fbpx

Skjulte feil og mangler ved bolig

Skjulte feil og mangler ved bolig

Det er svært vanlig å finne feil og mangler ved boligen som man ikke var klar over før overtakelse. Det er viktig å reklamere i tide dersom man finner slike feil og mangler, da man kan ha krav på retting, heving, prisavslag og erstatning. 

Ta gjerne kontakt med våre advokater som jobber med eiendom for en uforpliktende vurdering dersom du har overtatt bolig og lurer på om du kan ha noen krav som følge av skjulte mangler som du har oppdaget.


Hvilken lov kommer til anvendelse

Det er to lover som regulerer boligforhold. Bustadoppføringslova regulerer oppføring av ny bolig, mens avhendingslova regulerer kjøp og salg av allerede oppførte boliger. Bustadoppføringslova gjelder forhold mellom forbruker og næringsdrivende. Avhendingslova kommer til anvendelse uavhengig av hva slags stilling partene har, og regulerer følgelig de fleste boligkjøp.

Avhendingslova er semi-preseptorisk når kjøpet står mellom en forbruker og en næringsdrivende, jf. avhendingslova § 1-2 nr. 2. Dette innebærer at det ikke kan avtales vilkår som avviker fra loven når dette er til ugunst for forbrukeren.

Nedenfor kan du lese mer om skjulte feil og mangler i forhold til avhendingslovas regler.

Rettslig utgangspunkt

I norsk kontraktsrett er utgangspunktet at hver av partene bærer risikoen for egne forutsetninger. Dette innebærer at kjøper selv står ansvarlig hvis huset ikke skulle stå til kjøpers forventninger. Dette er som sagt et utgangspunkt, og det hersker flere unntak. Skjulte feil og mangler kan komme av forhold selger ikke var klar over, men selger kan også ha unngått å opplyse om, eller gitt feil opplysninger om forhold ved boligen, som kjøper kunne regne med å få.

Hva er en mangel?

Etter overtakelse av boligen vil kjøper ofte kommer over skavanker vedkommende ikke var klar over. Ikke alle differanser fra hva man originalt inngikk avtale om kan kvalifisere til å anses som en mangel. De vanligste feilene man gjerne oppdager etter overtakelse er fukt, dårlig isolering og feil oppgitt areal ved boligen(arealavvik).

Det følger av avhendingslova § 3-1 at eiendommen har en mangel dersom den ikke samsvarer med de krav til kvalitet og egenskaper som følger av avtalen.

Det viktigste momentet i denne vurderingen er som regel avtalen. Hvis boligen fraviker fra hva som er avtalt, vil eiendommen i de fleste tilfeller anses å være beheftet med en mangel. Dette forsterkes av utgangspunktet i norsk rett om at avtaler skal holdes.

For at du skal kunne gjøre krav gjeldende mot selger må mangelen som hovedregel ha foreligget ved overtakelse.

Risikoens overgang

Risikoen går i utgangspunktet over på kjøperen når kjøperen har «overteke bruken av eigedomen». Hovedregelen er altså at feil og mangler som oppstår etter dette tidspunktet, hviler på kjøperen. Dette følger av avhendingslova § 2-4 nr. 2.

Det følger imidlertid av § 3-1 at det kan foreligge en mangel ved boligen som først viser seg senere, diverse skjulte feil og mangler som oppstår først etter overtakelse.

Selgers opplysningsplikt

Selger har plikt til å informere om vesentlige forhold ved eiendommen som vedkommende kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Dette reguleres av avhendingslova § 3-7. Uttrykket «måtte kjenne til» beskytter kjøper, ettersom den ikke oppstiller krav om positiv kunnskap om forholdene. Terskelen er imidlertid høy, og det må være grovt uaktsomt av selger å ikke vite om forholdene.

Opplysningssvikt

Om selger har gitt uriktige opplysninger om «omstende ved eigedomen», anses dette som en mangel. Dette gjelder opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt, annen markedsføring, og ikke minst i kjøpskontrakten.

