Sist oppdatert 16. januar 2022 av Advokat Eirik Teigstad
Flere endringer i avhendingsloven, samt en ny forskrift om tilstandsrapporter, trådte i kraft 1. januar 2022. Det sentrale er at en bolig ikke lenger kan selges «som den er», og at selger dermed må dokumentere boligens tilstand i større grad. Formålet med endringene er å gjøre bolighandelen tryggere for både kjøper og selger.
Om avhendingsloven
Avhendingsloven gjelder ved salg av brukte boliger, mens bustadoppføringsloven regulerer salg av nybygde boliger. Fra 1. januar 2022 gjelder nye avhendingsregler. Alle brukte boliger som blir solgt etter nyttår skal selges etter de nye reglene i avhendingsloven. Det er verdt å merke seg at selv om man taler om en «ny avhendingslov» er ikke loven i realiteten ny. Det er kun tale om endringer i enkelte bestemmelser.
Endringer i avhendingsloven
Følgende endringer er foretatt i avhendingsloven:
- Boligen kan ikke lenger selges «som den er» eller med liknende forbehold.
- Selger må lage en tilstandsrapport som oppfyller kravene i forskriften om tilstandsrapporter.
- Alt som er klart beskrevet i tilstandsrapporten og øvrige salgsdokumenter er kjøpers ansvar. Hvis kjøper unnlater å lese disse, og dermed ikke oppdager en mangel ved boligen før kjøp, må vedkommende selv dekke tapet.
- Boligen må i tillegg vurderes ut fra type, alder og synlige tilstand. Eksempelvis må en nyere bolig kunne forventes å være i bedre stand enn en eldre bolig.
- Mangler som gjøres gjeldende overfor kjøper må ha en utbedringskostnad på minst 10 000 kroner.
Formål med endringene
Formålet med endringene er å gjøre bolighandelen tryggere for kjøpere, gjennom et sterkere incentiv til selger om å fremskaffe mer utfyllende informasjon. Samtidig stiller loven også større krav til kjøper ved at vedkommende er ansvarlig for å undersøke tilstandsrapporten grundig før kjøp, noe som utgjør en trygghet for selger.
Strengere dokumentasjonskrav
Ifølge avhl. § 3-1 skal boligen være i tråd med «avtalen». En boligsalgsavtale består av selgers dokumentasjon om boligen og kjøpers aksept av dette (altså budet). Dokumentasjonen vil bestå av en tilstandsrapport fra en takstmann, eiendomsmeglers beskrivelse og selgers egenerklæring. I sistnevnte er det viktig at selger oppgir alle forhold av betydning og svarer helt ærlig.
En viktig endring i avhendingsloven innebærer at selger ikke lenger kan ta «som den er»-forbehold. I praksis vil det medføre at selger får større informasjonsrisiko, mens kjøper ikke kan påberope som mangel noe som fremkommer av tilstandsrapporten. Den nye forskriften angir krav til tilstandsrapporten. Følgende deler av huset skal undersøkes og dokumenteres i tilstandsrapporten: våtrom, kjøkken, innvendige vann- og avløpsrør, varme, ventilasjon og sanitæranlegg, tak, loft, yttervegger, vinduer, ytterdører, balkonger/verandaer, krypekjeller, rom under terreng, fundament og grunnmur, drenering og fuktsikring, terrengforhold, elektrisk anlegg, større håndverkertjenester utført siste fem årene, nedgravde oljetanker, elektrisk anlegg, areal, lovlighetsmangler og brannceller.
Kjøper kan fortsatt fremme krav om skjulte mangler ved boligen, i den utstrekning disse ikke er beskrevet i tilstandsrapporten. Det er imidlertid innført et krav om at mangler som blir gjort gjeldende må ha en utbedringskostnad på minst kr 10 000, jf. avhl. § 3-1 fjerde ledd.
Vurdering ut fra tilstand, alder og type
En annen viktig endring følger av avhl. § 3-2:
«Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand.»
Dette innebærer at kjøper i tillegg til dokumentasjonen fremlagt, må ta i betraktning boligens alder og tilstand. I praksis innebærer det at en kjøper må forvente at en gammel bolig er mer slitt og lider av flere feil enn en nyere bolig.
Advokathjelp ved boligkjøp
Har du oppdaget en mangel etter et boligkjøp? Eller har du solgt en bolig og kjøper fremsetter et mangelskrav? Ta kontakt med Advokatfirmaet Teigstad i dag for en gratis og uforpliktende forhåndsvurdering av din sak. Våre advokater er tilgjengelig per telefon og e-post. Alternativt kan du fylle ut skjemaet på nettsiden, så tar en advokat kontakt med deg snarest.
Vanlige spørsmål
Har en ny avhendingslov blitt vedtatt?
Det er kun vedtatt endringer i nåværende avhendingslov, samt vedtatt en ny tilhørende forskrift. Selv om man taler om en «ny avhendingslov» er ikke loven i realiteten ny.
Hvilke endringer er gjort i avhendingsloven?
Det er gjort flere endringer i avhendingsloven: Boligen kan ikke lenger selges «som den er» eller med liknende forbehold. Selger må lage en tilstandsrapport som oppfyller kravene i forskriften om tilstandsrapporter. Alt som er klart beskrevet i tilstandsrapporten og øvrige salgsdokumenter er kjøpers ansvar. Boligen må i tillegg vurderes ut fra type, alder og synlige tilstand. Mangler som gjøres gjeldende overfor kjøper må ha en utbedringskostnad på minst 10 000 kroner.
Kan jeg kreve mindre mangler utbedret av selger?
Mangler som blir gjort gjeldende må ha en utbedringskostnad på minst kr 10 000, jf. avhl. § 3-1 fjerde ledd.
Hva innebærer det at boligen skal være i tråd med avtalen?
Ifølge avhl. § 3-1 skal boligen være i tråd med «avtalen». Avtalen består av selgers dokumentasjon om boligen og kjøpers aksept av dette (altså budet).
Hvorfor har avhendingsloven blitt endret?
Formålet med endringen er å gjøre bolighandelen tryggere for kjøpere, gjennom et sterkere incentiv til selger om å fremskaffe mer utfyllende informasjon. Samtidig stiller loven også større krav til kjøper ved at vedkommende er ansvarlig for å undersøke tilstandsrapporten grundig før kjøp, hvilket utgjør en trygghet for selger.
Kilder
Bergsåker, Trygve. Kjøp av fast eiendom: med kommentarer til avhendingsloven, Norges eiendomsmeglerforbund 2013, 5. utg.
Falkanger, Thor. Fast eiendom rettsforhold, Universitetsforlaget, 5. utgave, 2016.
Masteroppgave: https://bora.uib.no/bora-xmlui/bitstream/handle/1956/20145/169_JUS399_V19.pdf?sequence=1&isAllowed=y
