fbpx

Erstatning etter boligkjøp

En erfaren eiendomsadvokat bistår en boligkjøper som vil rette erstatningskrav mot selger etter at han har oppdaget rettslige feil ved boligen

Foreligger det rettslige feil ved boligen etter et boligkjøp, vil kjøper kunne rette erstatningskrav mot selger. Forutsetningen er at vilkårene for erstatning er oppfylt. Det skal her gjøres rede for hvilke vilkår som må være oppfylt for at retten til erstatning skal utløses. 


Hvilken lov får anvendelse for erstatningsspørsmålet etter boligkjøp?

Rett til erstatning etter boligkjøp reguleres enten av avhendingsloven eller bustadsoppføringsloven. Avhendingsloven regulerer overdragelse av fast eiendom ved frivillig salg, bytte eller gave, jf. lovens § 1-1 første ledd. Loven får anvendelse uavhengig av hva slags stilling partene har. Bustadsoppføringsloven regulerer avtaler mellom entreprenør og en forbruker om oppføring av ny bolig, jf. lovens § 1. Loven får dermed kun anvendelse når avtalen er inngått mellom forbruker og næringsdrivende.

Det er avhendingsloven som har det videste anvendelsesområde når det gjelder boligkjøp. Følgelig vil loven komme til anvendelse på de fleste typer boligkjøp. Dersom boligkjøpet står mellom en forbruker og en næringsdrivende, er avhendingsloven semi-preseptorisk, jf. lovens § 1-2 nr. 2. Dette innebærer at loven ikke kan fravikes til ugunst for forbrukeren.

Den videre fremstillingen tar sikte på å redegjøre for erstatning etter boligkjøp som reguleres av avhendingsloven. De alminnelige vilkårene for erstatning er imidlertid i all hovedsak sammenfallende i de to lovene.

Erstatning som misligholdsbeføyelse

Erstatning er en av flere misligholdsbeføyelser. Med misligholdsbeføyelser menes krav kjøper kan gjøre gjeldende i anledning kontraktsbrudd. Erstatning kan kreves enten kontraktbruddet består i forsinkelse eller mangel. Det følger av avhendingsloven § 4-8 at kjøper vil kunne kreve erstatning dersom boligen er beheftet med mangler. For forsinkelser følger det av avhendingsloven § 4-1 at kjøper vil kunne kreve erstatning. Retten til å kreve erstatning omtales i bestemmelsene som “skadebot”.

Vilkårene for erstatning

Det er sikker rett at fire kumulative vilkår må være oppfylt for at kjøper skal kunne ha krav på erstatning. Det må foreligge et kontraktsbrudd, et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng. Disse fire vilkårene kommer til uttrykk i avhendingsloven § 4-1, jf. § 4-5 for forsinkelser, og avhendingsloven § 4-8, jf. § 4-14 for mangler.

Vilkåret om kontraktsbrudd

Et første vilkår for å kunne kreve erstatning, er at det foreligger et kontraktsbrudd. Dette følger av avhendingsloven § 4-8 første ledd for mangler og § 4-1 første ledd for forsinkelse. Det følger av ordlyden i disse bestemmelsene at et kontraktsbrudd innebærer at det foreligger en mangel eller forsinkelse som selger svarer for.

Kontraktsbrudd på grunnlag av forsinkelse innebærer at det foreligger et tidsmessig avvik fra hva som er avtalt. Det følger av avhendingsloven § 4-1 første ledd at det foreligger forsinkelse dersom selger ikke gir fra seg skjøtet eller bruken av eiendommen til rett tid.