Denne regelen er objektiv. Det betyr at det ikke har betydning for mangelsvurderingen om selger, eller en av selgers kontraktsmedhjelpere (eiendomsmegler, takstmann el.l) kan bebreides for å ha gitt den uriktige opplysningen, jf. Rt. 2018 s. 2346.

I samme dom uttalte Høyesterett at utrykket «omstende», skal tolkes vidt. Dette betyr at også opplysninger om bruk av eiendommen faller inn under denne bestemmelsen.

Bolig solgt «som den er»

De fleste boliger selges i dag «som de er». Når boligen er solgt «som den er», innebærer dette at kjøper i utgangspunktet ikke kan påberope seg skjulte feil som vedkommende finner etter overtakelse. Dette er imidlertid kun et utgangspunkt, med flere unntak.

Er eiendommen i «vesentleg ringare» tilstand enn det det var grunn til å forvente basert på pris og forholdene ellers, vil eiendommen likevel ha mangler, jf. avhendingslova § 3-9.

Høyesterett har i Rt. 2005 s. 1281 formulert dette som en bestemmelse som skal omfatte de «klare og/eller vesentlige» mangler.

Selger har også en plikt til å gi riktige opplysninger, og ikke tilbakeholde opplysninger som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Dette følger av avhendingslova § 3-7 første punktum. Annet punktum legger til grunn at dette kun gjelder dersom en slik opplysning ville hatt virkning på kjøpet, diverse at kjøpet ikke ville blitt inngått, eller blitt inngått på andre premisser.

Paragrafen knytter seg tett opp til §§ 3-7 og 3-8 om manglende eller uriktige opplysninger.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Kjøpers undersøkelsesplikt henger tett sammen med selgers opplysningsplikt. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende en mangel som vedkommende kjente eller burde kjenne til på kjøpstidspunktet

Kjøpers undersøkelsesplikt følger av avhendingslova § 4-9. Her står det at kjøperen, etter overtakelse, skal undersøke eiendommen «så snart det er rimeleg høve til det». Denne undersøkelsesplikten knytter seg til undersøkelse etter overtakelse.

Bestemmelsen må ses i sammenheng med § 3-10 nr. 1 som sier at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende mangler som kjøperen «kjente eller måtte kjenne til då avtala var inngått». Denne bestemmelsen knytter seg til undersøkelse før boligkjøpet.

Det foreligger ikke noen plikt for kjøper om at vedkommende skal undersøke boligen før overtakelse. Om kjøper likevel undersøker eiendommen, eller uten rimelig grunn lar være å undersøke den etter oppfordring fra selgeren, kan kjøper ikke gjøre gjeldende mangel som ville kommet frem ved slik undersøkelse.

Unntaket er hvis selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller handlet i strid med ellers god tro.

Det følger av tredje ledd at denne bestemmelsen ikke innskrenker § 3-7 om manglende opplysninger. Dette innebærer at selger ikke kan påberope seg at kjøper ikke har utført undersøkelse, når selger visste om vesentlige forhold ved eiendommen som kjøper hadde grunn til å regne med å få.

Krav til undersøkelsen

Etter avhendingslova § 4-9, skal kjøperen undersøke eiendommen «slik god skikk tilseier».

Avhendingslovas forarbeider beskriver dette slik:

«Paragrafen seier ikkje noko nærare om kva slags undersøking kjøparen har plikt til å foreta, anna enn at han eller ho skal «undersøkje eigedomen slik god skikk tilseier». Kva som ligg i dette, vil også her m.a avhenge av kva slags eigedom kjøpet gjeld, kven som er partar i avtala (sjå neste avsnitt om forbrukarkjøparar), kva eigomen har vore brukt til, eller skal bli nytta til o s b. Er det t d ein industrieigedom som skal nyttast til bestemte føremål, vil ein måtte kunne stille forholdsvis strenge krav til undersøkinga når det gjeld dei tilhøva ved eigedomen som har mykje å seie for denne utnyttinga»

Forarbeidene legger her til grunn at kjøper må utføre undersøkelsen av eiendommen basert på hva slags eiendom en har å gjøre med, samt hva eiendommen skal benyttes til. Eiendommer som av forskjellige grunner må være av en høyere standard for å kunne brukes etter sitt formål, må også undersøkes nøyere enn en vanlig primærbolig.

