Sist oppdatert 29. oktober 2021 av Advokat Eirik Teigstad
Boligkjøpere oppdager i en del tilfeller feil og mangler før overtakelse av boligen, men også under selve overtakelsen. Spørsmålet er om boligkjøper må overta en bolig som har mangler kjøper ikke visste om på forhånd, eller kan kjøper nekte å overta boligen?
Avtaler skal holdes
Utgangspunktet i norsk rett er at avtaler skal holdes. Dette gjelder også ved kjøp og salg av bolig. I praksis betyr dette at kjøper plikter å betale kjøpesummen, og selger skal overlevere boligen og gi fra seg skjøtet. Spørsmålet er om det kan tenkes unntak fra dette utgangspunktet dersom boligen har feil og mangler ved overtakelse.
Nekte overtakelse av bolig
Unntak fra dette utgangspunktet om at avtaler skal holdes kan tenkes i tilfeller hvor mangelen er av mer alvorlig karakter og/eller omfang.
Du kan lese mer om mangler etter avhendingsloven her.
Avvisningsrett
Avvisningsretten følger av ulovfestet rett og går ut på at en kjøper kan nekte å overta boligen. Det skal likevel veldig mye til før denne regelen kommer til anvendelse, og den er forbeholdt de helt klare tilfellene hvor det vil være sterk urimelig om ikke kjøper skal kunne avvise overtakelse. Det typiske eksemplet er der boligen er ubeboelig på grunn av feil og mangler.
Også i de tilfeller der manglene vil være tidkrevende å utbedre vil det aksepteres at boligen nektes overtatt.
Holde kjøpesummen tilbake
Det følger av avhl. § 4-15 at en kjøper kan velge å holde tilbake kjøpesummen dersom det viser seg at boligen har feil og mangler ved overtakelsen. Bestemmelsen gir anvisning på at du kan holde tilbake på så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre ditt krav. En kjøper kan altså ikke holde tilbake en sum som ikke står i forhold til mangelen som er opphavet til tilbakeholdelsen.
Nekte overtakelse av nybygg
Ved nybygg av hytte, enebolig eller leilighet som reguleres av bustadoppføringslova, har kjøper på visse vilkår anledning til å nekte overtakelse.
Det rettslige grunnlaget er bustadoppføringslova § 15 tredje ledd som lyder slik:
«Forbrukaren kan nekte å overta ytinga dersom det ligg føre mangel som gjev rimeleg grunn til nektinga»
Med «ytinga» menes det som en bygd.
Det følger av bestemmelsens at ikke enhver feil eller mangel er tilstrekkelig til at kjøper kan nekte å overta. I henhold til ordlyden «rimelig grunn» må det foretas en konkret helhetsvurdering for å vurdere hvorvidt vilkåret er oppfylt.
I LE-2004-3174 uttaler lagmannsretten følgende knyttet til rimelighetsvurderingen:
«Hva som nærmere skal til for at det skal anses rimelig for kjøperen å avvise ytelsen og kreve dagmulkt, må særlig sees i sammenheng med mangelens betydning for bruken av boligen. Dersom boligen kan brukes som forutsatt, hjelper det ikke om det er mangler som må utbedres. Det er først berettiget å avvise når feil og mangler er slike at den daglige bruk påvirkes. Estetiske mangler som påvirker brukskvaliteten kan også hensyntas, men vil ikke ha noen særlig tyngde. Endelig må hensyn tas til ubehag i forbindelse med utbedringen, også av estetiske feil, herunder om utbedringen tar lang tid».
Dette er viktig å merke seg, da en urettmessig nektelse vil kunne danne grunnlag for krav for den annen part.
Bistand fra advokat
Har du kjøpt en bolig og lurer på om du kan nekte å overta på grunn av feil og mangler ved overtakelse? Våre advokater har bred erfaring innenfor eiendomsrett og kan bistå deg. Du kan ta kontakt ved å ringe eller sende e-post direkte til en av advokatene, ellers kan du fylle ut skjema under artikkelen så tar vi kontakt med deg fortløpende. Det er selvfølgelig gratis og uforpliktende å ta kontakt med oss.
Vanlige spørsmål
Hva innebærer avvisningsretten?
Avvisningsretten går ut på at en kjøper kan nekte å overta boligen. Det skal likevel veldig mye til før denne regelen kommer til anvendelse, den er forbeholdt de helt klare tilfellene.
Kan kjøper holde tilbake hele kjøpesummen?
En kjøper kan velge å holde tilbake kjøpesummen dersom det viser seg at boligen har feil og mangler ved overtakelsen, men summen kjøper holder tilbake må stå i forhold til den aktuelle mangelen.
Er advokat nødvendig i slike tilfeller?
Det vil være en fordel slik å benytte seg av en advokat spesialisert på eiendomsrett slik at du er sikker på at du har rett til å benytte deg av avvisningsretten eller eventuelt få bistand til å avgjøre hvor stor kjøpesum du skal tilbakeholde.
Kan advokatutgiftene dekkes av forsikring?
Nesten alle forsikringer har en rettshjelpsdekning som kan dekke mesteparten av kostnadene ved en eventuell eiendomstvist.
Kilder
Bergsåker, Trygve. KJØP AV NY BOLIG: med kommentarer til bustadoppføringslova. Utgitt i samarbeid med Norges eiendomsmeglerforbund 2014 2. utgave.
Falkanger, Thor. Fast eiendom rettsforhold. Universitetsforlaget, 5. utgave 2016.
Masteroppgave: https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/84688/517.pdf?sequence=8&isAllowed=y
