Sist oppdatert 17. november 2021 av Advokat Eirik Teigstad
En eiendom har en mangel hvis den avviker fra det som er opplyst i kjøpekontrakten. Ved mangel på eiendom vil kjøper kunne gjøre gjeldende krav mot selger, for eksempel krav om prisavslag eller heving.
Hva er en mangel?
En mangel ved eiendommen kan defineres som ethvert avvik fra det som følger av kjøpekontrakten. Det kan for eksempel være arealavvik, bygg som ikke er lovlig oppført eller at huset er bygget med materialer av dårlig kvalitet.
Avtalen som utgangspunkt
Hvorvidt eiendommen har en mangel må vurderes med grunnlag i kjøpekontrakten, det vil si avtalen mellom kjøper og selger om overdragelsen av eiendommen. Avtalen skal definere og presisere hva som blir overdratt, og gi kjøper informasjon om hva han kan forvente av eiendommen med hensyn til størrelse, tilstand, kvalitet m.m. Hvis partene har avtalt at eiendommen skal overdras slik den står fordi kjøper uansett har tenkt å rive huset og bygge nytt, kan kjøper ikke senere gjøre gjeldende som mangel at det gamle huset er falleferdig. Mangelsvurderingen skal derfor alltid foretas med utgangspunkt i avtalen mellom partene, og øvrige lovregler vil ikke komme til anvendelse med mindre ingenting er uttrykkelig avtalt.
Relevante forhold ved mangelsvurderingen
Både skriftlige og muntlige opplysninger kan gi kjøper berettigede forventninger til eiendommen. Videre vil forhold som prisen som er betalt for eiendommen, uttalelser fra selger eller megler under kontraktsforholdene samt opplysninger i salgsdokumentasjon o.l. være relevante ved vurderingen av om det foreligger en mangel ved eiendommen.
Forhold som selger har opplyst om før eller ved kontraktsinngåelsen, kan normalt ikke senere gjøres gjeldende som mangler. Hvis selger har gitt klar beskjed om en feil ved eiendommen til kjøper, vil kjøper ha risiko for denne når han velger å signere kjøpekontrakten. Det ville være uredelig å pålegge selger et ansvar når han har gitt kjøper de nødvendige opplysninger for at kjøper selv skal vurdere om han ønsker å kjøpe eiendommen eller ikke. Når kjøper signerer kontrakten, må det legges til grunn at han godtar å overta eiendommen slik den er.
Det kan imidlertid tenkes tilfeller hvor selger har tatt et generelt forbehold om mangler. Eiendom blir ofte solgt «som den er». Hvilken betydning har dette for kjøper?
Eiendom solgt «som den er»
Når eiendom blir solgt «som den er», tar selgeren forbehold om eventuelle mangler som måtte avdekkes etter overtagelsen. Dette innebærer at kjøper ved overdragelsen overtar risikoen for skjulte mangler, som selger normalt ville ha vært ansvarlig for uten et slikt forbehold. Forbeholdet gir følgelig selger en beskyttelse, idet kjøper ikke i ettertid kan påberope seg at eiendommen ikke tilsvarer det som følger av avtalen.
Aktuell lovendring
Forbehold om at eiendom er solgt «som den er» benyttes i dag ved de fleste salg av brukt bolig. Dagens rettstilstand innebærer at selgere i praksis har et begrenset ansvar for skjulte mangler. En eiendom som er solgt «som den er» vil bare ha en mangel i rettslig forstand hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente. En slik rettstilstand gir selger lite insentiv til å frembringe informasjon om boligen før den skal selges.
På bakgrunn av dette har det blitt fremmet forslag til endringer i avhendingsloven, som skal styrke kjøpernes posisjon ved kjøp av eiendom. Endringene trer i kraft i januar 2022, og vil blant annet innebære at eiendomsselgere ikke lenger skal kunne ta «som den er»-forbehold eller tilsvarende alminnelige forbehold ved salg av eiendom til kjøpere som ikke handler som ledd i næringsvirksomhet. Eiendomsselgere vil i utgangspunktet være ansvarlige for alle mangler over en viss minsteterskel. På denne måten skal lovendringene gi selgerne insentiver til å legge frem all informasjon om eiendommen, i tillegg til en tilstandsrapport. En tilstandsrapport fra en bygningssakkyndig kan bidra til at skjulte feil ved eiendommen avdekkes forut for salget, slik at kjøperen kan ta disse i betraktning når han treffer beslutning om å kjøpe (eller ikke kjøpe) eiendommen.
Krav som kan gjøres gjeldende ved mangel på eiendom
Hvis eiendommen har en mangel, kan kjøper kreve retting, prisavslag eller heving. Han kan også holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen. Hvis kjøper får et økonomisk tap som følge av mangelen ved eiendommen, kan han i tillegg også kreve erstatning.
