fbpx

Skjulte feil og mangler eiendom

En boligkjøper som oppdaget skjulte feil og mangler ved eiendommen diskuterer med en advokat spesialisert på eiendomsrett

Skjulte feil og mangler kan føre til store konsekvenser for kjøper av eiendommen, likevel er det ikke uvanlig at dette skjer. Dersom du oppdager skjulte mangler er det viktig å reklamere raskt slik at du ikke mister retten til å fremme krav mot selger. 

Hva er en mangel?

En mangel vil være alle avvik fra kontraktsmessig tilstand. Utgangspunktet for hvorvidt eiendommen har en mangel vil bero på hva som følger av avtalen mellom partene.

Du kan lese mer om mangler etter avhendingsloven her.

Skjulte mangler

Den klare hovedregel er at kjøper ikke kan gjøre gjeldende mangelskrav for forhold som vedkommende “kjente til eller måtte kjenne til” da avtale ble inngått jfr. avhendingsloven § 3-10 første ledd. Derfor vil alle feil og mangler som gjøres gjeldende i eiendomssaker dreie seg om nettopp skjulte mangler.

Av den grunn vil alle mangler innenfor fast eiendom måtte være skjult for kjøper ved besiktigelse, ettersom kjøper i motsatt fall ikke kan gjøre gjeldende mangelskrav.

Det som er forklarende for en skjult mangel er at de ikke er synlige ved første besiktigelser, og vil først dukke opp etter at kjøper har overatt eiendommen og dermed også risikoen.

Noen av vanligste skjulte manglene er:

  • Skadedyr
  • Fuktskader
  • Vannskader
  • Mangelfull isolasjon

Denne listen er langt fra uttømmende. 

Kjøpers forventninger

Utgangspunktet i norsk rett er at hver av partene bærer risikoen for egne forutsetninger. Det betyr at kjøper selv er ansvarlig hvis boligen ikke oppfyller kjøpers forventninger. Det finnes likevel flere unntak fra dette. Skjulte feil og mangler kan komme av forhold selger selv ikke var klar over, eller der selger har unngått å opplyse om eventuelle feil og mangler. Selger kan også ha gitt feil opplysninger om forhold ved boligen.

Risikoens overgang

Hovedregelen er at feil og mangler som oppstår etter at kjøperen har «overteke bruken av eigedomen» hviler på kjøperen. Imidlertid er det ved skjulte mangler krav om at mangelen allerede var der overtakelsen, altså da risikoen gikk over på kjøper.

Dersom mangelen var til stede i eiendommen ved risikoens overgang, vil kjøper kunne gjøre mangelskrav gjeldende selv om mangelen viser seg senere. Det er likevel et krav om at mangelen må gjøres gjeldende innen 5 år etter overtakelse jfr. den absolutte reklamasjonsfristen.

Reklamasjon

For å kunne gjøre mangelskrav gjeldende mot selger må kjøper holde seg innenfor gitte reklamasjonsfrister. Det er to frister som må være overholdt for at vilkårene for reklamasjon oppfylt jfr. avhl. § 4-19. Dette kalles for den absolutte og relative reklamasjonsfristen.

Absolutt frist

Den absolutte reklamasjonsfristen er på 5 år. Du kan ikke reklamere for feil og mangler som viser seg senere enn 5 år etter overtakelse.

Relativ frist

Den relative reklamasjonsfristen innebærer at du må reklamere “innen rimelig tid” etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen. I rettspraksis har kravet til “rimelig tid” blitt ansett for å være oppfylt dersom kjøper reklamerer innen 2-3 måneder.

Mangler ved boliger “solgt som den er”

De fleste boliger selges i dag med et “solgt som den er” – forbehold. Dette forbeholdet innebærer at kjøper som utgangspunkt ikke skal kunne gjøre feil og mangler gjeldende. Hensikten er at boligen selges med de feil og mangler som boligen har, også de skjulte feil og mangler.

Det finnes likevel unntak fra dette utgangspunktet.

Blant annet plikter selger å gi riktige opplysninger, ikke holde tilbake opplysninger som selgeren kjente eller måtte kjenne til og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Boligen vil også anses å ha en mangel dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med.

Dette gjelder likevel kun dersom en slik opplysning ville hatt virkning på kjøpet, sagt med andre ord at kjøpet ikke ville blitt realisert, eller blitt realisert på andre premisser.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Det følger av avhendingsloven § 4-9 at en kjøper ikke kan gjøre gjeldende en mangel som vedkommende “kjente eller burde kjenne til” på kjøpstidspunktet.

Bestemmelsen gir uttrykk for at kjøper «så snart det er rimeleg høve til det» skal undersøke boligen. Denne undersøkelsesplikten knytter seg til undersøkelse etter overtakelse.

Bestemmelsen må ses i sammenheng med § 3-10 nr. 1 som sier at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende mangler som kjøperen «kjente eller måtte kjenne til då avtala var inngått». Denne bestemmelsen knytter seg til undersøkelse før boligkjøpet.

Hvilke krav kan rettes mot selger?

Dersom boligen har en mangel er det flere misligholdsbeføyelser som kan gjøres gjeldende overfor selger.

De mest aktuelle vil være:

  • retting
  • prisavslag
  • heving
  • erstatning

Advokathjelp

Har du oppdaget skjulte feil og mangler etter overtakelse og lurer på hva dine rettigheter er? Våre advokater er spesialisert på eiendomsrett og kan bistå deg i saken. Du kan ta kontakt for en gratis og uforpliktende samtale med en advokat via telefon eller e-post. Dersom du foretrekker at vi tar kontakt med deg, kan du fylle ut skjema under.

Les om konstruksjonsfeil ved bolig her

Vanlige spørsmål

Hva er en mangel?

En mangel vil være alle avvik fra kontraktsmessig tilstand. Utgangspunktet for hvorvidt eiendommen har en mangel vil bero på hva som følger av avtalen mellom partene.

Hva betyr risikoens overgang?

Risikoens overgang vil si det tidspunktet der kjøper bærer risikoen for eiendommen, altså når kjøper blir ansvarlig for eventuelle feil og mangler som oppstår. Risikoens overgang går over til kjøper ved overtakelse.

Hva innebærer den relative reklamasjonsfristen?

Den relative reklamasjonsfristen går ut på at du må reklamere ¨innen rimelig tid¨ etter at du som kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Hva som konkret ligger i kravet til ¨rimelig tid¨ er av rettspraksis blitt formulert som en reklamasjonstid på ca. 2-3 måneder.

Hva betyr det at boligen er ¨solgt som den er¨?

Dette forbeholdet innebærer at kjøper som utgangspunkt ikke skal kunne gjøre feil og mangler gjeldende. Hensikten er at boligen selges med de feil og mangler som boligen har, også de skjulte feil og mangler. Men en bolig kan ha mangler selv om den er solgt med et slikt forbehold.

Kilder

Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom. Gyldendal, 2019.

Wilhelmsen, Trine-Lise. Forsikring og regress ved salg og bolig. Tidsskrift og erstatningsrett, forsikringsrett og trygderett, 2018-10-24 (2-03) s. 108-137.

Masteroppgave: https://www.duo.uio.no/handle/10852/20744

    Har jeg krav på erstatning?
    Har jeg krav på fri rettshjelp?
    Har jeg noen frister å forholde meg til?
    Send oss en uforpliktende e-post!