Sist oppdatert 7. oktober 2021 av Advokat Eirik Teigstad
Når en eiendom lider av en mangel, kan kjøper kreve prisavslag av selger. Avhendingsloven § 4-12 regulerer to måter å utmåle prisavslagsbeløpet på. Den praktiske hovedregelen følger av bestemmelsens annet ledd, og innebærer at prisavslaget skal tilsvare utbedringskostnadene.
Avhendingsloven § 4-12
Paragraf § 4-12 lyder slik:
(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.
Formålet bak prisavslaget er at det skal kompensere for hele mangelen ved eiendommen. En mangel vil være alle ting som viser seg å være et avvik fra kontraktsmessig tilstand. Prisavslaget vil imidlertid ikke omfatte feil ved eiendommen som kjøperen ikke kan gjøre gjeldende grunnet misligholdt undersøkelsesplikt, eller dersom kjøper reklamerer over for sent.
Mangel ved eiendommen
For at kjøper skal kunne kreve prisavslag må det foreligge mangel ved eiendommen. Hva som utgjør en mangel er definert i avhendingsloven kapittel 3.
Det er et vilkår at mangelen må utgjøre et økonomisk verditap ved eiendommen. Hvis det ikke kan vises til at mangelen vil utgjøre noen negative økonomiske konsekvenser for kjøper og eiendommen, vil det heller ikke kunne kompenseres ved prisavslag.
Det er verdt å merke seg at en kjøper kan ikke kreve prisavslag ved forsinkelse. Ved forsinkelse må han søke kompensasjon gjennom erstatningsreglene.
«Prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen rette»
Det praktiske utgangspunktet følger av paragrafens andre ledd.
«Prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta»
Sagt på en annen måte vil dette si at prisavslaget skal tilsvare utbedringskostnadene. Dette gjelder med mindre noe annet blir godtgjort. Tanken bak en slik måte å regne ut et prisavslag på er at det skal tilsvare nedgangen i eiendommens markedsverdi som følge av mangelen, det vil si et forholdsmessig prisavslag.
Prisavslaget skal settes til kostnadene ved å få mangelen rettet. Sentrale kostnader vil typisk være arbeider, materialer, generell drift osv.
Forholdsmessig prisavslag fungerer på følgende måte; hvis det koster kr. 100.000,- å utbedre den aktuelle mangelen skal prisavslaget være på kr. 100.000,-.
Det følger av lovens system at prisavslag som blir fastsatt etter andre ledd ikke kan overstige eiendommens kjøpesummen.
«Forholdsmessig prisavslag»
Etter bestemmelsens første ledd kan kjøper kreve et forholdsmessig prisavslag.
«Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag».
Forholdsmessig vil si at det skal fastsettes slik at forskjellen mellom den nedsatte og den avtalte prisen skal tilsvare forskjellen mellom eiendommens markedsverdi med mangelen og den markedsverdien eiendommen ville hatt dersom man tenker mangel bort.
Høyesterett har i blant annet Rt 2000 s. 199 uttalt at med eiendommens verdi menes markedsprisen på eiendommen.
Er eiendommens markedsverdi redusert med 20% skal vederlaget for eiendommen reduseres med tilsvarende 20% som utgjør prisavslaget. Når markedsverdien på eiendommen skal fastsettes, skal det tas utgangspunkt i markedsverdien slik den var ved overtakelsen av eiendommen.
Bistand fra advokat
Har boligen din en mangel og du ønsker du å fremme krav mot selger? Våre advokater spesialiserte på eiendomsrett kan bistå deg. Du kan ta kontakt for en gratis og uforpliktende samtale om din sak enten via telefon eller e-post direkte til en advokat. Dersom du foretrekker at vi tar kontakt med deg kan du fylle ut skjema som du finner under denne artikkelen.
Vanlige spørsmål
Hva er hensikten med å kreve prisavslag?
Formålet er en kompensasjon for hele mangelen, altså hele det avviket fra eiendommens kontraktsmessige tilstand.
Kan jeg kreve prisavslag hvis mangelen har blitt rettet?
Det følger av § 4-10 at ,angelen må ikke være rettet. Kjøperen må heller ikke ha avvist retting uten noen god grunn for heller å kreve prisavslag.
Kan man kreve prisavslag selv om kjøpesummen er betalt?
Kjøperen kan kreve uavhengig av om kjøpesummen er betalt eller ikke. I de tilfeller der prisavslag blir et faktum etter at kjøpesummen er betalt, vil prisavslaget tilbakebetales.
Kan prisavslag kreves selv om eiendommen skal rehabiliteres?
Det er ikke noe veien for at kjøper kan kreve prisavslag selv om eiendommen skal rehabiliteres eller rives i sin helhet etter overtakelsen. Det avgjørende er hvorvidt det foreligger en mangel ved eiendommen eller ikke.
Kilder
Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom. Gyldendal, 2019.
Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett. 2. utgave, Oslo, 2013.
Masteroppgave: https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/73622/501.pdf?sequence=1&isAllowed=y