Kjøper har imidlertid en undersøkelsesplikt i forbindelse med kjøpet av eiendommen. Undersøkelsesplikten gjør seg gjeldende før og etter avtaleinngåelsen, det vil si før salgsdokumenter blir underskrevet og etter at eiendommen er overtatt. Konsekvensen av å ikke overholde undersøkelsesplikten er at kjøper kan miste retten til å gjøre gjeldende krav, selv om eiendommen har en mangel.
Nærmere om kjøpers undersøkelsesplikt
Undersøkelsesplikt før kjøp av eiendom
Først og fremst må kjøper undersøke eiendommen før han eventuelt kjøper den. Slik undersøkelse skjer normalt ved visning, etter avtale med megler eller selger. Hensikten er at kjøper skal få et godt beslutningsgrunnlag; han bør få anledning til å vurdere eiendommens reelle tilstand, og avdekke eventuelle feil eller mangler. Hvis kjøper foretar en grundig undersøkelse, og senere signerer kjøpekontrakten, må selger kunne forvente at kjøper aksepterer eiendommen slik den står.
Etter den tidligere nevnte lovendringen vil kjøper også anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter, som kjøperen er gitt anledning til å sette seg inn i. Konsekvensen av at kjøper antas å kjenne til slike forhold, er at forholdene ikke kan påberopes som mangler senere. Formålet med en slik forutsetning er å bevisstgjøre kjøpere av eiendom om at de må sette seg grundig inn i salgsdokumentasjonen før de byr på eiendommen.
Undersøkelsesplikt etter kjøp av eiendom
Videre har kjøper også en undersøkelsesplikt etter eiendomsoverdragelsen, det vil si når han overtar bruken av eiendommen. Også denne undersøkelsen skal gi kjøper mulighet til å avdekke eventuelle mangler som han ikke oppdaget under tidligere undersøkelse eller visning.
Undersøkelsesplikten etter overtagelse danner utgangspunktet for reklamasjonsfristen. Dette innebærer at fristen for å gjøre gjeldende mangler løper fra det tidspunktet kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Hvis kjøper overtar bruken av eiendommen uten å undersøke den, kan han risikere å tape et senere mangelskrav fordi reklamasjonsfristene er utløpt.
Kjøper må derfor undersøke eiendommen så snart han har mulighet til dette. Omfanget av undersøkelsen vil blant annet avhenge av hva slags eiendom kjøpet gjelder, hvem som er parter i avtalen, hva eiendommen har vært brukt til eller skal bli brukt til m.m. Det må også tas hensyn til størrelsen på eiendommen, og om det tar tid å få undersøkt bygningen(e). Generelt bør kjøper undersøke at alle vesentlige forhold ved eiendommen er i kontraktsmessig stand.
Les mer om dine rettigheter ved overtagelse av bolig her.
Krav om retting
Med «retting» menes utbedring av mangelen, slik at eiendommen stilles i kontraktsmessig stand. Kjøper kan kreve at selger retter mangelen, men selger kan også tilby å rette mangelen på eget initiativ. Kjøper vil normalt måtte finne seg i dette. Unntak gjelder for de tilfeller hvor mangelen vil ta urimelig lang tid å rette, eller retting vil innebære en annen særlig ulempe for kjøper.
Kjøper kan kreve retting i tilfeller hvor det er selger som har oppført huset eller innretningen som mangelen knytter seg til. Dette innebærer at krav på retting normalt vil være utelukket ved kjøp av bruktbolig. Videre kan kjøper kreve retting ved kjøp av nyoppført enebolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år på salgstidspunktet, hvis selgeren solgte boligen som ledd i næringsvirksomhet.
Retting kan kreves såfremt det ikke påfører selger en urimelig kostnad eller ulempe. Hvis mangelen ikke kan bli rettet, kan kjøper kreve prisavslag eller heving. Han kan også kreve erstatning for kostnadene med å få mangelen rettet, forutsatt at disse er forsvarlige.
Krav om prisavslag
Videre kan kjøper kreve et forholdsmessig prisavslag på kjøpesummen for eiendommen. Prisavslaget skal gjenopprette balansen i kontraktsforholdet. Det sentrale er å finne frem til hva kjøper hadde vært villig til å betale for eiendommen hvis han visste om mangelen.
Det er en forutsetning at mangelen utgjør et økonomisk verditap for eiendommen. Hvis mangelen ikke har negative økonomiske konsekvenser, vil den ikke kunne kompenseres ved prisavslag.
Prisavslaget skal kompensere for hele mangelen. Forholdet mellom kjøpesummen i kontrakten og den nedsatte prisen skal tilsvarer forholdet mellom eiendommens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Prisavslaget vil imidlertid ikke omfatte feil ved eiendommen som kjøperen ikke kan gjøre gjeldende grunnet misligholdt undersøkelsesplikt.
Hvis mangelen kan utbedres, skal prisavslaget tilsvare summen det koster å få mangelen rettet.
