fbpx

Erstatning ved kjøp av eiendom

En dame som har kjøpt en leilighet oppdager at det drypper fra taket noen uker etter overtakelse og vil kreve erstatning ved kjøp av eiendom

Dersom du etter kjøp av en eiendom oppdager avvik fra avtalen du inngikk med selger, kan du ha krav på blant annet erstatning. Avhendingslova § 4-14 regulerer når og hva slags erstatning du har krav på.


Skjulte feil og mangler ved eiendom

Hva som anses som en mangel etter avhendingslova reguleres av § 3-1. Etter denne bestemmelsen har eiendommen en mangel dersom den ikke samsvarer med de krav til kvalitet og egenskaper som følger av avtalen.

Ethvert avvik fra avtalt tilstand på huset trenger ikke å anses som en rettslig mangel. Dersom det er et par riper i gulvet, eller andre slitasjeskader som kommer av alminnelig bruk, vil kjøper som hovedregel ikke kunne kreve dette erstattet, på tross av at ripene ikke var en del av avtalen. Her vil også husets alder være av betydning. Jo eldre huset er, jo flere skavanker må man tåle.

Erstatning som sanksjon

Hovedregelen

Det følger av avhendingslova at kjøper av en mangelfull eiendom kan sanksjonere selger. De mulige tiltakene følger av avhendingslova § 4-8.

Ligg det føre mangel ved eigedomen, utan at dette står på kjøparen eller omstende kjøparen har vågnaden for, kan kjøparen

(a)          krevje retting etter § 4-10,

(b)          krevje prisavslag etter § 4-12,

(c)          heve etter § 4-13,

(d)          krevje skadebot etter § 4-14,

(e)          halde tilbake kjøpesummen etter § 4-15

Skadebot, eller erstatning, er regulert i § 4-14. Det følger av denne bestemmelsen at kjøper av mangelfull eiendom kan kreve alt direkte tap erstattet. Det er ikke et krav at selger har opptrådt uaktsomt, eller at det foreligger skyld på selgers side. Selger har altså – i utgangspunktet – et objektivt ansvar for at eiendommen, ved overlevering, er i samme stand som avtalt.

Etter norsk erstatningsregler (i motsetning til for eksempel amerikanske regler), kan man kunne kreve sitt faktiske, påregnelige, økonomiske tap erstattet. Man har i tillegg en tapsbegrensningsplikt. Dette kan enklere forklares med et typisk eksempel.

Eksempel

Du overtar en eiendom med et stort og flott hus. Et par uker etter overtakelse begynner det å dryppe fra taket mellom første og annen etasje, og etter nærmere undersøkelse finner du ut at det er en lekkasje i et av rørene. Det er da din plikt å begrense skaden, diverse ringe kyndig håndverker så fort dette lar seg gjøre, slik at skaden ikke utvikler seg til å bli større enn «nødvendig».

Når du først ringer en håndverker er det opp til deg om du vil bruke den dyreste håndverkeren som er å oppdrive i landet, og be henne bytte ut hele rørsystemet med gullbelagte rør. Du vil imidlertid ikke kunne kreve hele denne summen erstattet av selger, ettersom det ikke vil anses som et påregnelig økonomisk tap. Det påregnelige økonomiske tapet vil innebære betaling til en normal, kyndig håndverker for reparasjon av rørene og andre skader på eiendommen.

Ble kjolen din fra Hennes & Mauritz til 500,- ødelagt av fuktskadene, vil du helle ikke kunne kreve det økonomiske tapet du har som følge av at du kjøpte en erstatning i form av en Gucci-kjole til 15 000,-. Selger må i så fall kun erstatte 500,-. De resterende 14 500,- må du punge ut med selv.

Direkte tap

Direkte tap er alt som ikke er indirekte tap etter § 7-1. Indirekte tap inkluderer blant annet tapt fortjeneste som følge av at avtale med en tredjepart faller bort. Hadde du allerede avtalt å leie ut deler av huset til kompisen din, kan du ikke kreve dette erstattet.

Et unntak fra unntaket oppstår dersom det foreligger skyld på selgers side. Har selger for eksempel brutt sin opplysningsplikt, eller gitt uriktige opplysninger, kan du også kreve direkte tap erstattet.

Kontrollansvaret

Erstatning vil imidlertid bli avskåret dersom selgeren stod overfor en hindring som var utenfor selgerens kontrollsfære (kontrollansvaret). Kontrollansvaret tar utgangspunkt i at selger har et objektivt ansvar for å levere salgstingen (i dette tilfelle eiendommen) i den stand som er avtalt. Kontrollansvaret er antatt å være mer anvendelig på forsinkelse enn mangler, men det vil likevel komme til anvendelse så langt det passer.

