021 av Advokat Eirik Teigstad
En kjøper som oppdager en mangel ved en overdratt eiendom kan kreve retting, prisavslag, heving, erstatning eller holde kjøpesummen tilbake etter avhendingsloven eller bustadoppføringsloven. En mangel foreligger når eiendommen ikke er i samsvar med avtalen og de kravene som følger av loven.
Hvilken lov kommer til anvendelse?
Bustadoppføringsloven gjelder ved avtale mellom forbruker og entreprenør om oppføring av ny bolig, jf. buofl. § 1. Avtale om rett til grunn eller bosted som har vært i bruk som bosted, selv om det kun er for kortere tid, er ikke omfattet av loven, jf. Ot.prp. nr. 21 (1996-1997) s. 44. I slike tilfeller kommer avhendingsloven til anvendelse. Av avhl. § 1-1 første ledd fremgår det at loven gjelder avhending av fast eiendom når avhendingen skjer ved frivillig salg, bytte eller gave.
Mangel etter avhendingsloven
Avhendingsloven § 3-1 første ledd angir at en eiendom har en «mangel» dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Videre gjelder kravene som fremgår av §§ 3-2 til 3-6, med mindre annet er særskilt avtalt.
En eiendom som er solgt med forbehold «som det er» har en mangel dersom den er i «vesentleg ringare stand» enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesum og forholdene ellers, jf. § 3-9. Merk imidlertid at en lovendring inntrer 1. januar 2022, som innebærer at selger ikke lenger kan ta «som den er»-forbehold. I den forlengelse vil ikke kjøper kunne gjøre en mangel som fremgår av tilstandsrapporten gjeldende. Sistnevnte har sin bakgrunn i at kjøper ikke kan gjøre gjeldende en mangel som vedkommende måtte kjenne til ved avtaleinngåelse, jf. § 3-10.
Videre foreligger også en mangel dersom selger har unnlatt å opplyse om forhold han/hun kjente eller måtte kjenne og som kjøper hadde grunn til å rekne med å få, jf. § 3-7. Videre vil uriktig opplysning fra selger få samme konsekvens, jf. § 3-8.
Ved en mangel kan kjøper kreve retting etter § 4-10, prisavslag etter § 4-12, heve etter § 4-13, kreve erstatning etter § 4-14 eller holde kjøpesummen tilbake i tråd med § 4-15.
Les mer om mangel etter avhendingsloven her.
Mangel etter bustadoppføringsloven
Bustadoppføringslova § 25 angir at det foreligger en mangel dersom «resultatet ikke er i samsvar med dei krava som følgjer av avtalen eller av føresegnene i §§ 7, 9 og 13″.
Entreprenøren skal utføre arbeidet på «fagleg godt vis» og ellers ivareta forbrukerens interesser og hensynet til miljøet med tilbørlig omsorg, jf. buofl. § 7. Så langt forholdene gir grunn til det, skal entreprenøren samrå seg med eller veilede forbrukeren.
Mangel foreligger også dersom resultatet ikke er i samsvar med offentligrettslige krav stilt i lov eller i medhold av lov. Det samme vil være tilfellet ved manglende eller urette opplysninger som har virket inn på avtalen, jf. §§ 26 og 27.
Vurderingen av om ytelsen fra entreprenøren har en mangel eller ikke avgjøres ut fra forholdene på overtakelsestidspunktet. Dette gjelder også dersom mangelen skulle vise seg senere.
Ved mangel kan forbrukeren holde igjen vederlag etter § 31, kreve mangelen rettet etter § 32, kreve prisavslag etter § 33, heve etter § 34 eller kreve erstatning etter § 35. Mangelen må gjøres gjeldende ved å sende melding til entreprenøren «innen rimelig tid» etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, jf. § 30. Som hovedregel vil reklamasjonsfristen være et sted mellom 2 og 3 måneder. For de tilfeller hvor det går svært lang tid før en mangel oppdages, fastslår bestemmelsen videre at mangelen ikke kan gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen.
Advokathjelp ved mangel
Har du oppdaget en mangel ved eiendommen din? Våre dyktige eiendomsadvokater tilbyr deg en helt gratis og uforpliktende forhåndsvurdering av din sak. Vi kan bistå deg med å fremme mangelskrav overfor selger. Utgifter i den anledning vil i de fleste saker dekkes av din forsikring. Ta kontakt ved å ringe, sende en e-post eller fylle ut skjemaet på nettsiden.
Vanlige spørsmål
Gjelder avhendingsloven eller bustadoppføringsloven ved oppdaget mangel ved eiendommen?
Hvilken lov som kommer til anvendelse avhenger av om det er tale om oppføring av eiendom eller salg av brukteiendom. Bustadoppføringsloven gjelder ved avtale mellom forbruker og entreprenør om oppføring av ny bolig, jf. buofl. § 1. Ved avtale om rett til grunn eller bosted som har vært i bruk som bosted kommer avhendingsloven til anvendelse.
Hva utgjør en mangel ved eiendom?
En mangel foreligger dersom eiendommen ikke er i samsvar med avtalen inngått mellom kjøper og selger. Det samme er tilfellet dersom selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om eiendommen.
Hvilke krav har kjøper ved en mangel?
Ved en mangel kan kjøper kreve retting, prisavslag, heving, erstatning eller holde kjøpesummen tilbake. Hvilken av mangelsbeføyelsene som er aktuelle vil avhenge av de konkrete forholdene i saken, herunder avtalebruddets alvorlighet.
Hvordan kan jeg gjøre en mangel gjeldende?
Mangelen gjøres gjeldende ved å sende melding om dette til selger innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Vilkåret ¨innen rimelig tid¨ sikter vanligvis til en periode på 2-3 måneder.
Hva innebærer lovendringen i avhendingsloven som inntrer 1. januar 2022?
Lovendringen som inntrer 1. januar 2022 innebærer at selger ikke lenger kan ta ¨som den er¨-forbehold ved salg av eiendom. I den forlengelse vil ikke kjøper kunne gjøre gjeldende en mangel som fremgår av tilstandsrapporten.
Kilder
Bergsåker, Trygve. Kjøp av fast eiendom: med kommentarer til avhendingsloven, Norges eiendomsmeglerforbund 2013, 5. utg.
Bergsåker, Trygve. Kjøpe av ny bolig: med kommentar til bustadoppføringslova, utgitt i samarbeid med Norges Eiendomsmeglerforbund, 2014, 2. utgave.
Masteroppgave: https://bora.uib.no/bora-xmlui/bitstream/handle/1956/20145/169_JUS399_V19.pdf?sequence=1&isAllowed=y