Krav om heving
Heving innebærer at partenes plikter etter kontrakten bortfaller, og at de utvekslede ytelsene tilbakeføres. I forbindelse med kjøp/salg av eiendom vil dette innebære at eiendommen tilbakeføres til selger, og kjøpesummen tilbakeføres til kjøper.
Heving er det mest inngripende kravet kjøper kan gjøre gjeldende. Det er i partenes og samfunnets interesse at kjøp og salg av eiendom kan gjennomføres. Derfor er det en høy terskel for å kunne heve kjøp av eiendom. Kjøper vil bare kunne heve kjøpet hvis mangelen ved eiendommen utgjør et vesentlig kontraktsbrudd.
Om en mangel utgjør et vesentlig kontraktsbrudd, vil bero på mangelens karakter og omfang. Med karakter menes hva slags mangel det er snakk om. En mangel som kan medføre fare for liv og helse vil lettere anses for å utgjøre et vesentlig kontraktsbrudd. Med omfang menes at avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse ikke kan være ubetydelig.
Frister for å gjøre mangel ved eiendom gjeldende
Retten til å gjøre gjeldende mangel ved eiendommen gjelder ikke for alltid. Kjøper må overholde reklamasjonsfristene, og kravet må ikke være foreldet.
Les mer om reklamasjon ved boligkjøp her.
Reklamasjonsfristene
Reklamasjonsfristene er fristene for å reklamere. Reklamasjon er en melding fra kjøper til selger om at eiendommen er mangelfull, og at kjøper vil gjøre gjeldende krav som følge av dette.
Den relative reklamasjonsfristen begynner å løpe fra kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Dette tidspunktet knytter seg særlig til kjøpers undersøkelsesplikt etter overtagelse. Hvis mangelen burde ha vært oppdaget ved en slik undersøkelse, vil reklamasjonsfristen anses for å løpe fra dette tidspunktet. Den relative fristen er «innen rimelig tid». Den vil følgelig avhenge av forholdene i den konkrete saken. Relevante momenter for fristens lengde vil være om det er tid- og ressurskrevende for kjøper å avdekke mangelen, og om mangelen først viser seg etter tid.
Den absolutte reklamasjonsfristen er på fem år fra overtagelse av eiendommen. Den absolutte fristen setter en maksimal grense for hvor lenge kjøper kan reklamere. Reklamasjon som fremsettes senere enn fem år etter overtagelse vil i alle tilfeller være fremsatt for sent.
Foreldelsesfristen løper parallelt med den relative og den absolutte reklamasjonsfristen. Foreldelsesfristen er på tre år etter at misligholdet inntrer. I situasjoner hvor mangelen oppdages etter at det har gått tre år, men før det har gått fem år, kan kjøper innrømmes en tilleggsfrist for foreldelse.
Advokathjelp
Har du kjøpt en mangelfull eiendom? Ta gjerne kontakt med en av våre advokater for en uforpliktende vurdering av din sak. Har du andre spørsmål om mangler eller eiendom? Send oss gjerne en e-post, eller fyll ut kontaktskjemaet nederst på våre sider.
Vanlige spørsmål
Når har eiendommen en mangel?
Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i slik tilstand som følger av kontrakten. En mangel kan bestå i arealavvik, mangelfulle eller uriktige opplysninger fra selger eller andre feil på hus eller grunnen.
Hvordan vet jeg om eiendommen har en mangel?
Kjøper av en eiendom bør undersøke eiendommen før kjøpet, og plikter å undersøke eiendommen etter kjøpet. En undersøkelse skal avdekke eventuelle feil ved eiendommen. Hvis du oppdager avvik fra kontraktsmessig tilstand, bør du gi selger beskjed om dette.
Hvor lenge kan jeg vente med å gi selger beskjed om mangelen ved eiendommen?
Du bør gi selger beskjed om mangelen så snart som mulig etter at du oppdager den. Den relative reklamasjonsfristen begynner å løpe fra dette øyeblikket. Hvis du venter unødig lenge med å reklamere, kan det være et forhold som trekker i retning av at den relative reklamasjonsfristen er oversittet.
Kan jeg gjøre gjeldende flere krav samtidig hvis eiendommen har en mangel?
Du kan først og fremst kreve retting av mangelen. Hvis mangelen ikke lar seg rette, kan du kreve et forholdsmessig prisavslag, eller heve kjøpet hvis mangelen er vesentlig. Erstatning kan kreves i tillegg til de øvrige beføyelsene, forutsatt at du har hatt et økonomisk tap som ikke kan kompenseres ved prisavslag eller heving.
Kilder
Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett. 2. utgave, Oslo 2013.
Falkanger, Thor. Fast eiendom rettsforhold. Universitetsforlaget, 5. utgave, 2016.
Prop.44 L (2018–2019) Endringer i avhendingslova (tryggere bolighandel)