For at en hindring skal være utenfor selgers kontrollsfære, og dermed avvike fra hovedregelen om at selger må levere som avtalt, er det noen kumulative vilkår som må være oppfylt.

Selgeren må godtgjøre at mangelen har oppstått som følge av en hindring selgeren ikke hadde kontroll over. I tillegg må det anses som urimelig at selgeren skulle regnet med hindringen da avtalen ble inngått. Til slutt kunne ikke selgeren ventes å overvinne eller unngå følgene av hindringen.

Kort oppsummert innebærer kravene ovenfor at selgeren har bevisbyrden for at det oppstod et problem som det ikke var rimelig at selgeren så komme da dere ble enige om kjøp/salg av eiendommen. Etter at problemet har oppstått, må det foretas en konkret vurdering av om dette er et problem selgeren med rimelighet kunne ha overvunnet eller unngått konsekvensene av.

Frister ved krav om erstatning

Dersom du har oppdaget en mangel ve eiendommen du har overtatt, må du så snart som mulig reklamere på forholdet til selger. Reglene for når dette må gjøres følger av avhendingslova § 4-19. Dersom du oversitter fristene, risikerer du at du ikke kan gjøre kravene dine gjeldende mot selger. Avhendingslova har to frister som må overholdes.

Relativ reklamasjonsfrist

Den relative reklamasjonsfristen er i loven formulert som et krav om at kjøper må reklamere på mangler innen «rimelig tid». Denne fristen er av Høyesterett blitt tolket til å måtte bety mellom 2-3 måneder etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Absolutt reklamasjonsfrist

Den absolutte reklamasjonsfristen følger av § 4-19 annet ledd. Fristen er på fem år etter overtakelse. Det er viktig å merke seg at overtakelse ikke er det samme som tidspunktet da eiendommen ble tatt i bruk. Det er antatt at 5-års-fristen begynner å løpe i det eiendommen er stilt til kjøpers disposisjon.

Advokathjelp ved erstatningssøksmål

Mange av bestemmelsen etter avhendingslova er skjønnsomme og vanskelig å tolke for «mannen i gata». Skulle det oppstå en uenighet mellom deg og selger som følge av påstått mangel ved eiendommen, anbefaler vi sterkt å ta kontakt med en advokat tidlig i løpet. Dette vil gi deg en trygghet i at dine rettigheter blir ivaretatt, og at får det du har krav på fra selger. Advokatfirmaet Teigstad har advokater som er spesialisert innen eiendomsrett, og er klare til å hjelpe deg med din sak. Dersom du ønsker å komme i kontakt med oss, kan du nå oss på telefon, e-post og via kontaktskjemaet på nettsiden vår. Den første samtalen vil alltid være gratis og uforpliktende.

Vanlige spørsmål

Hva er en mangel ved en eiendom?

Hva som anses som en mangel etter avhendingslova reguleres av § 3-1. Etter denne bestemmelsen har eiendommen en mangel dersom den ikke samsvarer med de krav til kvalitet og egenskaper som følger av avtalen.

Vil advokatutgiftene mine dekkes av forsikringen min?

De fleste har en relevant forsikring som dekker det vesentlige av advokatutgifter ved boligtvist. Dette betyr at du som regel må betale en egenandel, og at forsikringsselskapet dekker resten.

Hva kan jeg kreve av selger dersom det foreligger en mangel ved eiendommen?

Ved mangelfull eiendom etter reglene i avhendingslova, kan du kreve erstatning, retting, heving og/eller tilbakeholdelse av kjøpesum.

Når må jeg reklamere på mangler ved eiendommen?

Du må forholde deg til den relative reklamasjonsfristen på 2-3 måneder etter at du fikk eller burde ha fått kunnskap om mangelen. I tillegg må du ikke oversitte den absolutte fristen på fem år.

Hvilke tap kan jeg kreve erstattet?

Dersom det ikke foreligger skyld på selgers side, kan du kreve dine direkte tap erstattet. Dersom det foreligger skyld hos selger, for eksempel brudd på opplysningsplikten, kan du også kreve indirekte tap erstattet.

Hva er direkte tap?

Direkte tap er alt som ikke er indirekte tap etter avhendingslova § 7-1. Loven må altså tolkes motsetningsvis.

    Har jeg krav på erstatning?
    Har jeg krav på fri rettshjelp?
    Har jeg noen frister å forholde meg til?
    Send oss en uforpliktende e-post!