Ønsker du å heve boligkjøpet?

Heve kjøp av brukt bolig som følge av mangel?

 Avhendingslova (avhl.) gir forbruker rett til heving av kjøp av brukt fast eiendom, dersom det foreligger kontraktsbrudd, også kalt mangel, og denne er «vesentleg», jf. § 4-13 (1). Høyesterett har i Rt. 1998 s. 1510 (s. 1518) nærmere presisert hva som avgjør om kontraktsbruddet, etter en helhetsvurdering, kan sies å være «vesentleg»:

Vesentlig er kontraktsbruddet hvis det har gitt kjøperne en rimelig grunn for – etter at kjøpekontrakten er gjennomført fra begge sider – å si seg løst fra kontrakten, slik at de gjensidige ytelser skal tilbakeføres. Ved helhetsvurderingen må det etter min mening legges vekt på om et prisavslag, som alternativ til hevning, vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som foreligger.

Utgangspunktet og det sentrale moment i vurderingen er det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse – dvs den objektive mangelen ved eiendommen, og da både mangelens karakter og mangelens omfang.

Saken gjaldt kjøp av bolig, hvor det ble oppdaget at boligen var beheftet med et angrep av ekte hussopp. Om dette uttrykte Høyesterett som følger:

Angrep av hussopp (serpula lacrymans) er i sin karakter en alvorlig mangel ved en bygning. Den ekte hussoppen er særlig skadelig ved at den er agressiv [sic], stiller mindre krav til fuktighet og temperatur enn andre vanlige hussopper, og ved at den kan bre seg gjennom murverk. Men mangelens karakter er ikke alene avgjørende for hevningsspørsmålet. Det er i rettspraksis en rekke eksempler på at angrep av ekte hussopp bare har ledet til prisavslag.

[…]

Et sentralt moment i helhetsvurderingen i denne saken er tidsforløpet – det gikk hele seks år mellom kjøpet og reklamasjonen.

[…]

På bakgrunn av det lange tidsforløpet vi står overfor i denne saken, er jeg kommet til at det kontraktsbrudd som foreligger og de bebreidelser som kan rettes mot selgerne, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til å begrunne hevningskravet. De øvrige forhold som er anført av kjøperne, kan heller ikke være avgjørende. Disse kan det tas tilstrekkelig hensyn til innen rammen av et prisavslag.

Selv om dommen gjaldt en sak fra før avhendingslova trådte i kraft, og spørsmålet ble løst på ulovfestet grunnlag, vil synspunktene være relevante for vurderingen etter avhl. § 4-13 (1) i dag.

 

I Borgarting lagmannsretts sak LB-2014-169626, som knyttet seg til mangler ved boligens fundamentering og høye radonnivåer, ga lagmannsretten medhold i hevingskravet:

 

Mangler knyttet til fundamentering er etter sin karakter en alvorlig mangel ved en bygning. Selv om det fremstår som noe uklart hvor store skader på huset mangelen etter hvert vil medføre, har lagmannsretten funnet det klart at mangelen må utbedres.

Grunnet den faren radon kan medføre for liv og helse, anses også det så vidt høye radonnivået som en alvorlig mangel.

[…]

Sentralt for lagmannsrettens vurdering av hevingsspørsmålet er den betydelige usikkerheten knyttet til hvordan manglene kan utbedres, hvor lang tid dette vil ta, hvilke ulemper arbeidene vil medføre og hvor mye arbeidene vil koste. […] Etter lagmannsrettens syn er denne usikkerheten såpass stor at prisavslag ikke vil innebære en adekvat reaksjon. […] Terry Brantenberg kan dermed heve kjøpet.

Kilde:

https://www.eiendomsrett.no/