Sist oppdatert 22. oktober 2021 av Advokat Eirik Teigstad
Dersom du har kjøpt et hus, og det etter overtakelsen viser seg å dukke opp skjulte feil og mangler, vil du i flere tilfeller ha krav mot selger. Du kan ha krav på retting, erstatning og heving. Hvilke sanksjoner du kan gjøre gjeldende følger av avhendingslova.
Hva anses som en mangel ved et hus?
Kjøp og salg av hus reguleres av avhendingslova og bustadoppføringslova. Bustadoppføringslova kommer til anvendelse når man kjøper et nybygg, mens avhendingslova kommer til anvendelse ved kjøp av brukt hus. Ettersom sistnevnte er den vanligste formen for kjøp, er det reglene etter denne som vil drøftes videre.
Det følger av avhendingslova § 3-1 at huset er beheftet med en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene til «kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtala». Avtaledokumentet mellom kjøper og selger vil altså være av avgjørende betydning dersom det skulle oppstå en tvist.
Hus solgt «som det er»
Nå til dags selges de fleste hus med forbeholdet «solgt som det er». Dette forbeholdet betyr at kjøper i utgangspunktet ikke kan sanksjonere selger for skjulte feil og mangler som kjøper oppdager etter overtakelse. Denne regelen er imidlertid ikke uten unntak.
Høyesterett har selv tolket det lovfestede unntaket som følger av avhendingslova § 3-9. Det ble i dom inntatt i Rt. 2005 s. 1281 uttalt at «klare og/eller vesentlige» mangler faller utenfor hovedregelen om at mangler ikke kan gjøres gjeldende, som følge av «solgt om det er»-forbeholdet.
Selger kan heller ikke påberope seg et slikt forbehold dersom vedkommende har brutt sin opplysningsplikt, jfr. avhendingslova § 3-7.
Reklamasjon
Om du skulle finne en mangel ved huset du har overtatt, er det av avgjørende betydning at du formidler dette til selger innen gitte frister. Avhendingslovas regler for reklamasjon reguleres av § 4-19. Det følger av denne bestemmelsen at det er to parallelle frister en kjøper må forholde seg til.
For det første må kjøper ikke oversitte en relative reklamasjonsfristen. Denne fristen begynner å løpe når kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Høyesterett har uttalt at den relative reklamasjonsfristen er på mellom 2-3 måneder.
For det andre må kjøper forholde seg til den absolutte reklamasjonsfristen. Det følger av bestemmelsen i avhendingslova § 4-19 at denne fristen begynner å løpe etter overtakelse av huset, og varer i 5 år. Etter 5 år vil man altså ikke kunne reklamere på feil og mangler ved huset.
Advokatutgifter ved bistand i tvist som følge av mangel ved hus
Dersom det oppstår uenighet mellom deg og selger, på grunn av en mangel ved huset, vil det i de fleste tilfeller lønne seg å konsultere med en advokat. Når du jobber med en advokat som er spesialisert innen eiendomsrett, vil du få oversikt over dine rettigheter, og et beder overblikk over mulighetene dine. Du kan kontakte våre erfarne advokater på telefon, e-post eller via skjemaet på nettsiden. Første samtale er selvfølgelig gratis og uforpliktende.
Les også: Ønsker du å heve boligkjøpet?
Vanlige spørsmål
Når har et hus en mangel?
Et hus har en mangel dersom den ikke samsvarer med avtalen som er inngått mellom kjøper og selger.
Når må man klage på mangel?
Avhendingslova har regler om når og hvordan man skal reklamere på mangler. Man må klage innen ¨rimelig tid¨ etter at man fant eller burde ha funnet ut av at det forelå mangler ved huset. I tillegg er det en endelig reklamasjonsfrist på 5 år etter overtakelse av huset.
Blir advokatutgifter dekket?
De fleste har en relevant forsikring som dekker mesteparten av advokatutgifter ved hustvister.
Hvor finner man reglene om hva som er mangler ved hus?
Man finner reglene om mangler ved hus i bustadoppføringslova og avhendingslova.