Hva gjelder mangler, er det klare utgangspunktet at boligen skal være i samsvar med hva som er avtalt. Et avvik fra det avtalte vil regelmessig utgjøre en mangel. Dette kommer til uttrykk i avhendingsloven §§ 3-1 og 3-2. Mangel kan imidlertid også konstateres på andre grunnlag. Særlig vanlig er mangel på grunnlag av manglende eller uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

I dag blir de fleste boliger solgt med “som den er”-forbehold. Selger vil ved et slikt forbehold ønske å fraskrive seg ansvar for feil og mangler ved boligen. Etter avhendingsloven § 3-9 vil imidlertid boligen, til tross for forbeholdet, anses for å ha mangler på grunnlag av manglende eller uriktige opplysninger. Det vil også foreligge mangel dersom tingen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Det er viktig å være oppmerksom på at rettidig reklamasjon er en forutsetning for å kunne gjøres kontraktsbruddet gjeldende mot selgeren. Kravene til rettidig reklamasjon følger av avhendingsloven § 4-19.

Les mer her om reklamasjonsfrist ved kjøp av bolig.

Vilkåret om ansvarsgrunnlag

Det andre vilkåret for å kunne kreve erstatning, er at det foreligger et ansvarsgrunnlag. Ved forsinkelse følger dette av avhendingsloven § 4-5, og ved mangler følger det av avhendingsloven § 4-14. Avhendingsloven opererer i hovedsak med to ulike ansvarsgrunnlag, herunder kontrollansvaret og uaktsomhetsansvaret. Hvilket ansvarsgrunnlag som får anvendelse på et konkret tilfelle, er avgjørende med hensyn til hvilket tap kjøper kan kreve dekket.

Kontrollansvaret

Kontrollansvaret er et tilnærmet objektivt ansvar. Det vil si at det ikke forutsetter skyld fra selgerens side. Kontrollansvaret ved forsinkelser følger av avhendingsloven § 4-5 første ledd. Det heter her at selger går fri for ansvar dersom;

Seljaren godtgjer at forseinkinga oppstod på grunn av ei hindring utenfor seljarens kontroll, og det ikkje er rimelig å vente at seljaren kunne ha regkna med hindringa på avtaletida, eller at seljaren kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa.

Utgangspunktet er altså at selger er ansvarlig, med mindre de fire ansvarsfrihetsvilkårene er oppfylt. Vilkårene henger tett sammen og må sees i sammenheng. Kjernen i kontrollansvaret kan i all hovedsak sies å ligge i kontrollvilkåret, herunder at hindringer ligger utenfor selgerens kontroll. Det avgjørende er at forsinkelsen objektivt sett ligger innenfor selgers kontrollssfære. Forarbeidene peker blant annet på at omstendigheter som er avhengig av selgerens egen tiltak eller handlinger, regelmessig vil ligge innenfor selgerens kontroll. Det samme gjelder dersom hindringer har sin årsak i selgerens økonomiske vansker.

Ved mangler vil kontrollansvaret oppstilt i avhendingsloven § 4-5 gjelde tilsvarende, jf. avhendingsloven § 4-14 første ledd. Ansvarsfrihetsvilkårene er imidlertid i stor grad utformet for forsinkelsestilfellene. I Rt.2004.675 (Agurkpinnedommen) uttalte Høyesterett at det ved anvendelse av kontrollansvaret på mangler, må tas utgangspunkt i at kontrollansvaret er meget strengt. Det avgjørende vil være om mangelen objektivt sett ligger innenfor det selgeren har kontroll over.

Uaktsomhetsansvaret

Uaktsomhetsansvaret er et subjektivt ansvarsgrunnlag. Det vil si at ansvarsgrunnlaget er betinget av at selgeren har utvist skyld. Uaktsomhetsansvar er aktuelt både ved forsinkelser, jf. avhendingsloven § 4-5 fjerde ledd, og ved mangler, jf. avhendingsloven § 4-14 annet ledd.

Bestemmelsene bruker formuleringen “skyld på seljarens side”. Det vil foreligge skyld fra selgerens side dersom det foreligger et avvik fra forsvarlig atferd. Avgjørende er om selger kunne og burde ha handlet annerledes. At selger “kunne” ha handlet annerledes sikter til at det forelå handlingsalternativer. At selger “burde” ha handlet annerledes sikter til hva en alminnelig aktsom person i samme situasjon ville gjort. Det må i alle tilfeller foretas en helhetsvurdering av selgers handlemåte.

