Mangel ved boligen som følge av arealsvikt

Begrepet arealsvikt betyr at eiendommens faktiske størrelse avviker fra det selgeren har gitt opplysning om. Dette vil være tilfelle dersom selgeren av en eiendom positivt har kommet med opplysninger om eiendommens areal gjennom f.eks. et prospekt eller en takst, og dette arealet er uriktig. Du kan ha krav på prisavslag dersom du har kjøpt en bolig med arealsvikt.

Det kan imidlertid ikke settes et likhetstegn mellom arealsvikt og mangel ved eiendommen. Til illustrasjon vil det i prinsippet foreligge arealsvikt dersom selgeren gir opplysning om at en leilighets areal er 100 kvadratmeter, og det senere viser seg at leiligheten kun er 99,5 kvadratmeter. Ethvert avvik – uansett størrelse – vil per definisjon utgjøre arealsvikt. Det avgjørende er at det er avvik mellom faktisk og opplyst størrelse.

Et så lite avvik som 0,5 kvadratmeter vil ikke utgjøre en mangel i de fleste tilfeller, selv om det medfører at det foreligger arealsvikt. Avviket mellom opplyst og faktisk areal må normalt være av en viss størrelse før det kan være tale om en mangel. Det er ikke mulig å operere med en fast norm eller regel for hvor mye som skal til. Dette vil avhenge av en konkret vurdering der blant annet eiendommens størrelse vil spille inn.

I denne konkrete vurderingen vil det være av betydning om man har å gjøre med en liten eiendom eller en stor eiendom. For eksempel vil ikke et avvik på 0,5 kvadratmeter utgjøre en stor forskjell dersom det det er solgt en stor og villa på 200 kvadratmeter. Er det derimot solgt en liten ettroms leilighet på 20 kvadratmeter i storbyen til en skyhøy kvadratmeterpris, vil et avvik på 0,5 kvadratmeter ha langt større betydning; både når det gjelder pris og leveareal.

At eiendommens størrelse er av betydning, er lagt til grunn flere ganger i rettspraksis. I Rt. 2003 s. 612 (Arealsvikt) kom Høyesterett til at et avvik mellom det opplyste og faktiske areal på 8,9 %, klart utgjorde en mangel etter avhendingsloven § 3-8. Her er et utdrag fra dommens avsnitt 36:

«Likevel er det grunn til å opprettholde at arealsvikt må være av en viss størrelse. Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring, i høy grad være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave, der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som en mangel ved boligen. Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor – også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9 %. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel.»

Hva skal til for at arealsvikt skal utgjøre en mangel etter loven?

Utgangspunktet er at det avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av fast eiendom, jf. avhendingsloven § 1-1. Ved kjøp og salg av helt ny bolig er det imidlertid bustadoppføringslova som er det rettslige grunnlaget, jf. bustadoppføringslova § 1. Her skal vi gå ut ifra hva avhendingslovens regler sier om arealsvikt.

Avhendingsloven § 3-3 er en spesialbestemmelse om uriktige opplysninger om tomtens størrelse, altså grunnarealet. Det følger av denne bestemmelsen at det faktiske arealet må være vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren, for at arealsvikten skal utgjøre en mangel.

Den nevnte bestemmelse i avhendingsloven § 3-3 er en spesialregulering som kun gjelder i tilfeller der det foreligger arealsvikt ved tomten – arealet utendørs om man vil. Dersom det foreligger arealsvikt ved selve boligen – arealet innendørs, er ikke avhendingsloven § 3-3 anvendelig. Da må man falle tilbake på den generelle regelen om uriktig opplysninger i avhendingsloven § 3-8.

Avhendingsloven § 3-8 sier at det foreligger mangel dersom omstendigheter ved eiendommen ikke svarer til opplysning som selgeren har gitt kjøperen. Det samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom det kan gås ut ifra at opplysningene som selgeren har gitt kan ha virket inn på avtalen, og opplysningen ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

Kravet til vesentlighet som finnes i spesialreguleringen i avhendingsloven § 3-3 vil imidlertid også i stor grad gjelde etter avhendingsloven § 3-8 om uriktig opplysninger.

I lovens forarbeider kan vi finne veiledning til forholdet mellom avhendingsloven § 3-3 og § 3-8, og hva som skal gjelde når det foreligger arealsvikt innendørs. Dette er skrevet om i Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) s. 81:

«Men sjølv om § 3-3 etter dette ikkje vil gjelde direkte ved arealavvik innomhus, kan det etter tilhøva vere grunn til å la mykje av det same gjelde, likevel slik at det nok skal relativt mindre avvik til innomhus før ein vil sjå det som ein mangel.»

Dette viser at vurderingen av om det foreligger arealsvikt innendørs som utgjør en mangel, må gjøres på bakgrunn av en kombinasjon av kravene i avhendingsloven § 3-3 og § 3-8. Den uriktige opplysningen må ha virket inn på avtalen uten å ha vært tidsnok rettet, i tillegg til at arealet må være vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren, eller at selgeren har opptrådt særlig klanderverdig.

Denne fremgangsmåten er fulgt opp i rettspraksis, se for eksempel Rt. 2003 s. 612 (Arealsvikt). Husk at du må reklamere innen rimelig tid dersom du skal ha krav om prisavslag i behold om du oppdager at det er arealsvikt.