Sist oppdatert 25. oktober 2021 av Advokat Eirik Teigstad
Det er sikker rett at boligen har en mangel dersom det er gitt uriktige opplysninger om boligen. Det samme gjelder dersom boligen ikke svarer til opplysninger gitt i annonse, i salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger. Mangel på grunnlag av uriktige opplysninger ved kjøp av bolig, reguleres av avhendingsloven § 3-8.
Avhendingsloven § 3-8
Ved ordinære boligkjøp er det avhendingsloven som kommer til anvendelse vedrørende spørsmålet om det foreligger mangel ved boligen. Mangel på grunnlag av uriktige opplysninger reguleres av avhendingsloven § 3-8. Bestemmelsen får anvendelse også hvor boligen er solgt «som han er», jf. avhendingsloven § 3-9. Selgerens plikt til å gi riktige opplysninger gjelder dermed like fullt selv når eiendommen selges med «som han er»-forbehold.
Mangel på grunnlag av uriktige opplysninger
Avhendingsloven § 3-8 første ledd bestemmer at det foreligger mangel på grunnlag av uriktige opplysninger dersom;
- Omstendigheter ved boligen ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt kjøperen.
- Det samme gjelder når boligen ikke svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren.
Bestemmelsens annet ledd gjør unntak fra hovedregelen i første ledd. Det oppstilles her ytterligere vilkår for at uriktige opplysninger skal utgjøre en mangel. For det første må de uriktige opplysningene ha virket inn på avtalen. For det andre må opplysningene ikke i tide være rettet på en tydelig måte.
Selgerens ansvar for uriktige opplysninger er rent objektivt. Det har dermed ingen betydning for mangelsvurderingen om selger kan bebreides for å ha gitt den uriktige opplysningen. At selgers ansvar er rent objektivt, følger klart av ordlyden og er slått fast at Høyesterett, jf. HR-2018-2346-A.
Vi vil i det følgende gjennomgå de nærmere vilkårene for at uriktige opplysninger utgjør en mangel ved boligen.
Omstendigheter ved boligen svarer ikke til opplysning som selger har gitt kjøperen
Omstendigheter ved boligen vil kunne være nærmest alle relevante forhold ved boligen. Begrepet «omstende» er ment å ha en særlig vid betydning, jf. forarbeidene. Opplysninger om boligens egenskaper, vedlikehold og tilstand vil alle være omstendigheter ved boligen. I HR-2018-2346-A uttalte Høyesterett at også opplysninger om boligens bruk omfattes.
Med at boligen ikke svarer til opplysning selger har gitt kjøperen, menes avvik mellom boligens opplyste og faktiske tilstand. Mangelen vil dermed svare til dette avviket. Det avgjørende er at opplysningen objektivt sett er feil. Som eksempel kan nevnes at selger opplyser om at tomten er bebyggelig, men hvor det senere viser seg at tomten likevel ikke kan bebygges. Det vil da foreligge et avvik mellom boligens opplyste og faktiske tilstand.
Hva gjelder hvilke type opplysninger som kan gi grunnlag for mangler, må det trekkes en grense mot generelle og vage opplysninger. De aktuelle opplysningene må være konkrete og i en viss utstrekning være spesifiserte. Avgjørende er at kjøper har hatt grunn til å stole på opplysningene, jf. HR-2018-2346-A.
Som eksempel på generelle og vage opplysninger kan nevnes uttalelser som «god standard» og «godt vedlikeholdt». Kjøper vil som regel ikke ha noen grunn til å stole på slike upresise opplysninger, og det vil neppe være grunnlag for noe mangel.
Når det gjelder hvem som har plikt til å gi riktige opplysninger, vil dette først og fremst være selgeren personlig. Opplysninger gitt av andre enn selgeren personlig, vil imidlertid ofte være omfattet. Høyesterett har slått fast at personer som har hatt noe med salget å gjøre, likestilles med selger, jf. Rt.2001.1269. Uriktige opplysninger gitt av noen som selgeren svarer for, kan dermed gi grunnlag for mangel.
Boligen svarer ikke til opplysninger gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger
Avhendingsloven § 3-8 første ledd annet punktum presiseres at mangel også foreligger dersom boligen ikke svarer til opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren.
Regelen er i forarbeidene begrunnet med at det ikke er upraktisk at andre enn selgeren personlig kommer med opplysninger i forbindelse med markedsføringen. I tillegg kan det være taler som personer som ellers ikke har så mye med selve salget å gjøre, slik som et reklamebyrå, og som det ikke er naturlig å identifisere med selgeren.
Forutsetningen for at det foreligger mangel på grunnlag av avhendingsloven § 3-8 første ledd annet punktum, er at den som gir opplysningen gjør dette på vegne av selgeren. I dette ligger det at selgeren må ha gitt den aktuelle personen i oppgave å gi den konkrete opplysningen i forbindelse med salget. Dette vil som regel være tilfelle for eiendomsmeklere og reklamebyrå. Motsatt så vil opplysninger fra leverandører, tidligere eier eller andre uten tilknytning til selgeren ikke falle inn under regelen.
Opplysningen må ha virket inn på kjøpet
Forutsetningen for at de uriktige opplysningene skal gi grunnlag for en mangel, er at de må antas å ha virket inn på kjøpet, jf. avhendingsloven § 3-8 annet ledd. Dette omtales gjerne som et innvirkningskrav. Dersom den uriktige opplysningen ikke har hatt noe å si for kjøpet og hva kjøperen var villig til å betale, foreligger det heller ikke en mangel.
