Sist oppdatert 17. november 2021 av Advokat Eirik Teigstad
Avhendingsloven § 3-1 slår fast at boligen har en mangel dersom boligen avviker fra det avtalte. Konstruksjonsfeil vil være et slikt avvik, og kan gi grunnlag for mangelskrav. Mangel kan imidlertid også konstateres på annet grunnlag enn avvik fra avtale. I det følgende vil det gis en redegjørelse av når konstruksjonsfeil ved bolig utgjør en mangel.
Hvilken lov får anvendelse på mangelsspørsmålet?
Mangelsspørsmålet etter boligkjøp reguleres enten av avhendingsloven eller bustadsoppføringsloven. Et første skritt er å klarlegge hvilken av de to lovene som får anvendelse for mangelsspørsmålet.
Avhendingsloven regulerer overdragelse av fast eiendom ved frivillig salg, bytte eller gave, jf. lovens § 1-1. Loven regulerer dermed de typiske boligkjøpene. Loven får anvendelse uavhengig av om partene er næringsdrivende eller forbrukere. Dersom boligkjøpet står mellom en forbruker og en næringsdrivende, vil loven være semi-preseptorisk, jf. lovens § 1-2 nr. 2. Dette innebærer at loven ikke kan fravikes til ugunst for forbrukeren.
Det følger av avhendingsloven § 1 (2) at loven ikke gjelder avtaler som er omfattet av bustadsoppføringsloven. Bustadsoppføringsloven regulerer avtaler mellom entreprenør og en forbruker om oppføring av ny bolig, jf. lovens § 1 (1). Oppføring av ny bolig omfatter også oppføring av fritidshus, herunder hytte. Loven får kun anvendelse når avtalen er inngått mellom forbruker og næringsdrivende, og er således en forbrukerlov. Loven er preseptorisk til fordel for forbrukeren. Dette innebærer at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av loven, jf. lovens § 3.
Hvorvidt konstruksjonsfeil utgjør en rettslig mangel, reguleres altså av begge lovene. Reglene er imidlertid i all hovedsak sammenfallende.
Tidspunktet for mangelsvurderingen
Det er overtakelsestidspunktet som skal legges til grunn ved bedømmelsen av om boligen av har mangel på grunn av konstruksjonsfeil. Dette gjelder selv om mangelen først viser seg etter overtakelsen. At det er overtakelsestidspunktet som er avgjørende for mangelsbedømmelsen, følger av avhendingsloven § 2-4 (2) og bustadsoppføringsloven § 28. Når det gjelder avhendingsloven, knytter overtakelseskriteriet seg til om kjøper har «overteke bruken av eigedomen».
Konstruksjonsfeil som rettslig mangel
Konstruksjonsfeil kan utgjøre mangel på flere grunnlag. Det mest praktiske vil være å konstatere mangel på bakgrunn av avvik fra det avtalte. Mangel på grunnlag av konstruksjonsfeil kan også konstateres på bakgrunn av manglende eller uriktige opplysninger.
I dag selges de fleste boliger med «som den er»-forbehold, hvorav selger forsøker å fraskrive seg ansvaret for mangler som viser seg senere. Etter avhendingsloven § 3-9 vil en bolig anses å ha mangler, på tross av forbeholdet, dersom det er gitt manglende eller uriktige opplysninger. Det vil også foreligge mangler dersom boligen er i «vesentlig ringare stand enn kjøperen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles».
Når det gjelder konstruksjonsfeil, er det trolig avvik fra det avtalte og at boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper hadde grunn til å forvente, som er de mest praktiske mangelsgrunnlagene.
Les mer om mangler ved bolig her
Avvik fra det avtalte
Utgangspunktet er at avvik fra det avtalte regelmessig vil utgjøre en mangel ved boligen. Dette følger både av avhendingsloven § 3-1 (1) og bustadsoppføringsloven § 25. Avhendingsloven § 3-1 (1) første punktum lyder som følger;
Eigedomen har mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følger av avtalen.
Bustadsoppføringsloven § 25 første ledd sier det samme, om enn med en noe avvikende ordlyd. Det heter i første punktum her at at det foreligger mangel dersom «resultatet ikke er i samsvar med dei krava som følger av avtalen eller av føresegnene i §§ 7, 9 og 13». Ved konstruksjonsfeil er bustadsoppføringsloven § 7 særlig aktuell. Det heter her at entreprenøren skal utføre arbeidet på «fagleg godt vis».