Det må antas at det kan stilles strengere krav til undersøkelse av en eldre bolig, hvor sjansen for at det foreligger skjulte feil og mangler er vesentlig større. Ved en eldre bolig vil det også antas at det finnes flere skjulte feil og mangler, og terskelen for at dette utgjør kontraktsbrudd vil være høyere enn ved nye boliger.

Reklamasjon

Reglene om reklamasjon for feil og mangler ved bolig følger av avhendingslova § 4-19. For at det skal kunne gjøres gjeldende krav mot selger, må kjøper kommunisere dette til selger. Dette gjøres ved å reklamere på kjøpet.

Nøytral reklamasjon

Kjøper oppfordres til å kommunisere en mangel til selger så fort som mulig. Dette må under enhver omstendighet gjøres før reklamasjonsfristene er utløpt. Det følger av forarbeidene til avhendingslova at § 4-19 stiller krav om en nøytral reklamasjon. Dette innebærer at kjøper ikke behøver å opplyse om hva slags misligholdsbeføyelser vedkommende vil gjøre gjeldende.

En nøytral reklamasjon må inneholde hva slags mangel som foreligger. Er det bare «symptomer» på mangler, er det tilstrekkelig å forklare dette.

Hva slags krav kjøper ønsker å gjøre gjeldende mot selger kan kommuniseres etter den nøytrale reklamasjonen, men også denne spesifiserte reklamasjonen må meddeles selger «innen rimelig tid».

Reklamasjonsfristene

Av lojalitetshensyn stilles det krav til at kjøper kommuniserer at det vil bli gjort krav gjeldende mot selger innen en viss tid.

Kjøper må reklamere på mangler innen «rimelig tid». Denne fristen, som omtales som den «relative fristen», har Høyesterett i dom inntatt Rt. 2010 s. 103 uttalt at skal sammenfalle med den i forbrukerkjøpsloven, diverse at den i utgangspunktet skal løpe i minst to måneder etter at kjøper oppdaget, eller burde ha oppdaget mangelen. Høyesterett uttalte i samme dom at en reklamasjonsfrist på tre måneder vil være i ytterkant av det man kan tillate.

Den absolutte reklamasjonsfristen følger av annet ledd. Når det kommer til eiendom, ligger denne fristen på fem år etter overtakelse av boligen. Det stilles ikke krav til at eiendommen er blitt tatt i bruk, men at kjøper har mulighet til dette.

Krav mot selger

Hvis det kan bevises at det foreligger feil eller mangler ved boligen som ikke følger av forhold på kjøperens side, vil kjøper følgelig ha krav mot selgeren.

Retting

Det følger av avhendingslova § 4-10 at selgeren kan tilby å rette mangler ved eiendommen, og at kjøper må godta dette så lenge det ikke resulterer i «urimeleg ulempe» for kjøperen. Om selger retter feilen på en tilfredsstillende måte, slik at eiendommen igjen er kontraktsmessig, avskjæres kjøper fra å kreve misligholdsbeføyelser som heving eller prisavslag.

Heving

Heving av boligen er ansett som en alvorlig mangelsbeføyelse, og det er derfor en høyere terskel for å kunne kreve heving enn for eksempel prisavslag eller retting.

Avhendingslova § 4-13 regulerer heving av eiendomskjøp. Det følger av bestemmelsens første ledd at kjøper kan heve avtalen dersom mangelen innebærer et «vesentleg avtalebrot». Høyesterett har i Rt. 2010 s. 710 uttalt at vurderingstemaet er «om kjøperen har rimelig grunn til å si seg i fra kontrakten». Det avgjørende i denne vurderingen vil være den objektive mangelen ved eiendommen, herunder mangelens karakter og omfang.

