fbpx

Reklamasjon ved boligkjøp

En advokat diskuterer med en boligkjøper som vil reklamere over feil og mangler tilknyttet et boligkjøp

Dersom du som kjøper oppdager feil og mangler etter at du kjøpte en bolig, er det en forutsetning for at du skal kunne gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende at du reklamerer. En reklamasjon vil si at du gir selger beskjed om at du kommer til å gjøre krav gjeldende. 

Hva er en reklamasjon?

Å reklamere vil si at du gir beskjed til selger om at det foreligger en mangel ved boligen og at du ønsker å fremme krav på bakgrunn av denne mangelen.

En mangel vil si at det foreligger et kontraktsbrudd. Et kontraktsbrudd betyr at boligen ikke oppfyller de kravene som følger av kontrakten og eventuelt andre opplysninger du har blitt forelagt.

Formålet bak en reklamasjon er at du ønsker å fremme krav om retting, prisavslag, erstatning eller heving av kjøpsavtalen. Mangelen må derfor gjøres gjeldende ved å reklamere.

Rettslig grunnlag

Det rettslige grunnlaget er avhendingslova § 4-19. Paragrafen oppstiller to frister som begge må være oppfylt for at reklamasjonsfristen skal anses overholdt. Det er en absolutt frist på 5 år og en relativt frist som er “innen rimelig tid”. Hva dette konkret går ut på vil vi komme tilbake til.

Hva kan det reklameres over?

Kjøper kan reklamere over feil og mangler tilknyttet et boligkjøp. Utgangspunktet er at det foreligger en mangel dersom boligen ikke samsvarer med avtalen. Kjøper kan reklamere over alt ved boligen, men særlig praktisk er:

  • Arealsvikt
  • Skadedyr
  • Fuktskader
  • Uriktige og manglende opplysninger ved boligen
  • Konstruksjonsfeil

Det finnes likevel begrensninger i muligheten til å gjøre mangler gjeldende. En kjøper kan ikke gjøre gjeldende mangler som vedkommende kjente, eller måtte kjenne til ved kjøpet. I norsk rett kalles dette for kjøpers undersøkelsesplikt.  

Frister

For å kunne gjøre mangelen gjeldende må man reklamere innen visse oppgitte frister. Dersom kjøper reklamerer for sent mister man retten til å gjøre kravet gjeldende mot selger.

Som nevnt oppstiller avhendingslova § 4-19 to individuelle frister som må være oppfylt. Det skilles som nevnt mellom en relativ og absolutt reklamasjonsfrist.

Absolutt reklamasjonsfrist

Den absolutte reklamasjonsfristen er på 5 år og begynner å løpe fra overtakelsen av boligen. Dersom mangelen oppdages etter at det har gått 5 år vil du da ikke kunne gjøre mangelen gjeldende. Det finnes likevel et unntak fra dette utgangspunktet og det er i de tilfellene der selger har opptrådt “grovt uaktsomt, uærlig eller har handlet i strid med god tro”.

Relativ reklamasjonsfrist

Den relative fristen er ofte den mest praktiske fristen. Utgangspunktet er at den relative fristen begynner å løpe fra det tidspunktet “kjøper oppdaget, eller burde oppdaget mangelen”. Hva som ligger i ordlyden “innen rimelig tid” er noe vagt, men Høyesterett har lagt til grunn at det må reklameres innen 2-3 måneder etter at kjøper oppdaget mangelen.

Reklamasjonens innehold?

Hva gjelder reklamasjonens innhold skilles det mellom nøytral og spesifisert reklamasjon.

En nøytral reklamasjon er en beskjed til selger om at det foreligger kontraktsbrudd og at det kan bli aktuelt å fremme et krav.

Spesifisert reklamasjon innebærer at det foreligger et konkret krav som informerer om hvilke rettsvirkninger som gjøres gjeldende. Spesifisert reklamasjon skjer ved at det fremsettes et konkret krav når det reklameres, for eksempel et det fremsettes krav om heving av boligkjøpet.

Hovedregelen er at det er tilstrekkelig at kjøper fremsetter en nøytral reklamasjon.

Foreldelse

Reglene om foreldelse etter foreldelsesloven gjelder parallelt med reklamasjonsreglene.

Foreldelsesfristen er på tre år og starter å løpe fra det tidspunktet misligholdet inntrer og kjøper burde ha oppdaget mangelen. Men kjøper får en tilleggsfrist på 1 år dersom vedkommende ikke oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen fra og med den faktiske oppdagelsen av forholdet.

Foreldelsesfristen avbrytes ved at man tar rettslige skritt. Rettslig skritt vil si at man sender en forliksklage til forliksrådet eller en stevning til domstolene.

Advokathjelp

Har du kjøpt en bolig som du ønsker å reklamere på? Våre advokater er spesialisert på eiendomsrett og kan bistå deg. Du kan ta kontakt for en gratis og uforpliktende samtale ved å ringe eller sende en e-post direkte til en advokat, eller fylle ut skjema under slik at vi kan ta kontakt meg deg.

Vanlige spørsmål

Hva er en reklamasjon?

En reklamasjon vil si å melde om at det foreligger en mangel ved boligen og at du ønsker å fremme krav mot selger på bakgrunn av denne mangelen.

Hva er forskjellen på den relative og absolutte reklamasjonsfristen?

Den absolutte fristen er på 5 år og begynner å løpe fra overtakelsen av boligen. Dersom kjøper ikke reklamerer innen 5 år mister vedkommende retten til å gjøre mangelen gjeldende. Den relative fristen tilsier at kjøper må reklamere ¨innen rimelig tid¨ etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget. Av Høyesterett følger at 2-3 måneder anses å oppfylle vilkåret ¨innen rimelig tid¨.

Hva skjer hvis jeg ikke reklamerer i tide?

Dersom du ikke overholder den relative og den absolutte reklamasjonsfristen mister du muligheten til å gjøre mangelen gjeldende og du kan ikke fremme krav mot selger.

Hva er en mangel?

En mangel vil si at det foreligger et kontraktsbrudd. Et kontraktsbrudd vil si at boligen ikke oppfyller de kravene som følger av kontrakten og andre opplysninger du har blitt forelagt i forbindelse med boligkjøpet.

Kilder

Løvf, Christine. Fristutgangspunktet for reklamasjon etter avhendingsloven § 4-19. Tidsskrift for eiendomsrett, 2011.

Falkanger, Thor. Fast eiendom rettsforhold. Universitetsforlaget, 5. utgave 2016.

Masteroppgave: https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/19015/108254.pdf?sequence=4&isAllowed=y

    Har jeg krav på erstatning?
    Har jeg krav på fri rettshjelp?
    Har jeg noen frister å forholde meg til?
    Send oss en uforpliktende e-post!