Sist oppdatert 20. oktober 2021 av Advokat Eirik Teigstad
Etter at man som kjøper har oppdaget en mangel ved boligen er det viktig å reklamere raskt. Mange kan være usikre på hvordan en reklamasjon skal fremsettes og hvor lenge man kan vente med å reklamere. Her kan du lese om hvilke frister som gjelder og hvordan du skal reklamere på boligkjøp.
Reklamasjon
En reklamasjon kan sies å være det samme som en klage. Dersom du finner mangler og feil ved boligen må du reklamere (klage) til selger og gjøre selger oppmerksom på den eller de manglene du har oppdaget.
Du kan lese mer om mangler etter avhendingsloven her.
Frister
For å kunne gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende overfor selger er det viktig at du har reklamert i tide. En reklamasjon er fremsatt i tide dersom både den absolutte og relative reklamasjonsfristen er oppfylt.
Det rettslige grunnlaget er avhendingsloven § 4-19. En reklamasjon på boligkjøp må skje senest 5 år etter at boligen ble overtatt. Dette kalles for den absolutte reklamasjonsfristen. I tillegg må den relative reklamasjonsfristen være oppfylt. Det går ut på at du må reklamere «innen rimelig tid» fra du oppdaget eller burde oppdaget mangelen.
Hvordan skal det reklameres?
Reklamasjonen bør være skriftlig, og kjøperen bør også ta en kopi før han sender reklamasjonen til selgeren.
For å reklamere sender du vanligvis et brev til selger av boligen. I brevet må det komme frem hva mangelen er, altså hva du reklamerer på. Det er også mulig å reklamere til megler, takstmann og eierskifteforsikringen. Du trenger ikke å vente til du kan dokumentere mangelen før du reklamerer. Det viktigste er å reklamere fortest mulig slik at du ikke overskrider fristene og mister retten til å gjøre dine innsigelser gjeldende.
Det finnes ulike måter å konkret reklamere på. Under følger to ulike måter å fremsette en reklamasjon på.
Nøytral reklamasjon
Nøytral reklamasjon er den mest praktiske og følger av avhendingsloven § 4-19. En nøytral reklamasjon vil si at du reklamerer på mangel ved boligen uten å konkret nevne hva du klager på, men der det kommer frem at det kan bli aktuelt å fremme krav mot selger.
Spesifikk reklamasjon
Spesifikk reklamasjon vil si at det foreligger et konkret krav som redegjør for hvilke rettsvirkninger som vil gjøres gjeldende overfor selger. Spesifisert reklamasjon skjer ved at det fremsettes et konkret krav når det reklameres, for eksempel at det fremsettes krav om heving, prisavslag eller erstatning.
Dokumentere reklamasjonen
Etter at du har reklamert må du dokumentere reklamasjonen. Dette må kjøper gjøre fordi det er vedkommende som har bevisbyrden for at det foreligger en mangel. Det kan være lurt å sende bilder som dokumentasjon på mangelen. I noen tilfeller vil det også være nødvendig med en takstmann som undersøker mangelen.
Det bør også skrives et klagebrev der dokumentasjonen legges ved. Brevet bør inneholde hva mangelen er, hvem som er ansvarlig, omfanget av mangelen og antatte utbedringskostnader.
Advokathjelp
Har du oppdaget en mangel ved din bolig og lurer på hvordan du skal reklamere? Ta raskt kontakt med en av våre eiendomsrettsadvokater slik at du ikke risikerer at reklamasjonsfristen utløper. Du kan ta direkte kontakt med en av våre advokater enten via e-post eller telefon, eller ved å fylle ut skjema under.
Vanlige spørsmål
Når må jeg reklamere?
Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Normalt vil 2-3 måneder anses for å oppfylle lovens vilkår. I tillegg kan det ikke ha gått mer enn 5 år.
Hvordan skal reklamasjonen fremsettes?
En reklamasjon kan enten fremsettes nøytral eller spesifikt. En nøytral reklamasjon går ut på at kjøper reklamerer på en mangel ved boligen uten å konkret nevne hva du klager på. Spesifikk reklamasjon vil si at det foreligger et konkret krav som redegjør for hvilke rettsvirkninger som vil gjøres gjeldende overfor selger.
Trenger jeg advokat for å reklamere?
Det er svært viktig at reklamasjonsfristene overholdes og at dette blir gjort på en korrekt måte slik at kjøper ikke mister retten til å gjøre mangelen gjeldende. Det vil derfor være hensiktsmessig å la seg bistå av en advokat slik at fristene overholdes og reklamasjonen fremsettes korrekt.
Hvem dekker kostnadene jeg har i forbindelse med juridisk bistand?
Innboforsikringen vil ofte dekke utgifter du har i forbindelse med juridisk bistand i boligsaker.