Utgangspunktet etter både avhendingsloven § 3-1 (1) og bustadsoppføringsloven § 25 er at boligen/resultatet skal være i samsvar med det som følger av avtalen. En konstruksjonsfeil vil være et avvik fra det avtale, og vil således utgjøre en mangel ved boligen. Med partenes avtale sikter en ikke bare til de konkrete kravene som følger direkte av det som er avtalt i det enkelte tilfelle. Også ikke-uttalte forutsetninger vedrørende konstruksjonen mellom partene må regnes som en del av avtalen mellom partene etter vanlige avtalerettslige regler.
Konstruksjonsfeil er en type mangel som vanligvis blir avdekket en tid etter boligkjøpet. Det kan være feil inni vegger og tak som først blir oppdaget senere på grunn av trekk, lekkasje og lukt. En konstruksjonsfeil vil kunne medføre at det over tid utvikler seg langt større skader. Selger vil også svare for slike skjulte konstruksjonsfeil dersom årsaken til feilen ligger i et kontraktsbrudd fra selgerens/entreprenørens side, jf. avhendingsloven § 3-1 (3) og bustadsoppføringsloven § 28 (3). Konstruksjonsfeil vil regelmessig kunne føres tilbake til et kontraktsbrudd fra selgerens side.
Vesentlig dårligere stand
Det følger av avhendingsloven § 3-9 at selv om eiendommen er solgt «som han er» eller med liknende forbehold, har boligen mangel dersom den er i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøve elles». Bustadsoppføringsloven har ikke en tilsvarende bestemmelse.
Det avgjørende er om boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper hadde grunn til å forvente. Dette må vurderes med utgangspunkt i kjøpesummen og forholdene ellers. Bestemmelsen forutsetter ikke noe klanderverdig forhold fra selgerens side. Begrepet «vesentlig» gir anvisning på at misforholdet mellom boligens tilstand og det kjøper kunne forvente, må være utvilsomt.
På denne bakgrunn vil ikke enhver konstruksjonsfeil utgjøre en mangel. Det må kreves at konstruksjonsfeilen, på bakgrunn av kjøpesummen og forholdene ellers, gjør at boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente med hensyn til konstruksjonen.
Har du for eksempel kjøpt et gammelt boligen, til en relativt lav kjøpesum, vil det være vanskeligere å komme med frem med en påstand om at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente. Dette er naturlig idet kjøper i et slikt tilfelle ikke vil kunne ha berettigede forventninger om at boligen er i svært god stand, med mindre kjøper har fått eksplisitt opplysning om at dette er tilfellet. Det må i en slik situasjon være åpenbart for kjøper at det vil kunne foreligge skjulte mangler ved boligen. Situasjonen stiller seg annerledes der man betaler en høy kjøpesum og hvor boligen er relativt ny.
Krav om reklamasjon
Det er viktig å være oppmerksom på at rettidig reklamasjon er en forutsetning for å kunne gjøre kontraktsbruddet gjeldende mot selgeren. Dersom det reklameres for sent, taper kjøper retten til å gjøre konstruksjonsfeil gjeldende som mangel. Det er derfor viktig at kjøper, ved mistanke om konstruksjonsfeil, setter i gang med undersøkelser relativt raskt for å bringe forholdene på det rene.
Rettidig reklamasjon forutsetter at kjøper reklamerer innen rimelig tid etter å ha oppdaget/burde ha oppdaget mangelen, og reklamasjonen fremsettes senest innen 5 år, jf. avhendingsloven § 4-19 og bustadsoppføringsloven § 30. At reklamasjonsfristen kan starte å løpe på det tidspunkt kjøper burde ha oppdaget mangelen, må ses i sammenheng med kjøpers undersøkelsesplikt.
Les mer her om reklamasjonsfrist ved kjøp av bolig.
Kjøpers undersøkelsesplikt
Det klare utgangspunktet er at kjøper ikke har noen plikt til å undersøke boligen før overtakelse. Dette står i motsetning til kjøperens plikt til å undersøke etter overtakelse, jf. avhendingsloven § 3-9. Det er imidlertid knyttet visse rettsvirkninger til kjøpers undersøkelser før overtakelse. Disse reglene er inntatt i avhendingsloven § 3-10 første og annet ledd.
Det følger av bestemmelsens første ledd, at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe kjøperen «kjente eller måtte kjenne til» da avtalen ble inngått. Dette innebærer at kjøper i prinsippet har en undersøkelsesplikt før kjøpet. Det sentrale er om kjøperen «kjente eller måtte kjenne til» konstruksjonsfeilen på tidspunktet for avtaleinngåelsen. Uttrykket «kjente til» peker på positiv kunnskap hos kjøper. Uttrykket «måtte kjenne til» gir derimot uttrykk for et normativt begrep. Det følger av forarbeidene at det avgjørende er om det foreligger noen rimelig grunn for kjøper å være uvitende om mangelen. Det kan her legges vekt på om kjøper har hatt en særlig oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser.
