Sist oppdatert 1. november 2021 av Advokat Eirik Teigstad
Fuktskade er en gjenganger i reklamasjonssaker ved kjøp og salg av hus. Fuktskader og utbedringen kan føre til høye utbedringskostnader. På grunn av dette er det er viktig at ansvaret for manglene avklares på et tidlig tidspunkt og at du reklamerer med en gang etter at du oppdager fuktskade.
Fuktskade i hus
Enkelte rom i huset er mer utsatte for fuktskader enn andre. Særlig utsatt for fukt er badet, mest på grunn av dusjen. Problemene som ofte oppdages er feil og mangler ved avtrekk, utilstrekkelig fall til sluk og løse fliser.
Videre kan vann og fuktskade i hus vise seg i kjeller og tak. Det kan oppstå lekkasje fra taket som ofte oppdages etter at store skader allerede har oppstått. I kjellere vil ofte fuktskadene oppdages i forbindelse med mangelfull drenering. Skadene er ofte store her også når det først oppdages. Det kan da også ha utviklet seg sopp og råte i kjelleren.
Fuktskade i hus kan raskt bli et større problem dersom de ikke utbedres raskt etter at det ble oppdaget. Problemene oppstår som regel i de tilfellene der fuktskadene ikke oppdages før skadene er ekstremt omfattende og store ødelegges allerede er et faktum. I verste fall kan en fuktskade eller vannlekkasje føre til at et helt rom på totalrenoveres.
Reklamasjon
Dersom du oppdager fuktskade i huset, eller dersom du oppdager fuktskader etter at du har overtatt et hus er det viktig at du reklamerer til selger.
Det rettslige grunnlaget er avhendingslova (avhl.) § 4-19. For at du skal kunne gjøre krav gjeldende overfor selger må du overholde reklamasjonsfristene. Etter avhl. § 4-19 må både den relative og den absolutte reklamasjonsfristen være oppfylt. Den absolutte fristen er på 5 år. Oppdages fuktskadene etter 5 år vil du ikke kunne reklamere.
Den relative fristen innebærer at du må reklamere «innen rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde oppdaget fuktskadene. Av Høyesteretts praksis har en reklamasjonstid på 2-3 måneder blitt ansett for å oppfylle kravet til «rimelig tid».
Det er kjøper som har bevisbyrden for at vedkommende har reklamert innen rimelig tid.
Du kan lese mer om reklamasjon av boligkjøp her.
Tapsbegrensningsplikt
Som kjøper har du også en tapsbegrensningsplikt. Dette innebærer at du som kjøper plikter å gjøre det nødvendige for å hindre enda større skader, for eksempel har du plikter å utbedre skadene. I disse tilfellene er det viktig at en takstmann får dokumentert manglene og fuktskaden før den utbedres. Takstmannen vil da utarbeide en skaderapport. Hvis slik dokumentasjon eller skaderapport ikke foreligger vil du som kjøper kunne miste retten til å gjøre gjeldende krav om prisavslag og erstatning.
Ansvarsvurdering
Likevel er det verdt å merke seg at ikke alle fuktskader vil være selgers ansvar. I saker vedrørende fuktskade er det mange forhold som må vurderes og kan det være komplekse problemstillinger som kommer opp. For å sikre dine rettigheter vil det være en fordel å benytte seg av en advokat med erfaring fra slike saker.
Advokathjelp
Har du oppdaget fuktskade i din bolig og lurer på hva dine rettigheter er? Du kan ta kontakt med en av våre advokater spesialisert på eiendomsrett for en gratis og uforpliktende samtale om din bolig. Advokatene kan nås direkte på telefon eller e-post. Dersom du foretrekker at vi tar kontakt med deg kan du fylle ut skjema du finner under denne artikkelen.
Vanlige spørsmål
Må jeg bruke advokat?
Fuktskader kan være vanskelige. For å sikre at takstmannen har skrevet en tilstrekkelig utfyllende rapport og at reklamasjonen rettes mot riktig person og innen gitte frister vil det være en fordel å benytte seg av en advokat spesialisert på eiendomsrett.
Hvem dekker kostnadene til juridisk bistand?
Innboforsikringen vil ofte dekke det vesentlige av utgifter til juridisk bistand i slike saker, i tillegg til sakkyndig bistand. Kostnadene du har i forbindelse med akutte vann- eller fuktskader vil ofte kunne kreves gjennom hus- eller innboforsikringen din.
Hva betyr tapsbegrensningsplikt?
Tapsbegrensningsplikt innebærer at du som kjøper plikter å gjøre det nødvendige for å hindre enda større skader enn de som allerede har oppstått når du oppdager skadene.
Hvor lang reklamasjonsfristen?
Reklamasjonsreglene i avhl. § 4-19 oppstiller to reklamasjonsfrister der begge må være oppfylt. Det er en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år og en relativ frist som innebærer at du må reklamere ¨innen rimelig tid¨ etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen.
Kilder
Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom. Gyldendal, 2019.
Falkanger, Thor. Fast eiendom rettsforhold. Universitetsforlaget, 5. utgave, 2016.
Masteroppgave: https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/68805/580.pdf?sequence=5&isAllowed=y
