Sist oppdatert 1. november 2021 av Advokat Eirik Teigstad
Mange oppdager feil og mangler etter at de overtok boligen. Hvorvidt dette er feil du kan gjøre gjeldende vil bero på avtalen mellom kjøper og selger. Det er likevel viktig å avverge eller begrense skaden feilen kan medføre og reklamere så fort som mulig.
Feil på bolig
En «feil» vil være avvik fra kjøpers berettigede forventning om boligens tilstand og boligens tilstand etter kontraktsmessig stand. Et annet ord for feil vil være mangler ved boligen.
En feil er avvik fra kjøperens forventning om tilstanden på boligen. Dette vil kunne være alle type feil på boligen. Typiske feil er fuktskader i boligen, vannskader, ødeleggelser etter skadedyr, elektriske feil eller arealsvikt.
Du kan lese mer om mangler oppdaget ved overtakelse her.
«Solgt som den er»
Det vanligste er at boliger selges med et «som den er»-forbehold. Det at en bolig selges «som den er» vil si at boligen selges med de eventuelle feil og mangler boligen har fra før. Tanken er at kjøper ikke skal kunne rette krav mot selger for enhver mangel kjøper senere finner.
Utgangspunktet er at boligen skal være i samsvar med avtalen mellom kjøper og selger. Dette gjelder både om opplysningene er skriftlige og følger av prospekt, kontrakt e.l. eller om de er gitt muntlig på visning.
Men boligen kan likevel ha feil og mangler uavhengig av forbeholdet dersom selger har skjult opplysninger om boligen, gitt uriktige opplysninger eller dersom boligen er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøper hadde grunn til å regne med.
Boligen anses å være i «vesentlig dårligere stand» når kostnadene ved å utbedre feil og mangler er opp mot 5-6% av kjøpesummen.
Reklamere
Dersom du oppdager feil etter kjøp av bolig er det veldig viktig at du reklamerer. Det rettslige grunnlaget er avhendingsloven § 4-19. For å kunne reklamere over mangler ved boligen du har kjøpt må to frister være overholdt. Det er både en absolutt og en relativ frist som må være oppfylt.
Absolutt reklamasjonsfrist
Den absolutte reklamasjonsfristen er på 5 år. Det vil si at dersom du oppdager feil ved boligen senere enn 5 år etter overtakelse vil du ikke kunne gjøre mangelsinnsigelser gjeldende.
Relativ reklamasjonsfrist
Den relative reklamasjonsfristen følger av samme bestemmelse. Regelen går ut på at kjøper på reklamere «innen rimelig tid» etter at vedkommende oppdager eller burde oppdaget mangelen. Dersom kjøper ikke foretar seg noe risikerer vedkommende å miste retten til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende. Hva ordlyden «rimelig tid» konkret innebærer er av Høyesterett blitt formulert som en frist på mellom 2-3 måneder.
Rette krav mot selger
Dersom det blir godtgjort at boligen faktisk har feil som du kan gjøre gjeldende og du har reklamert i tide, vil det være aktuelt å rette krav mot selger som følge av feilen.
De vanligste misligholdsbeføyelsene vil være:
- Prisavslag
- Heving
- Erstatning
Bistand fra advokat
Har du oppdaget en mangel etter kjøp av bolig og lurer på hvilke rettigheter du har, eller om det er for sent å reklamere? Våre advokater kan bistå deg i din tvist eller eventuelle spørsmål du har rundt boligen. Du kan ta kontakt med en advokat direkte via telefon eller e-post for en gratis og uforpliktende samtale. Alternativt kan du fylle ut skjema så tar vi kontakt med deg fortløpende.
Kan du nekte overtakelse av bolig? Les mer om det her
Vanlige spørsmål
Hva er en feil ved boligen?
En ¨feil¨ vil være avvik fra kjøpers berettigede forventning om boligens tilstand og boligens tilstand etter kontraktsmessig stand.
Hvilke krav kan jeg gjøre gjeldende mot selger?
Det vanligste ved feil ved boligen vil være å kreve prisavslag, heving eller erstatning litt avhengig av feilens alvorlighetsgrad og omfang.
Må jeg bruke en advokat?
Det vil være en fordel å benytte seg av advokat etter at du har oppdaget mangler ved boligen. Etter at man oppdager feil og mangler ved en bolig vil det være enkelte frister som er viktig å overholde. En advokat vil kunne hjelpe deg med dette. Det vil ofte også være nødvendig å innhente ulik dokumentasjon og uttalelser fra takstmann. En advokat kan bistå deg i denne prosessen.
Hvem dekker utgifter til advokat?
Dersom du har innboforsikring vil vanligvis denne dekke utgifter til advokat som du har i forbindelse feilen.
Kilder
Bergsåker, Trygve. Kjøp av fast eiendom: med kommentar til avhendingsloven. Norges eiendomsmeglerforbund 2013 5. utgave.
Løvf, Christine. Fristutgangspunktet for reklamasjon etter avhendingsloven § 4-19. Tidsskrift for eiendomsrett, 2011 (4), s. 229-232.
Masteroppgave: https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/21269/Spesialoppgave2007.pdf?sequence=2&isAllowed=y