Erstatning

Om du har hatt utgifter som følge av mangelen, følger det av avhendingslova § 4-14 at kjøperen kan kreve dekket tap som ikke er indirekte, «utan at det ligg føre skyld på seljarens side». Unntaket er om årsaken til mangelen er en hindring utenfor selgerens kontroll, som vedkommende ikke kunne overvunnet. Dette innebærer et objektivt ansvar for selger, og anses som et kontrollansvar.

Skulle mangelen skyldes årsaker på selgers side, kan kjøperen kreve erstatning både for direkte og indirekte tap.

Prisavslag

Formålet bak prisavslag er å gjenopprette den økonomiske balansen mellom selger og kjøper. Prisavslag gis i utgangspunktet kun om verdien av boligen er forringet som følge av mangelen eller feilen.

Prisavslag er en av misligholdsbeføyelsene som oftest kreves av kjøper.

Advokathjelp ved skjulte feil og mangler ved bolig

Om du har kjøpt en bolig som lider av mangler og ønsker å gjøre krav gjeldende mot selger, kan våre erfarne og kompetente eiendomsadvokater hjelpe deg. Den første innledende vurderingen av saken er uforpliktende. Din innboforsikring har rettshjelpsdekning, slik at de vesentlige delene av advokatutgiftene blir dekket gjennom rettshjelpsdekningen. Ta kontakt med oss på telefon, e-post, eller via kontaktskjemaet på nettsiden.

Vanlige spørsmål

Hvilke krav har man mot selger ved skjulte feil og mangler ved bolig?

Om det konstateres at det foreligger feil eller mangler ved boligen og det er selger som har risikoen for dette, kan du blant annet kreve heving, prisavslag og erstatning.

Har kjøper undersøkelsesplikt?

Ja. Kjøperen må undersøke boligen etter overtakelse slik «god skikk tilseier». Hva som menes med «god skikk» må vurderes i det enkelte tilfelle.

Når må jeg reklamere på skjulte feil og mangler ved bolig?

Skjulte feil og mangler må reklameres på innen «rimeleg tid» etter du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Rimelig tid antas i rettspraksis å ligge på mellom 2 og 3 måneder.

Kan jeg gjøre krav gjeldende på tross av at boligen er solgt «som den er»

Forbeholdet om at boligen er «solgt som den er» avskjærer i utgangspunktet kjøper fra å gjøre krav som følger av skjulte feil og mangler gjeldende overfor selger. Dette er imidlertid kun et utgangspunkt, og skulle boligen være i «vesentleg ringare stand» enn det du hadde grunn til å forvente, vil det likevel foreligge en mangel du kan reklamere på. Dette vil også være tilfelle om selger har brutt sin opplysningsplikt.

Hvor lenge etter kjøpet kan jeg gjøre krav gjeldende mot selger?

Den absolutte fristen for reklamasjon for boligkjøp er 5 år etter overtakelse. Selger kan imidlertid ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent om selgeren har vært grovt uaktsom, eller handlet i strid med god tro.

Dekker forsikringen mine advokatutgifter?

Dersom du har tegnet innboforsikringen vil denne dekke mesteparten av advokatutgiftene i en eventuell tvist mot selger eller selgers forsikringsselskap.

👤 Av advokat Eirik Teigstad



Jeg heter Eirik Teigstad og er én av ni advokater og fullmektiger i Advokatfirmaet Teigstad. Vi bistår mennesker over hele landet med å kreve erstatning etter personskade eller etter kjøp av bil og eiendom.

Kontakt oss

    Har jeg krav på erstatning?
    Har jeg krav på fri rettshjelp?
    Har jeg noen frister å forholde meg til?
    Send oss en uforpliktende e-post!