Når kan man kreve prisavslag for mangel ved boligkjøp?

Dersom du har kjøpt en mangelfull bolig, kan du ha krav på et prisavslag fra selgeren. Prisavslag innebærer at du får boligen til en lavere pris enn det du egentlig skulle ha betalt for boligen uten en mangel. Prisavslaget skal tilsvare mangelens forholdsmessige verdi målt opp mot markedsverdien på boligen. Det er flere vilkår som må være oppfylt for at du skal ha rett på prisavslag. Det må blant annet konstateres et kontraktsbrudd, det må foreligge en mangel ved boligen i lovens forstand, og du må ha reklamert i tide.

Retten til å kreve prisavslag for mangel ved boligkjøp følger av avhendingsloven § 4-12. Det følger av bestemmelsens første ledd at du kan kreve et forholdsmessig prisavslag dersom det foreligger en mangel ved eiendommen.

For det første vil det være en mangel dersom selgeren har brutt sin opplysningsplikt, jf. avhendingsloven § 3-7. Selgeren har for eksempel unnlatt å opplyse om at varmekablene på badet er ødelagt, eller at det er hussopp i kjelleren. En forutsetning for at selgeren skal ha brutt opplysningsplikten er at han visste eller burde ha visst om det mangelfulle forholdet på tidspunktet for overtagelsen av boligen. Dersom han visste om forholdet, og likevel unnlot å opplyse om det, vil du få rett til å kreve prisavslag.

For det andre foreligger det en mangel dersom selgeren gir uriktige opplysninger om boligen, jf. avhendingsloven § 3-8. Selgeren har en plikt til å gi både fullstendige og korrekte opplysninger om eiendommen. Det vil følgelig ikke bare foreligge mangel dersom han ikke opplyser om et vesentlig forhold, men også om han gir feilaktige opplysninger om forholdet. Dersom selgeren opplyser om at badet er «nyoppusset», når det i realiteten ble pusset opp for 10 år siden, vil det være en uriktig opplysning.

For det tredje vil det foreligge mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn du som kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhendingsloven § 3-9. Her må det foreligge et vesentlig misforhold mellom eiendommens tilstand og hva du hadde grunn til å forvente. Et nybygg skal for eksempel ikke forventes å ha like mange feil som en eldre bolig. Dersom du kjøper et nybygg og oppdager flere feil, eller unormalt mye slitasje, kan dette gi grunnlag for prisavslag.

De fleste boliger i dag blir solgt med en «som den er»-klausul i kjøpekontrakten. Dette innebærer at selgeren tar et forbehold mot ansvar for mindre feil og mangler. Du som kjøper kan i så fall ikke kreve at boligen skal være i bedre stand enn den fremstod som på visningen. En «som den er»-klausul medfører likevel ikke full ansvarsfraskrivelse for selgeren. Eiendommen vil likevel ha en mangel dersom selgeren har brutt opplysningsplikten etter avhendingsloven § 3-7, eller gitt uriktige opplysninger etter avhendingsloven § 3-8.

Til slutt forutsetter retten til prisavslag at du har reklamert i tide. En reklamasjon er en melding til selgeren om at du har oppdaget et mangelfullt forhold ved boligen, og at du vil gjøre gjeldende krav som følge av dette. Reklamasjonen må fremstilles innen rimelig tid etter at du har eller burde ha oppdaget mangelen ved boligen. Dersom du venter for lenge med å fremsette reklamasjon, kan du miste retten til å kreve prisavslag.