fbpx

Reklamasjonsrett ved boligkjøp

To boligkjøpere diskuterer med en eiendomsrettsadvokat vedrørende reklamasjonsrett ved boligkjøp

Reklamasjonsrett ved boligkjøp er retten en kjøper har til å fremme krav overfor selger på grunn av en mangel. Reklamasjon må fremsettes innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og senest innen 5 år etter overtakelse.

Generelt om reklamasjonsrett

Reklamasjon utgjør en melding fra kjøper til selger om at førstnevnte gjør en mangel ved boligen gjeldende. Avhendingslova § 3-1 angir at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. En mangel foreligger også der selgeren har gitt manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen, jf. avhl. §§ 3-7 og 3-8. Mer allment vil vurderingen ta utgangspunkt i om det foreligger avvik fra kjøperens berettigede forventning om boligens tilstand.

Dersom en mangel ved eiendommen foreligger kan kjøperen kreve retting etter § 4-10, prisavslag etter § 4-12, heving etter § 4-13, erstatning etter § 4-14 eller holde tilbake kjøpesummen etter § 4-15, jf. avhl. § 4-8.

Fremsettelse av reklamasjon

Av bevismessige hensyn bør reklamasjonen fremsettes skriftlig overfor selger, eksempelvis via mail eller SMS. Innholdsmessig må reklamasjonen gi selgeren et varsel om at kjøper kan komme til å gjøre et mangelskrav gjeldende, jf. Rt. 2012 s. 1779 (Victocor). Generell uttrykk for misnøye er ikke tilstrekkelig. Dette omtales som en nøytral reklamasjon og er i de fleste tilfeller tilstrekkelig for å avbryte reklamasjonsfristen, se nedenfor.

Ved krav om retting eller heving kreves imidlertid også en spesifisert reklamasjon. Så snart kjøper har fått undersøkt mangelen nærmere, må vedkommende informere selgeren om at han/hun vil kreve retting eller heving. Årsaken bak kravet er at heving og retting er alvorlige sanksjoner på kontraktsbrudd, hvor selger har et særlig behov for å kunne forutberegne rettsstillingen sin.

Reklamasjonsfrist

Relativ reklamasjonsfrist

Kjøperen taper sin rett til å gjøre avtalebruddet gjeldende dersom han/hun ikke “innan rimeleg tid” etter å ha “oppdaga eller burde ha oppdaga” mangelen, gir selgeren melding om at avtalebruddet blir gjort gjeldende og hva slags avtalebrudd det er tale om, jf. avhl. § 4-19 første ledd.

Innen rimelig tid

Vilkåret “innen rimelig tid” sikter til en skjønnsmessig vurdering av de konkrete forholdene i saken. Som et utgangspunkt har Høyesterett fastslått at en reklamasjon fremsatt innen 2-3 måneder etter kunnskapstidspunktet ligger innenfor vilkåret, jf. Rt. 2010 s. 103 (Kistefos). Ved visse tilfeller kan det ta tid å skaffe tilstrekkelig oversikt over den aktuelle mangelen, noe som kan medføre at kjøper tilkjennes en lengre frist for den spesifiserte reklamasjonen. Et eksempel på sistnevnte følger av RG 2012 s. 59 hvor fremsettelse av spesifisert reklamasjon ett år etter den nøytrale reklamasjonen ble godtatt.

I forarbeidene (Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 117) er kravet til rimelig tid spesifisert på følgende måte:

“Kva som nærare ligg i rimeleg tid vil måtte avhenge av ei konkret vurdering der ein m.a. må leggje vekt på kva slags kjøpar ein har med å gjere (t d forbrukar eller næringsdrivande). Ein må i større grad kunne krevje rask reklamasjon frå ein profesjonell enn frå ein forbrukar. Vidare må det kunne leggjast vekt på kva slags sakkunnskap kjøparen har om eigedomen, og kva slags eigedom som vert kjøpt.”

Kunnskapstidspunktet

Den relative fristen starter å løpet idet kjøperen “oppdaga eller burde ha oppdaga” avtalebruddet/mangelen. Enhver oppdaget feil vil ikke innebære et avtalebrudd. Enkelte feil er imidlertid av en slik art og vesentlighet at det er klart at en mangel foreligger. I andre tilfeller vil avviket medføre at kjøper må undersøke årsaks- og ansvarsforholdene nærmere. Allerede når det fremstår som en realistisk mulighet for at selger vil være ansvarlig for feilen/skaden, vil reklamasjonsfristen normalt starte å løpe, jf. Rt. 2011 s. 1768 avsnitt 29.