Vilkåret om økonomisk tap

Det tredje vilkåret er at kontraktsbruddet har påført kjøper et økonomisk tap. Den erstatningsrettslige hovedregelen er at skadelidtes tap skal dekkes fullt ut. Prinsippet om full erstatning er slått fast i avhendingsloven § 7-1 første ledd.

Skillet mellom direkte og indirekte tap

Hva gjelder hvilket økonomiske tap som kan kreves dekket, skiller avhendingsloven mellom direkte og indirekte tap. Dette skillet fremkommer av avhendingsloven § 4-5 første ledd for forsinkelser og avhendingsloven § 4-14 første ledd for mangler. Lovens system er at direkte tap kan kreves dekket under både kontroll- og uaktsomhetsansvaret. Indirekte tap kan imidlertid kun kreves dekket etter uaktsomhetsansvaret. Er det kontrollansvaret som får anvendelse, er dekning for indirekte tap følgelig utelukket.

Hvilke tapsposter som anses som direkte eller indirekte tap reguleres i avhendingsloven § 7-1. I bestemmelsens annet ledd gis det en uttømmende definisjon av indirekte tap. Som indirekte tap regnes;

  1. Tap som følge av nedsatt eller bortfalt produksjon eller omsetning,
  2. Tap som følge av at eiendommen ikke kan utnyttes i samsvar med forutsetningene,
  3. Tapt fortjeneste som følge av at en kontrakt med tredjeperson faller bort eller ikke blir riktig oppfylt,
  4. Tap som følge av skade på annet enn eiendommen selv, eller annet enn noe som har nær og direkte sammenheng med det eiendommen etter forutsetningene skal brukes til.

Bestemmelsens system er slik at alt annet tap enn det som eksplisitt er nevnt, regnes som direkte tap. Hva som regnes som direkte tap vil dermed fremgå motsetningsvis av definisjonene av indirekte tap.

Vilkåret om adekvat årsakssammenheng

Endelig er det er vilkår om adekvat årsakssammenheng mellom kontraktsbruddet og det økonomiske tapet. Dette følger av avhendingsloven § 7-1 første ledd annet punktum, hvor det heter at det kun er tap som selger med rimelig grunn kunne ha regnet med som en mulig følge av kontraktsbruddet som kan kreves dekket.

Utgangspunktet om full erstatning, modifiseres med dette av generelle adekvans- og påregnelighetsbetraktninger. I dette ligger det at det må være en rimelig og påregnelig sammenheng mellom kontraktsbruddet og det økonomiske tapet. I den forbindelse må det presiseres at både tapets art og omfang må være påregnelig. Kjernen i adekvansvilkåret er at det må trekkes en grense mot tapsposter som fremstår som mer fjerne og avledet fra selve kontraktsbruddet.

Utmålingsregler

Avhendingsloven § 7-2 oppstiller noen særlige utmålingsregler. Reglene forutsetter at vilkårene for erstatning er oppfylt. Reglene retter seg dermed mot selve erstatningsutmålingen.

Skadelidtes tapsbegrensningsplikt

Etter bestemmelsens første ledd har kjøper en tapsbegrensningsplikt. Det heter her at dersom kjøper forsømmer å “avgrense tapet gjennom rimelege tiltak”, må kjøper selv bære den tilsvarende delen av tapet. Med rimelige tiltak siktes det til tiltak som er mulig å gjennomføre uten for store kostnader og innsats. Kjøpers tapsbegrensningsplikt går følgelig ikke lenger enn dette.

Lemping av selgers erstatningsansvar

Bestemmelsens annet ledd oppstiller en lempningsregel. Forarbeidene presiseres at bestemmelsen tar sikte på de unntakstilfeller der normal erstatningsutmåling slår spesielt skjevt ut.