Det avgjørende er om den uriktige opplysningen generelt sett må anses for å ha vært kjøpsmotiverende for den aktuelle kjøperen. Høyesterett har slått fast at dersom en opplysning er egnet til å virke kjøpsmotiverende, vil det trolig være en presumsjon for at den også har vært det for den aktuelle kjøperen, jf. Rt.2003.612. Ut fra dette vil en uriktig opplysning ha virket inn på avtalen, dersom avtalen ikke ville vært inngått med riktige opplysninger, eller ville vært inngått på andre vilkår. For at uriktige opplysninger skal ha virket inn på avtalen, må opplysningene følgelig vært gitt før avtaleinngåelsen.
Opplysningen må ikke være rettet i tide på en tydelig måte
Dersom opplysningen er rettet i tide på en tydelig måte, vil det heller ikke foreligge en mangel, jf. avhendingsloven § 3-8 annet ledd. For at rettingen skal være gjort i tide, må det ha skjedd før kontraktsinngåelsen. Det er ikke et krav om at den nye informasjonen faktisk har kommet til kjøperens kunnskap. Avgjørende er at informasjonen er gitt på en slik måte at den er egnet til å korrigere den feiloppfatning kjøperen har fått på grunnlag av den tidligere informasjonen.
Mangelskrav på grunnlag av uriktige opplysninger
Dersom det konstateres at det foreligger mangler ved boligen på grunnlag av uriktige opplysninger, vil kjøper kunne gjøre gjeldende mangelskrav mot selger. Avhendingsloven § 4-8 oppstiller fem alternative mangelskrav som kan gjøres gjeldende i anledning mangler ved boligen. Kjøper vil kunne kreve retting, prisavslag, heving eller erstatning. I tillegg kan kjøper holde kjøpesummen tilbake for å sikre sitt krav.
En forutsetning for å kunne gjøre mangelskrav gjeldende mot selger, er at kjøperen reklamerer i tide. Det følger av avhendingsloven § 4-19 (1) at kjøperen taper retten til å gjøre mangelen gjeldende dersom det ikke reklameres i tide. For å ha reklamert i tide må kjøper reklamere innen rimelig tid etter å ha oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. I tillegg må reklamasjonen fremsettes senest innen 5 år etter at kjøper har overtatt bruken av eiendommen.
Les mer her om reklamasjonsfrist ved kjøp av bolig.
Advokathjelp
Har du oppdaget mangler ved boligen din? Eller har du behov for bistand i en konkret sak? Våre dyktige eiendomsadvokater kan bistå deg med en gratis og uforpliktende forhåndsvurdering av din sak. Vi kan blant annet bistå deg med å fremme mangelskrav overfor selger. I den forbindelse er det viktige å huske på at utgifter med å fremme mangelskrav i det fleste saker vil dekkes av din boligforsikring.
Vanlige spørsmål
Hvilken lov regulerer spørsmålet om uriktige opplysninger ved bolig?
Avhendingsloven gjelder overdragelse av fast eiendom ved frivillig salg, bytte eller gave. Avhendingsloven kommer dermed til anvendelse på de fleste typer boligkjøp. Bustadsoppføringloven har et snevrere anvendelsesområde, idet loven gjelder for avtaler mellom entreprenør og forbruker om ¨oppføring¨ av ny bolig eller hytte.
Hva er uriktige opplysninger?
Uriktige opplysninger foreligger når det er avvik mellom boligens opplyste og faktiske tilstand. Uriktige opplysninger foreligger når omstendigheter ved boligen ikke svarer til opplysning som selger har gitt kjøperen, og når boligen ikke svarer til opplysninger gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger. Opplysningene kan være gitt enten av selger personlig, eller av hans kontraktsmedhjelpere som bistår med salget. Mangel på grunnlag av uriktige opplysninger forutsetter at den uriktige opplysningen har virket inn på kjøpet.
Hva er selgerens ansvar for uriktige opplysninger?
Selgerens ansvar for uriktige opplysninger er rent objektivt. I dette ligger det at det har ingen betydning for mangelsvurderingen om selger kan bebreides for å ha gitt den uriktige opplysningen. Det avgjørende er om boligens faktiske tilstand rent faktisk avviker fra boligens opplyste tilstand.
Hvilke mangelskrav kan rettes mot selger ved mangel på grunnlag av uriktige opplysninger?
Dersom det foreligger mangler ved boligen på grunnlag av uriktige opplysninger, vil kjøper kunne gjøre mangelskrav gjeldende mot selger. Hvilke mangelskrav kjøper kan gjøre gjeldende i anledning mangler reguleres av avhendingsloven § 4-8. Det heter her at kjøper vil kunne kreve retting, prisavslag, heving eller erstatning. I tillegg kan kjøper holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre sitt krav. En forutsetning for å kunne gjøre gjeldende mangelskrav mot selger, er at det reklameres i tide, jf. avhendingsloven § 4-19.
Kilder
Ot.prp.nr.66 (1990-1991) Om lov om avhending av fast eigedom (avhendingsloven).
Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett, 2. utgave, Oslo, 2013.
Masteroppgave: https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/60523/1/504.pdf
