Sist oppdatert 23. oktober 2021 av Advokat Eirik Teigstad
Mange lurer på hvilke rettigheter de har og hvilke krav som kan gjøre gjeldende når de som kjøper oppdager mangler ved overtakelse. Vesentlige spørsmål kan vise seg som for eksempel hva slags betydning risikoens overgang spiller, og hvor viktig overtakelsestidspunktet er for vurderingen av mangler ved eiendommen?
Mangel ved overtakelse
Boligen har en mangel dersom det foreligger avvik fra kontraktsmessig tilstand. Mangler kan være alt fra fuktskader, vannskader, ødeleggelser etter skadedyr mv.
Hvorvidt det foreligger en mangel vil være avhengig av hva som er avtalt mellom partene. Utgangspunktet vil derfor være kjøpskontrakten og opplysninger som er gitt av selger i prospekt, visninger og eventuelle andre opplysninger som er gitt muntlig.
Eiendommen skal overtas i «besiktiget stand».»Besiktiget stand» vil si i den stand boligen var i på visningstidspunktet og da kjøpskontrakten ble signert. Når boligen skal overtas er det derfor viktig at kjøper går grundig gjennom boligen og kontrollerer at den er i besiktiget stand og i henhold til avtalen.
Du kan lese mer om mangler etter avhendingsloven her.
Solgt «som den er»
Det vanligste er at boliger selges «som den er», altså med de feil og mangler boligen har. Formålet er at kjøper ikke skal kunne påberope seg at boligen har en mangel etter overtakelse. Men boligen har likevel en mangel ved overtakelse dersom selger har skjult opplysninger, gitt uriktige opplysninger eller dersom boligen er «vesentlig dårligere stand» enn hva kjøpere hadde regne til å regne med.
For at vesentlighetskravet skal være oppfylt har praksis lagt til grunn at utbedringskostnadene må utgjøre opp mot 5- 6% av boligens kjøpesum.
Reklamere
Hvis du oppdager feil ved boligen er det viktig at du reklamerer til selger. Å reklamere vil si at du klager på eventuelle mangler og feil ved boligen. Etter loven har du 5 år på å reklamere når du oppdager mangler. Dette kalles for den absolutte reklamasjonsfrist. Det er likevel viktig at du reklamerer raskt etter at du oppdager mangelen. Loven sier at du må reklamere «innen rimelig tid» fra du oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Oppdager du derfor feil ved overtakelsen er det viktig at du gir beskjed om dette til selger med en gang. Vilkåret vil likevel normalt anses oppfylt dersom du reklamerer innen 2-3 måneder. Forsømmer du reklamasjonsfristen risikerer du at kravet går tapt.
Du kan lese mer om hvordan du skal reklamere på boligkjøp her.
Risikoens overgang
Risikoen for eiendommen går over på kjøper når kjøper overtar bruken av boligen, altså på overtakelsestidspunktet, jf. avhendingsloven § 2-4. Det vil si at forhold som oppstår etter at kjøper har overtatt boligens vil være vedkommendes ansvar.
Holde kjøpesummen tilbake
Dersom kjøper oppdager feil og mangler ved overtakelse vil vedkommende ha anledning til å holde tilbake en del av kjøpesummen, men det tilbakeholdte beløpet må stå i forhold til den aktuelle mangelen. Selger har heller ikke lov til å nekte kjøper å holde tilbake en viss sum, men det er verdt å merke seg at dersom det viser seg at kjøper ikke hadde et krav mot selger likevel vil det være en risiko for at kjøper må betale forsinkelsesrente av det tilbakeholde beløpet.
Kan kjøper nekte å overta boligen?
Utgangspunktet i norsk rett er at avtaler skal holdes. Med dette som utgangspunkt er du derfor pliktet til å overta boligen den dagen dette er avtalt. Noen ønsker likevel å motsette seg overtakelse på grunn av feil og mangler som viser seg ved overtakelsen. Hovedregelen er at kjøper ikke kan nekte å overta boligen, men det kan aksepteres dersom det er tale som svært alvorlige mangelstilfeller. Et typisk eksempel vil være der boligen viser seg å være ubeboelig.
Bistand fra advokat
Har du overtatt en eiendom og oppdaget av boligen har mangler? Våre advokater kan bistå deg med å reklamere og fremme et eventuelt krav om selger. Du kan ta kontakt med en advokat for en gratis og uformell samtale om din sak. Advokatene kan nås på telefon eller e-post. Alternativt kan du fylle ut skjema du finner under denne artikkelen så tar vi kontakt med deg fortløpende.
Vanlige spørsmål
Hva er en mangel?
Boligen har en mangel dersom det foreligger avvik fra kontraktsmessig tilstand. For å avgjøre hvorvidt boligen har en mangel må det ses hen til hva som er avtalt mellom partene.
Kan boligen ha en mangel selv om den er ¨solgt som den er¨?
Ja, det kan den. Boligen vil likevel ha en mangel dersom selger har skjult opplysninger, gitt uriktige opplysninger eller dersom boligen er ¨vesentlig dårligere stand¨ enn hva kjøpere hadde regne til å regne med.
Hvilken betydning spiller risikoens overgang?
Risikoens overgang vil si at risikoen for boligen går over på kjøper når vedkommende overtar bruken av boligen, altså på overtakelsestidspunktet. I praksis vil dette si at forhold ved boligen som skjer etter overtakelsestidspunktet i utgangspunktet vil være kjøpers ansvar.
Kan kjøper holde kjøpesummen tilbake?
Dersom det viser seg at boligen har betydelig mangler vil kjøper kunne holde tilbake deler av kjøpesummen. Beløpet kjøper holder igjen må da stå i forhold til den aktuelle mangelen som er grunnen til tilbakeholdelsen.
Kilder
Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom. Gyldendal, 2019.
Løvf, Christine. Fristutgangspunktet for reklamasjon etter avhendingsloven § 4-19. Tidsskrift for eiendomsrett, 2011 (4), s. 229-232.
Masteroppgave: https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/44517/652.pdf?sequence=1&isAllowed=y
