Sist oppdatert 29. oktober 2021 av Advokat Eirik Teigstad
Som kjøper har du en rekke rettigheter ved overtakelse enten boligen overtas for sent eller det foreligger feil og mangler ved boligen. Det viktigste dersom du oppdager mangler ved boligen er å reklamere så raskt som mulig. Ta i tillegg kontakt med en advokat for ytterligere informasjon om dine rettigheter.
Overtakelse av bolig
Under overtakelsen er det viktig at kjøper og selger går gjennom boligen for å se om alt er som det skal. Det er viktig å være svært nøye under denne gjennomgangen. Du har krav på at alle småfeil og skader du måtte oppdage blir fikset uten kostnad for deg som kjøper. Forutsetningen er at du peker på disse under overtakelsen.
Oppdages det mangler bør det noteres fortløpende i overtakelsesprotokollen. Kjøper og selger trenger ikke å være enige om funnet utgjør en mangel, det viktigste er uansett å notere ned alt du mener er en mangler. Grunnen til det er at overtakelsesprotokollen vil virke som bevismateriale i ettertid.
Du kan lese mer om mangler ved overtakelse her.
Rettigheter ved forsinket overtakelse
Hvis en selger forsinker overtagelsen av boligen kan kjøper fremme flere ulike krav mot selger. Det rettslige grunnlaget vil være avhendingsloven. Kjøper kan blant annet kreve å få overta boligen, kreve erstatning, holde tilbake kjøpesummen og i enkelte tilfeller heve kjøpet. Det vil ikke være noe i veien for å kreve flere av disse samtidig.
Hvis ikke selger frivillig gir fra seg eiendommen, kan kjøper gå til domstolene for å få dom for at kjøpet skal gjennomføres. I tillegg kan kjøper kreve erstatning for det økonomiske tapet vedkommende har hatt all den tid selger har nektet å gi fra seg boligen. Eksempler på økonomisk tap kan være utgifter til advokat i forbindelse med forsinkelsen, reiseutgifter, leie av midlertidig bolig og ekstra flytteutgifter.
Bustadoppføringsloven
Gjelder det nybygg som ikke er ferdig til avtalt tid, kan kjøperen kreve dagsbøter. Dette følger av bustadoppføringslova. I utgangspunktet kan dagsbøter kreves når avtalt overleveringsfrist ikke blir overholdt. Når det derimot ikke er avtalt en bestemt dato for overleveringen vil dagsbøtene bero på om selger har oppfylt sin plikt til forsvarlig fremdrift.
Kjøpers ansvar etter overtakelse av bolig
Etter at nøkkelen er overlevert og overtakelsesprotokollen er signert og sendt inn anses kjøper for å ha overtatt boligen. Etter dette tidspunktet har risikoen for boligen gått over fra selger til kjøper, og kjøper har det fulle ansvaret dersom det oppstår feil og mangler.
Kjøperen må derfor passe på at forsikring er tegnet på boligen. Forsikring kan tegnes på forhånd med start fra tidspunktet man overtar.
Rettigheter ved feil og mangler
Holde kjøpesummen tilbake
Dersom du oppdager feil og mangler ved overtakelse vil du kunne holde tilbake deler av kjøpesummen. Delen av kjøpesummen som holdes tilbake må være proporsjonal med den aktuelle feilen, det vil si at du ikke kan holde tilbake hele kjøpesummen hvis det er tale om en liten feil eller mangel.
Du må likevel være sikker på at du har krav på å holde tilbake kjøpesummen før du gjør det. Dersom det viser seg at du ikke hadde en slik rett risikerer du å måtte betale forsinkelsesrenter på det tilbakeholdte beløpet.
Andre krav
I tillegg vil enkelte andre misligholdsbeføyelser være aktuelle dersom boligen viser seg å ha en mangel som ikke rettes eller der retting er mislykket.
De mest aktuelle beføyelsene vil være:
- Prisavslag
- Heving
- Erstatning
Reklamasjonsfrister
Dersom du oppdager feil og mangler ved overtakelse er det viktig at du reklamerer (klager) så fort som mulig. Reklamerer du ikke «innen rimelig tid» kan du miste retten til å gjøre innsigelser gjeldende mot selger. I jussen kalles dette for den relative reklamasjonsfristen og anses å være på rundt 2-3 måneder etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Oppdager du derfor feil og mangler ved overtakelse gjelder den relative fristen fra overtakelsen.
I tillegg gjelder en absolutt frist på 5 år. Mangler som viser seg 5 år etter overtakelse vil ikke kunne gjøres gjeldende mot selger.
Du kan lese mer om reklamasjon ved boligkjøp her.
Bistand fra advokat
Har du overtatt en bolig og lurer på hvilke rettigheter du har? Våre advokater har bred erfaring innenfor eiendomsrett og kan bistå deg i enhver sak. Du kan ta kontakt med en advokat direkte på telefon eller e-post for en gratis og uforpliktende samtale. Foretrekker du at vi tar kontakt med deg kan du fylle ut skjema som du finner under denne artikkelen.
Les også: Kan man nekte overtakelse av bolig?
Vanlige spørsmål
Må jeg reklamere under overtakelsen hvis jeg oppdager mangler?
For å gjøre mangler gjeldende må det reklameres. Dersom mangelen oppdages ved overtakelse vil reklamasjonsfristen løpe fra dette tidspunktet og det må da reklameres så raskt så mulig og ¨innen rimelig tid¨.
Hvor lang er reklamasjonsfristen?
Den absolutte reklamasjonsfristen er på 5 år, det vil si at mangler som viser seg 5 år etter overtakelsen ikke kan gjøres gjeldende. I tillegg gjelder en relativ frist som i rettspraksis anses å være på mellom 2-3 måneder etter at vedkommende oppdaget eller burde oppdaget mangelen.
Må jeg bruke advokat ved tvist etter overtakelse?
Ved alle eiendomstvister vil det være hensiktsmessig å benytte seg av en advokat slik at du vet at dine krav blir riktig fremsatt og at eventuelle frister som løper blir overholdt.
Hvem dekker eventuelle advokatutgifter?
Normalt vil det være ulike forsikringen som du har tegnet som vil kunne dekke utgifter til advokat som du har i forbindelse med boligtvisten, særlig aktuell er innboforsikringen.
Kilder
Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett. 2. utgave, Oslo 2013.
Falkanger, Thor. Fast eiendom rettsforhold. Universitetsforlaget, 5. utgave, 2016.
Masteroppgave: https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/19620/144600.pdf?sequence=1&isAllowed=y
