fbpx

Oppdaget skadedyr i boligen?

En mann som oppdaget skadedyr i boligen prøver å bli kvitt dem

Skadedyr kan i noen tilfeller være et så stort og vedvarende problem at det går ut over boligens verdi. Dersom du oppdager skadedyr er det viktig at du gjør det som er mulig for å bli kvitt dem så raskt som mulig. Det er også viktig å reklamere tidlig slik at eventuelle krav mot tidligere selger ikke går tapt. 

Hva er en skjult mangel?

En mangel vil være forhold som er et avvik fra kontraktsmessig stand. For å avgjøre hva som er avtalt vil man se hen til kjøpskontrakten mellom partene.

Du kan lese mer om mangler etter avhendingsloven her.

Skadedyr etter overtakelse

Skadedyr kan være vanskelig å oppdage, og ofte oppdager ikke kjøper skadedyrene før en stund etter overtagelsen. Grunnen til dette kan blant annet være at enkelte skadedyr liker seg på vinteren, og overtar du da en bolig når det er varmere ute vil ikke mangelen vise seg før senere.

Det anbefales at det iverksettes tiltak så fort man får mistanke om slike skader for å avdekke omfanget. Skader forårsaket av skadedyr kan potensielt være svært krevende og kostbare, og det er viktig at man får avklart ansvarsforholdet mot selger raskt.

Reklamasjon

Dersom man har kjøpt bolig og avdekker feil og mangler av denne typen er det viktig å reklamere til selger. Det gjelder visse frister for når reklamasjon bør fremsettes, men hovedregelen er at reklamasjon må fremsettes “innen rimelig tid” etter at mangelen ble oppdaget eller burde blitt oppdaget. I rettspraksis har 2-3 måneder reklamasjonstid blitt ansett for å oppfylle vilkåret.

Det er derfor viktig at man ikke venter med å reklamere til man har fått oversikt over skaden. Venter man for lenge, risikerer man at reklamasjonen er for sent fremsatt.

I tillegg gjelder en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år. Oppdager du skadedyr senere enn 5 år etter overtakelsen vil du ikke kunne gjøre mangelen gjeldene overfor selger.

Krav mot selger ved skadedyr?

Prisavslag

I de tilfellene hvor det blir oppdaget skadedyr i boligen som selger ikke har opplyst om kan et prisavslag bli aktuelt dersom det godtgjøres at selger måtte kjenne til skadedyrene. Hensikten med at kjøper skal få et prisavslag er å gjenopprette den økonomiske balansen i kontraktsforholdet mellom partene. Det er en forutsetning for prisavslag at mangelen har ført til at boligen har fått en verdireduksjon.

Heving

Det vil også være et alternativ å heve kjøpet. Heving er den mest inngripende mangelsbeføyelsen en kjøper kan gjøre overfor en selger. Det skal derfor naturligvis en del til før en forekomst av skadedyr kan gi rett til å si seg fri fra hele boligkjøpet.

For at man skal kunne heve kjøpet kreves en kvalifisert mangel. Skadens alvorlighetsgrad vil være utgangspunktet for vurderingen. Hvorvidt kjøper skal kunne heve boligkjøpet vil bero på en konkret helhetsvurdering.

Rettspraksis viser at kjøper har hatt mulighet til å heve på grunn av skadedyr, men dette gjelder alvorlig skadedyr som rotter og mus. For de mindre alvorlig skadedyrene som blant annet skjeggkre og sølvkre har det sjeldnere blitt åpnet for heving.

Erstatning

I henhold til avhendingsloven § 4-14 kan du kreve erstattet det økonomiske tapet du som kjøper har på grunn av mangelen ved boligen uavhengig av skyld. Det vil likevel gjøres unntak der årsaken til mangelen er en hindring utenfor selgerens kontroll, som vedkommende ikke kunne overvunnet. I jussen kalles dette ansvaret for kontrollansvar og er et objektivt ansvar.

Advokatbistand

Har du oppdaget skadedyr i boligen og lurer på hvilke rettigheter du har? Ta kontakt med en av våre advokater spesialisert på eiendomsrett for en gratis og uforpliktende samtale. Du kan kontakte oss ved å sende e-post eller ringe direkte til en advokat. Foretrekker du at vi tar kontakt med deg kan du fylle ut skjema under.

Vanlige spørsmål

Hva er en mangel?

En mangel vil være forhold som er et avvik fra kontraktsmessig stand. For å avgjøre hva som er kontraktsmessig stand vil man se hen til kjøpskontrakten mellom partene.

Må jeg benytte meg av advokat?

Det vil være hensiktsmessig å ta kontakt med en eiendomsadvokat dersom det oppdages skadedyr i boligen. Hvis du har innboforsikring dekker denne som regel utgifter til advokat. Alle innboforsikringer har rettshjelpsdekning.

Hvor lang er reklamasjonsfristen?

Du må reklamere ¨innen rimelig tid¨ etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen, altså skadedyrene i dette tilfellet. Du må også holde deg innenfor den absolutte reklamasjonsfristen på 5 år.

Kan det tenktes unntak fra den absolutte reklamasjonsfristen?

Det vil være mulig å se bort i fra den absolutte fristen på 5 år dersom selger har vært grovt uaktsom, eller handlet i strid med god tro.

Kilder

Falkanger, Thor. Fast eiendom rettsforhold. Universitetsforlaget, 5. utgave, 2016.

Løvf, Christine. Fristutgangspunktet for reklamasjon etter avhendingsloven § 4-19. Tidsskrift for eiendomsrett, 2011 (4), s. 229-232.

Masteroppgave: https://www.duo.uio.no/handle/10852/73553

    Har jeg krav på erstatning?
    Har jeg krav på fri rettshjelp?
    Har jeg noen frister å forholde meg til?
    Send oss en uforpliktende e-post!