Sist oppdatert 1. november 2021 av Advokat Eirik Teigstad
Som selger av en bolig har man en rekke plikter overfor kjøper. En av disse er selgers opplysningsplikt om forhold ved boligen som kan ha betydning for kjøper. Dersom selger bryter sin opplysningsplikt kan det føre til en mangel ved boligen.
Opplysningsplikt
Det rettslige grunnlaget er avhendingsloven § 3-7.
Paragrafens første ledd lyder slik:
«Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få».
Hvilke opplysninger selger plikter å gi følger direkte av loven. Tilbakeholdte opplysninger vil kunne føre til at boligen anses å ha en mangel. Det er to vilkår som må være oppfylt for at det skal kunne sies at eiendommen har en mangel.
Selger skal gi opplysninger om alle omstendigheter ved eiendommen som selger «kjente til eller måtte kjenne til» og som «kjøper hadde grunn til å regne med å få».
Vilkåret «kjente eller måtte kjenne til»
Det første vilkåret som må være oppfylt for at boligen skal ha en mangel er selger ikke har gitt opplysninger om forhold som vedkommende «kjente eller måtte kjenne til».
Opplysningsplikten strekker seg i utgangspunktet bare til det selger faktisk vet.
Mange tvister oppstår likevel ofte i de tilfellene der selger «måtte kjenne til» et forhold ved boligen, men der opplysningene har uteblitt. Det aktuelle her er der selger ikke sitter med positiv kunnskap om et forhold ved boligen, men der vedkommende heller ikke har noen rimelig grunn til å være uvitende.
Av rettspraksis har det blitt utviklet en rekke momenter for å vurdere hvorvidt selger «måtte kjenne til» enkelte forhold ved eiendommen. Sentrale momenter er hva en vanlig boligselger ville vært kjent med basert på eiendommens karakter, mangelens omfang og øvrige omstendigheter.
Det er likevel verdt å merke seg at det skal mye til for at selger blir ansvarlig for å ha utelatt å opplyse om forhold som vedkommende ikke hadde positiv kunnskap om. Av rettspraksis fremgår det at det kreves grov uaktsomhet hos selger.
Tilbakehold av opplysninger om forhold som er helt bagatellmessige rammes ikke av bestemmelsen.
Vilkåret «grunn til å rekne med å få»
Det andre vilkåret som må være oppfylt er at kjøperen hadde «grunn til å rekne med å få disse opplysningene».
Særlig er det verdt å merke seg at det ikke bare er opplysninger knyttet direkte til boligen som selger har en opplysningsplikt om. Opplysningsplikten kan også rette seg mot omstendigheter som knytter seg til boligen generelt dersom kjøper har grunn til å regne med å få disse.
Typiske eksempler her er bråk/trafikkstøy i nabolaget, sterk lukt i nabolaget, kranglete naboer, bordellvirksomhet i nærheten av eiendommen, pedofile i nabolaget, om boligen selges som et dødsbo osv.
Rettsvirkninger av brutt opplysningsplikt
Hvis selger ikke oppfyller sin opplysningsplikt risikerer vedkommende å bli møtt med et krav fra kjøper for mangler på boligen som det ikke ble opplyst om. Selger kan da bli møtt med et krav om retting av mangler, prisavslag, erstatning eller at kjøper ønsker å heve kjøpet.
Uriktige opplysninger
Det følger av avhendingslova § 3-8 at det også kan foreligge en mangel dersom selger har gitt uriktige opplysninger om boligen. Opplysningen kan være gitt både muntlig eller skriftlig og kan følge av blant annen en annonse, prospekt e.l.
For at opplysningene skal falle inn under denne bestemmelsen må opplysningene være konkrete, spesifisert og kjøper må ha hatt grunn til å stole på at opplysningene var riktig.
Det vil være kjøper som har bevisbyrden dersom vedkommende mener selger har oppgitt uriktige opplysninger.
Advokathjelp
Trenger du juridisk bistand i forbindelse med din bolig? Du kan ta kontakt med en av våre advokater spesialisert på eiendomsrett for en gratis og uforpliktende prat om din sak. Advokatene kan nås direkte på telefon eller e-post. Dersom du foretrekker at vi tar kontakt med deg kan du fylle ut skjema under.
Vanlige spørsmål
Hva innebærer opplysningsplikt?
Opplysningsplikten innebærer at selger plikter å gi opplysninger om boligen som er av betydning for kjøper eiendommen. Tilbakeholdte opplysninger vil kunne føre til at boligen anses å ha en mangel.
Hva er rettsvirkninger av brutt opplysningsplikt?
Forsømmes opplysningsplikten vil det kunne utgjøre en mangel ved kjøpet i ettertid.
Kan en uriktig opplysning føre til en mangel?
Ja, det kan det. Det er likevel krav til opplysningen som blir gitt. Ikke enhver uttalelse om boligen vil anses å være en mangel dersom den ikke oppfyller kjøpers krav.
Hvem dekker advokatkostnadene i boligtvister?
Vanligvis vil det være innboforsikringen som dekker eventuelle advokatutgifter du skulle ha i forbindelse med en tvist. Forsikringsselskapet vil vanligvis dekke mesteparten av advokatutgiftene.
Kilder
Bergsåker, Trygve. Kjøp av fast eiendom: med kommentarer til avhendingsloven. Norges eiendomsmeglerforbund 2013, 5. utgave.
Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom. Gyldendal, 2019.
Masteroppgave: https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/20188/22689.pdf?sequence=1&isAllowed=y