Det heter her at erstatningen kan settes ned, herunder lempes, dersom ansvaret vil “verke urimelig” for den ansvarlige. Hvorvidt ansvaret vil virke urimelig må vurderes ut fra omfanget av tapet sammenlignet med tap som til vanlig oppstår i lignende tilfelle, og ut fra forholdene ellers. Uttrykket “forholdene ellers” indikerer at det også kan legges vekt på andre relevante momenter som kan tilsi lempning. Et særlig viktig moment vil være graden av forsømmelse hos selger, og kjøpers opptreden. Har selger opptrådt særlig uaktsomt, vil det neppe være grunnlag for lemping. Det bør også legges vekt på den ansvarliges økonomiske situasjon. Endelig kan det legges vekt på  hvorvidt kjøper eller selger har ansvarsforsikring som vil dekke et eventuelt ansvar.

Advokathjelp

Har du spørsmål om erstatningsutmåling etter boligkjøp? Eller har du behov for bistand i en konkret sak? Våre erfarne eiendomsadvokater bistår deg. Vi kan tilby en uforpliktende og gratis forhåndsvurdering av din sak. I den forbindelse er det viktig å være oppmerksom på at utgifter til advokat i det fleste tilfeller vil være dekket under din boligforsikring. Ta kontakt per telefon eller e-post, eller benytt kontaktskjemaet nedenfor så tar vi kontakt med deg.

Vanlige spørsmål

Hva er erstatning?

Erstatning er godtgjørelse i form av penger som skal kompensere for påført skade eller tap. Den klare hovedregelen er at skadelidtes økonomiske tap skal dekkes fullt ut. Dette innebærer at skadelidte skal stilles i samme stilling som om kontraktsbruddet ikke hadde skjedd.

Hva er vilkårene for erstatning?

Det er fire kumulative vilkår som må være oppfylt for å ha krav på erstatning. Det må foreligge et kontraktsbrudd, et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng. Ved erstatning etter boligkjøp fremkommer disse vilkårene av avhendingsloven § 4-1, jf. § 4-5 for forsinkelser, og avhendingsloven § 4-8, jf. § 4-14 for mangler.

Må jeg reklamere for å ha krav på erstatning etter boligkjøp?

Reklamasjon er en forutsetning for å kunne gjøre mangelskrav gjeldende. Ved boligkjøp fremkommer dette av avhendingsloven § 4-19, hvor det heter at kjøper taper retten til å gjøre kontraktsbruddet gjeldende dersom det reklameres for sent. For å ha krav på erstatning, som er et mangelskrav, må kjøper dermed reklamere i tide.

Hva menes med kontrollansvar?

Kontrollansvaret er betegnelsen på det ansvaret selger har ved forsinket levering eller mangelfull levering. Kontrollansvaret er et objektivt ansvarsgrunnlag, noe som innebærer at det ikke er betinget av selger har utvist skyld. Utgangspunktet er at selger er ansvarlig, med mindre de fire ansvarsfrihetsvilkårene er oppfylt. Disse ansvarsfrihetsvilkårene kan betegnes som hindringsvilkåret, betraktningsvilkåret, overvinnings- og unngåelsesvilkåret og kontrollvilkåret. Er disse vilkårene oppfylt, går selger fri for ansvar.

Hva menes med uaktsomhetsansvar?

Uaktsomhetsansvaret, også omtalt som culpaansvaret, er et subjektivt ansvarsgrunnlag. Dette innebærer at det er betinget av at selger har utvist skyld/uaktsomhet. Det vil foreligge skyld fra selgerens side dersom det foreligger et avvik fra forsvarlig atferd. Avgjørende er om selger kunne og burde ha handlet annerledes.

Kilder:

Ot.prp.nr.66 (1990-1991) Om lov om avhending av fast eigedom (avhendingsloven)

Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett, 2. utgave, Oslo, 2013.

    Har jeg krav på erstatning?
    Har jeg krav på fri rettshjelp?
    Har jeg noen frister å forholde meg til?
    Send oss en uforpliktende e-post!