I høyesterettsdommen påpeker førstvoterende at rettstilstanden er godt oppsummert av Erik Monsen i artikkelen “Om reklamasjonsregler, passivitetsprinsipper og realitetsdrøftelser”, Jussens Venner 2010, s. 147:

“Relativ reklamasjonsfrist for å påberope et mislighold i form av mangel starter å løpe senest på det tidspunkt kreditor oppdaget mangelen. Kreditor kan sies å ha oppdaget mangelen når han har kunnskap om faktiske forhold som gir ham oppfordring til å påberope mislighold, dvs. at han har kunnskap om faktiske forhold som gjør det temmelig klart for vedkommende at tingen ikke er i samsvar med de krav til tingen som følger av avtalen, eventuelt utfylt med bakgrunnsrett vedrørende krav til tingens tilstand mv.”

Absolutt reklamasjonsfrist

I avhl. § 4-19 andre ledd er det oppstilt en absolutt reklamasjonsfrist. Ifølge bestemmelsen må reklamasjon senest fremsettes 5 år etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen. Unntak følger dersom selgeren ved avtale eller garanti har påtatt seg ansvar for en lengre tidsperiode.

Unntak fra reklamasjonsfristene

Det er gjort unntak fra overnevnte reklamasjonsfrister dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro, jf. avhl. § 4-19 tredje ledd. En selger som bevisst har opptrådt illojalt og misledet kjøper kan altså ikke påberope seg at reklamasjonsfristen er oversittet.

Foreldelse

Avhl. § 4-19 fjerde ledd angir videre at retten til å gjøre avtalebruddet også kan gå tapt etter reglene om foreldelse i foreldelsesloven. Foreldelsesreglene i foreldelsesloven løper følgelig parallelt med reklamasjonsfristene i avhendingslova. Som hovedregel er foreldelsesfristen 3 år fra tidspunktet misligholdet inntrer, jf. foreldelsesloven § 2 og § 3 nr. 2. Ved skjulte mangler og manglende kunnskap hos kjøper inntrer foreldelse tidligst 1 år etter vedkommende fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap, jf. fl. § 10.

Kontakt en eiendomsadvokat vedrørende reklamasjonsrett ved boligkjøp

Har du kjøpt en bolig som viser seg å ha skjulte mangler? Ta kontakt med en av våre eiendomsadvokater i dag for en gratis og uforpliktende forhåndsvurdering av din sak. Våre eiendomsadvokater er tilgjengelig på telefon og e-post. Du kan også fylle ut skjemaet under, så tar en av advokatene kontakt med deg snarest.

Vanlige spørsmål

Hva er reklamasjonsrett?

Reklamasjonsrett er retten en kjøper har til å fremme krav overfor selger på grunn av en mangel ved boligen. Reklamasjonen består av en melding til selger om at mangelen vil gjøres gjeldende, samt eventuell misligholdsbeføyelse.

Må reklamasjonen fremsettes skriftlig?

Det er intet krav om at reklamasjonen må fremsettes skriftlig. Av bevismessige hensyn er det imidlertid klart tilrådelig å sende en skriftlig reklamasjon.

Hva må en reklamasjon inneholde?

Innholdsmessig må reklamasjonen gi selgeren et varsel om at kjøper kan komme til å gjøre et mangelskrav gjeldende. Generell uttrykk for misnøye er ikke tilstrekkelig. Ved krav om retting eller heving må det i tillegg fremsettes en spesifisert reklamasjon.

Hvor lang er reklamasjonsfristen?

Kjøperen må fremsette krav om reklamasjon ¨innan rimeleg tid¨ etter at vedkommende ¨oppdaga eller burde ha oppdaga¨ mangelen ved boligen. Vilkåret ¨innan rimeleg tid¨ sikter i alminnelighet til 2-3 måneder, men det må alltid foretas en konkret skjønnsmessig vurdering av saken. Videre foreligger en absolutt reklamasjonsfrist som innebærer at reklamasjonen må fremsettes senest 5 år etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen. Dersom disse fristene ikke overholdes bortfaller kjøpers reklamasjonsrett.

Kan det gjøres unntak fra reklamasjonsfristene?

Det gjøres unntak fra overnevnte reklamasjonsfrister dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro, jf. avhl. § 4-19 tredje ledd.

Kilder

Monsen, Erik. “Om reklamasjonsregler, passivitetsprinsipper og realitetsdrøftelser”, Jussens Venner 2010.

Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom, Gyldendal, 2019.

Masteroppgave: https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/19620/144600.pdf?sequence=1

    Har jeg krav på erstatning?
    Har jeg krav på fri rettshjelp?
    Har jeg noen frister å forholde meg til?
    Send oss en uforpliktende e-post!