Som nevnt gjelder det som utgangspunkt ikke noen plikt for kjøper om at vedkommende skal undersøke boligen før overtakelse. Dersom kjøper likevel undersøker eiendommen, eller uten rimelig grunn lar være å undersøke den på tross av oppfordring fra selger, kan kjøper ikke gjøre gjeldende mangler som ville kommet frem ved slik undersøkelse. Dette følger av avhendingsloven § 3-10 annet ledd.
Bestemmelsens tredje ledd klargjør at kjøperens undersøkelsesplikt ikke gjør noen innskrenkninger i selgerens opplysningsplikt. Dette innebærer at selgers opplysningsplikt i stor grad går foran kjøpers undersøkelsesplikt.
Misligholdskrav
Dersom det kan konstateres at en konstruksjonsfeil utgjør en rettslig mangel ved boligen, vil kjøper kunne gjøre gjeldende misligholdskrav. Forutsetningen er at det er reklamert i tide, og at adgangen til å fremme mangelskrav ikke er avskåret som følge av kjøpers undersøkelsesplikt. Etter avhendingsloven § 4-8 kan kjøper kreve retting, prisavslag, heving eller erstatning. I tillegg vil kjøper kunne holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre sitt krav. Tilsvarende misligholdskrav kan kreves etter bustadsoppføringsloven § 29.
Det første skrittet er å kreve retting av mangelen. Dersom mangelen ikke lar seg rette, kan kjøper kreve et forholdsmessig prisavslag, eller heve kjøpet hvis mangelen er vesentlig. Erstatning kan kreves i tillegg til de øvrige kravene, såframt kjøper har hatt et økonomisk tap som ikke kan kompenseres ved prisavslag eller heving.
Les mer om erstatning etter boligkjøp.
Advokathjelp
Har du mistanke om at eiendommen din er beheftet med en konstruksjonsfeil? Eller har du behov for bistand med å fremme et mangelskrav mot selger på grunnlag av konstruksjonsfeil? Våre erfarne eiendomsadvokater kan tilby deg en uforpliktende og gratis forhåndsvurdering av din sak. I den forbindelse er det viktig å være oppmerksom på at utgifter til advokat i de fleste tilfeller vil være dekket under din boligforsikring. Ta kontakt per telefon eller e-post, eller benytt kontaktskjemaet nedenfor så tar vi kontakt med deg.
Vanlige spørsmål
Når har boligen en mangel?
Boligen vil ha en mangel hvis det foreligger avvik fra det avtalte. En mangel kan bestå i arealsvikt, mangelfulle eller uriktige opplysninger fra selger eller andre feil ved boligen. Dersom boligen er solgt ¨som den er¨, vil boligen fremdeles ha mangler på grunnlag av mangelfulle eller uriktige opplysninger, og når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne forvente.
Hvor lenge kan jeg vente med å fremsette krav på grunnlag av mangelen ved eiendommen?
Forutsetningen for å kunne gjøre mangelskrav gjeldende er at kjøper reklamerer i tide. Rettidig reklamasjon forutsetter at kjøper reklamerer innen rimelig tid etter å ha oppdaget/burde ha oppdaget mangelen, og reklamasjonen fremsettes senest innen 5 år. Kjøper bør dermed gi selger beskjed om mangelen så snart som mulig etter den blir oppdaget.
Hvilke mangelskrav kan rettes mot selger på grunnlag av mangler ved boligen?
Dersom det konstateres at boligen har en mangel, vil kjøper kunne fremme mangelskrav mot selger. Kjøper vil kunne kreve retting av mangelen, prisavslag, heving eller erstatning. I tillegg kan kjøper holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre sitt krav.
Kan en bolig solgt ¨som den er¨ ha mangler?
En bolig solgt med ¨som den er¨-forbehold vil ha mangler dersom selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger. I tillegg vil boligen ha en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne forvente på bakgrunn av kjøpesummen og forholdene ellers. Mangler ved bolig solgt ¨som den er¨, reguleres i avhendingsloven § 3-9.
Kilder
Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett. 2. utgave, Oslo 2013.
Falkanger, Thor. Fast eiendom rettsforhold. Universitetsforlaget, 5. utgave, 2016.
Prop.44 L (2018–2019) Endringer i avhendingslova (tryggere bolighandel)
